『누구나 쉽게 배우는 도시정비학 입문』이 독자 여러분을 만나게 되어 진심으로 기쁘게 생각합니다. 우리의 도시는 쉼 없이 변화합니다. 낡은 건물이 새 건물로 대체되고, 좁은 골목이 넓은 도로로 변모하며, 오래된 마을이 현대적인 아파트 단지로 탈바꿈합니다. 이러한 변화의 중심에 ‘도시정비’라는 과정이 있습니다. 그러나 도시정비는 단순히 물리적 환경을 개선하는 행위를 넘어, 그 안에 살아가는 사람들의 삶, 기억, 공동체, 그리고 미래가 복합적으로 얽혀 있는 총체적인 사회현상입니다. 도시정비의 과정을 가까이에서 지켜보며, 저는 한 가지 중요한 사실을 깨달았습니다. 바로 ‘이해의 부족’이 많은 갈등과 혼란의 근원이라는 점입니다. 주민들은 복잡한 법률과 절차를 이해하기 어려워하고, 전문가들은 주민들의 일상적 염려를 간과하기 쉬우며, 공공기관은 효율성과 합법성에 치중한 나머지 인간적 차원을 소홀히 할 수 있습니다. 이러한 상호 이해의 부족이 결국 불필요한 갈등, 지연, 그리고 모두에게 손실이 되는 결과로 이어지는 것을 수없이 목격했습니다. 도시정비가 단순한 물리적 개발이 아닌, 우리 사회의 지속가능한 미래를 위한 창조적 과정이 되어야 한다고 믿습니다. 그것은 과거와 미래의 조화, 개인과 공동체의 균형, 개발과 보존의 지혜로운 타협이 필요한 복잡하고도 아름다운 도전입니다. 이 책이 그러한 도전에 동참하는 모든 이들에게 작은 도움이 되기를 희망합니다

서 문 19 제1부 도시정비의 기본 이해 제1장 도시정비란 무엇인가? Ⅰ. 도시정비의 개념과 의미 1. 도시정비의 DNA, 다섯 가지 특성 Ⅱ. 도시정비가 필요한 이유 1. 건물도 나이를 먹는다 : 물리적 노후화 2. 기능 상실 : 도시도 ‘직업병’에 걸린다. 3. 세상은 변한다 : 인구구조와 생활방식의 변화 4. 숨 쉴 공간이 필요해 : 환경과 삶의 질 문제 5. 부익부 빈익빈 : 사회경제적 불균형 6. 도시의 글로벌 경쟁력 : 경쟁에서 살아남기 Ⅲ. 도시정비의 대상 : 어떤 곳이 정비되나요? 1. 낡은 건물들의 집합소 : 노후ㆍ불량 건축물 밀집 지역 2. 효율적으로 쓰이지 못하는 땅 : 저이용ㆍ저개발 토지 3. 생활 인프라 부족 지역 : 기반시설 부족 지역 4. 쇠퇴의 그림자 : 슬럼화 및 쇠퇴 지역 5. 재해 위험 지역 Ⅳ. 도시정비와 도시재생 : 비슷하지만 다른 두 개념 1. 개념적 차이 : 두 가지 다른 시각 2. 접근 방식의 차이 : 같은 환자, 다른 처방 3. 제도적 차이 : 서로 다른 법적 기반 4. 상호 보완성과 통합 가능성 : 함께 가는 길 5. 개념적 차이 6. 접근 방식의 차이 7. 제도적 차이 8. 상호 보완성과 통합 가능성 제2장 도시정학이란 학문 Ⅰ. 도시정비학은 어떤 학문인가? 1. 도시정비학의 성격 : 다섯 가지 얼굴 2. 도시정비학의 연구 대상 : 무엇을 공부할까? 3. 관련 학문과의 관계 : 친구들을 소개합니다 Ⅱ. 도시정비학이 다루는 영역 1. 제도 분석 및 법제 연구 : 법과 규제의 세계 2. 정책 평가 및 사회적 영향 연구 : 정책의 효과와 부작용 3. 도시계획 및 설계와의 접목 : 공간 구성의 예술과 과학 4. 사업 추진 및 관리 연구 : 현장의 실무와 경영 5. 주거복지 및 사회통합 연구 : 모두를 위한 도시 Ⅲ. 도시정비 연구는 어떻게 이루어지나? 1. 정성적 연구 : 사례연구, 인터뷰 등 46 2. 정량적 연구 : 통계분석, GIS 등 3. 