2,500년 전 공자는 “군자는 의(義)에 밝고, 소인은 이(利)에 밝다”고 말했습니다. 지금 우리 사회의 부동산을 바라보면, 이 말씀이 결코 먼 옛날의 이야기가 아님을 깨닫게 됩니다. 집이 ‘사는(live) 곳’에서 ‘사는(buy) 곳’으로, 다시 ‘투기의 대상’으로 변질되어 가는 과정을 목도하면서, 저는 부동산학 연구자이자 법학자로서 깊은 회의에 빠졌습니다. 통계는 냉정합니다. 대한민국 가계 자산의 74.8%가 부동산이고, 상위 10%가 전체 부동산 자산의 58.3%를 보유하고 있습니다. 30대의 평균 부채 중 80% 이상이 주택담보대출입니다. ‘영끌’, ‘빚투’, ‘패닉바잉’ 같은 자조적 신조어들이 일상화되었습니다. 이 숫자들 뒤에는 내 집 마련을 포기한 청년들의 좌절이, 전세금을 올려받지 못해 거리로 내몰리는 노인들의 눈물이, 층간소음으로 이웃과 적대하는 공동체의 붕괴가 있습니다. 이 책은 세 가지 근본적인 질문