복합적 접근 방법 : 최상의 맛을 위한 조리법 믹스 제3장 한국 도시정비의 역사 Ⅰ. 우리나라 도시정비의 시작 1. 도시정비 이전의 전통적 도시 관리 누구나 쉽게 배우는 도시정비학 입문 2. 일제강점기의 도시계획 유산 3. 해방 후의 혼란과 전쟁 4. 1960년대 : 도시재개발의 첫 발걸음 Ⅱ. 1960~1980년대 : 성장 중심의 도시정비 1. 주택 부족과 대규모 재개발 2. 불량주택 정비사업 추진 3. 강제 철거와 주민 갈등 Ⅲ. 제도의 탄생 : 도시 및 주거환경정비법 1. 입법 배경과 목적 2. 주요 내용과 구조 3. 기존 법과의 차별성 Ⅳ. 변화하는 도시정비 : 갈등과 공공성 1. 2000년대 이후 제도 개편 2. 정비사업과 사회적 갈등 3. 참여와 공공성 강화 논의 제4장 현대 도시문제와 도시정비의 중요성 Ⅰ. 노후화되는 도시 : 슬럼화 현상 1. 슬럼화의 악순환 2. 슬럼화의 다양한 유형 3. 슬럼화의 사회적 영향 Ⅱ. 달라지는 인구구조와 주거 수요 1. 저출산ㆍ고령화 현상 2. 가구 구성의 변화 3. 라이프스타일 변화와 새로운 수요 4. 부동산 가치관의 변화 5. 도시정비의 도전과제 Ⅲ. 환경 문제와 도시정비 1. 도시와 환경 문제 2. 지속가능한 도시정비의 원칙 3. 그린 리모델링과 친환경 재개발 4. 기후변화에 대응하는 도시정비 Ⅳ. 모두를 위한 도시정비 : 공공성과 통합 1. 도시정비의 사회적 영향과 문제점 2. 공공성 강화를 위한 접근 3. 사회통합적 도시정비 방안 4. 세입자와 약자 보호 방안 5. It takes a village : 모두가 참여하는 도시정비의 중요성 제1장 도시계획과 도시정비 Ⅰ. 도시계획의 기본 개념 1. 도시계획의 정의와 목적 2. 도시계획의 위계와 체계 3. 도시계획의 주요 내용 4. 도시계획의 법적 근거 Ⅱ. 도시계획과 도시정비는 어떻게 연결되나? 1. 도시계획 속의 도시정비 2. 도시정비가 도시계획에 미치는 영향 3. 도시계획과 도시정비의 시간적 관계 4. 도시정비와 도시계획의 충돌과 조화 Ⅲ. 용도지역ㆍ용도지구와 도시정비 1. 용도지역ㆍ용도지구의 개념과 유형 제2부 도시정비의 제도와 체계 2. 용도지역ㆍ용도지구가 도시정비에 미치는 영향 3. 정비사업에 따른 용도지역 변경 4. 용도지역ㆍ용도지구 제도의 한계와 도전 Ⅳ. 공공의 이익을 위한 도시정비 1. 도시정비와 공공성 2. 공공의 이익과 개인의 재산권 3. 공공의 역할과 책임 4. 공공성 강화를 위한 제도적 장치 5. 공공의 이익을 위한 도시정비 사례 제2장 도시정비 관련 법률 알아보기 Ⅰ. 『도시 및 주거환경정비법』의 핵심 내용 1. 도시정비법의 목적과 의의 2. 도시정비법의 주요 구성과 내용 3. 도시정비법의 최근 변화와 특징 Ⅱ. 소규모 정비를 위한 특례법 1. 소규모주택정비법의 제정 배경과 목적 2. 소규모주택정비법의 주요 내용 3. 도시정비법과의 차이점 Ⅲ. 재건축초과이익환수법: 왜 필요한가? 1. 재건축초과이익환수법의 배경과 목적 2. 재건축초과이익환수법의 주요 내용 3. 재건축초과이익환수제의 변천사 139 4. 재건축초과이익환수제의 효과와 전망 141 Ⅳ. 알아두면 유용한 관련 법률들 1. 토계획 관련 법률 2. 토지 및 보상 관련 법률 3. 건축 및 안전 관련 법률 4. 세제 및 금융 관련 법률 5. 환경 및 지속가능성 관련 법률 6. 현장에서 유용한 법령 활용 팁 제3장 다양한 정비사업 유형과 진행 과정 Ⅰ. 정비사업의 종류 156 1. 정비사업의 법적 분류 156 2. 소규모주택정비법에 따른 정비사업은 다음과 같습니다. 3. 정비사업 선택의 기준 4. 정비사업의 최근 동향 Ⅱ. 재개발사업: 낙후지역의 변신 1. 재개발사업의 대상 지역 2. 재개발사업의 진행 과정 3. 재개발사업의 특징과 장단점 4. 재개발사업의 최근 동향 Ⅲ. 재건축사업: 노후 아파트의 재탄생 1. 재건축사업의 대상 지역 2. 재건축사업의 진행 과정 3. 재건축사업의 특징과 장단점 4. 재건축사업의 최근 동향 Ⅳ. 주거환경개선사업: 삶의 질 향상 1. 주거환경개선사업의 대상 지역 2. 주거환경개선사업의 유형과 진행 과정 3. 주거환경개선사업의 특징과 장단점 4. 주거환경개선사업의 최근 동향 Ⅴ. 소규모주택정비사업: 작지만 효과적인 변화 1. 소규모주택정비사업의 유형 2. 소규모주택정비사업의 특징 3. 소규모주택정비사업의 장단점 4. 소규모주택정비사업의 최근 동향 5. 가로주택정비사업 진행 과정 6. 자율주택정비사업 진행 과정 7. 자율주택정비사업의 진행 과정 상세 설명 8. 자율주택정비사업의 실제 사례 예시 9. 자율주택정비사업의 공공 지원 제4장 정비구역 지정과 계획 수립 Ⅰ. 정비구역은 어떻게 지정되나? 1. 정비구역 지정의 법적 근거 2. 정비구역 지정 요건 3. 정비구역 지정 절차 4. 정비구역 지정의 효과 5. 정비예정구역과 정비구역의 차이 Ⅱ. 정비계획 수립의 단계 1. 정비계획 수립의 주체 2. 정비계획 수립 단계 Ⅲ. 정비계획에 포함되는 내용 1. 정비계획의 법정 포함 사항 2. 정비계획의 결정 효력 Ⅳ. 정비구역 해제 : 언제, 어떻게? 1. 정비구역 해제의 필요성 2. 정비구역 해제의 법적 근거 3. 정비구역 해제 절차 4. 정비구역 해제 후 관리 5. 정비구역 해제의 주요 사례 제3부 정비사업의 실제와 관리 제1장 주민 조합 설립과 운영 Ⅰ. 첫 단계 : 추진위원회 구성하기 1. 추진위원회의 의의와 법적 지위 2. 추진위원회 구성 요건 3. 추진위원회 구성 절차 4. 추진위원회의 주요 업무 5. 추진위원회의 한계와 주의할 점 Ⅱ. 조합 설립의 과정 1. 조합의 의의와 법적 지위 2. 조합 설립 동의 요건 3. 조합 설립 절차 4. 조합 설립 시 주요 문서 5. 조합원의 자격과 권리ㆍ의무 6. 조합원이 아닌 토지등소유자의 처리 7. 조합 설립의 주요 쟁점 Ⅲ. 조합은 어떻게 운영되나? 1. 조합의 조직 구성 2. 조합 임원의 역할과 책임 3. 의사결정 체계 4. 조합 운영 규정 218 5. 조합의 재정 운영 6. 조합 운영의 주요 업무 7. 조합 운영의 어려움과 해결 방안 Ⅳ. 투명한 조합 운영의 중요성 1. 조합 운영 투명성의 중요성 2. 비투명한 운영의 사례와 문제점 3. 투명한 조합 운영을 위한 방안 4. 행정기관의 감독 체계 5. 주민 참여를 통한 투명성 확보 6. 투명한 조합 운영의 성공 사례 7. 투명한 조합 운영의 법적 근거 제2장 사업 인가와 관리처분 Ⅰ. 사업시행계획: 정비사업의 청사진 1. 사업시행계획의 의의와 법적 성격 2. 사업시행계획의 주요 내용 3. 사업시행계획의 수립 절차 4. 사업시행계획 수립 시 고려사항 Ⅱ. 사업시행인가 받기 1. 사업시행인가의 의의와 법적 효과 2. 사업시행인가 신청 서류 3. 사업시행인가 절차 4. 인ㆍ허가 의제 효과 5. 인가 과정에서 자주 발생하는 문제와 해결 방안 Ⅲ. 관리처분계획: 권리 정리의 핵심 1. 관리처분계획의 의의와 법적 성격 2. 관리처분계획의 주요 내용 3. 관리처분계획 수립 절차 4. 관리처분계획 수립 시 핵심 쟁점 Ⅳ. 분양권과 보상: 내 권리는 어떻게 되나? 1. 분양권의 개념과 법적 성격 2. 분양권의 발생 시점 3. 분양권 거래의 제한과 허용 4. 분양권 거래 절차 5. 분양권 거래 시 주의사항 6. 현금 청산의 개념과 대상 7. 현금 청산 대상자 8. 현금 청산 가격 산정 9. 현금 청산 절차 10. 현금 청산 시 주의사항 제3장 건설과 분양, 그리고 입주 Ⅰ. 시공사 선정: 누가 공사를 맡을까? 1. 시공사 선정의 중요성 2. 시공사 선정 절차 3. 시공사 선정 시 주요 검토 사항 4. 시공사 계약 형태 5. 시공사 선정 시 주의사항 Ⅱ. 착공에서 준공까지 1. 착공 전 준비 사항 2. 공사 진행 단계 3. 공사 과정에서 조합의 역할 4. 공사 과정에서 자주 발생하는 문제와 해결 방안 Ⅲ. 일반분양 과정 이해하기 1. 일반분양의 개념과 중요성 2. 일반분양 물량 산정 3. 일반분양 준비 절차 4. 일반분양 진행 과정 5. 일반분양 수익금 활용 6. 일반분양 성공을 위한 전략 7. 일반분양 시 주의사항 Ⅳ. 드디어 입주: 마무리와 정산 1. 입주 전 준비 사항 2. 입주 진행 절차 3. 입주 관련 주요 문서 4. 입주 시 자주 발생하는 문제와 해결 방안 5. 정비사업 정산과 조합 해산 6. 하자 보수와 사후 관리 7. 입주 이후 공동체 형성 제4장 갈등과 분쟁, 그리고 해결 Ⅰ. 정비사업의 다양한 이해관계자들 1. 정비사업의 주요 이해관계자 2. 이해관계자 간 관계와 특성 3. 이해관계자 간 주요 갈등 축 Ⅱ. 흔히 발생하는 갈등의 유형 1. 사업 추진 단계별 주요 갈등 2. 갈등의 주요 원인과 특성 3. 갈등의 심화 요인 Ⅲ. 분쟁이 생겼을 때 : 해결 방법 1. 법적 분쟁 해결 절차 2. 효과적인 갈등 관리 전략 329 Ⅳ. 갈등 예방을 위한 공공의 역할 1. 제도적 지원 체계 2. 역량 강화 지원 3. 제도 개선 부 록

도시정비는 단순히 낡은 것을 새것으로 바꾸는 물리적 행위가 아닙니다. 그것은 우리의 삶터를 재구성하고, 공동체의 미래를 설계하며, 다음 세대를 위한 환경을 조성하는 종합적인 과정입니다. 그러나 이러한 중요성에도 불구하고, 도시정비에 대한 체계적인 이해와 접근은 일반 시민들에게 여전히 어려운 영역으로 남아있었습니다. 전문 용어와 복잡한 법률, 이해관계자 간의 갈등, 수십 년에 걸친 사업 기간 등이 이해의 장벽으로 작용해왔기 때문입니다. 이 책은 바로 그러한 장벽을 허물고, 도시정비에 대한 지식과 이해를 모든 민들에게 열린 영역으로 만들고자 하는 소중한 노력의 결실입니다. 저자는 오랜 연구와 현장 경험을 바탕으로, 복잡한 도시정비의 세계를 명쾌하고 체계적으로 설명해주고 있습니다. 특히 학술적 엄밀함을 유지하면서도 일상적 언어로 풀어내는 저자의 능력은 이 책의 가장 큰 미덕이라 할 수 있습니다. 본서는 도시정비의 기본 개념부터 한국의 역사적 맥락, 법률과 제도적 체계, 다양한 사업 유형과 절차, 그리고 실제 사업 진행 과정에서 발생하는 갈등과 해결 방안까지 폭넓게 다루고 있습니다. 이론적 설명에 그치지 않고 ‘현장 스케치’와 ‘알아두면 좋아요!’ 코너를 통해 실제 사례와 실용적 조언을 제공함으로써, 독자들이 실생활에서 즉시 활용할 수 있는 지식을 얻을 수 있도록 배려했습니다.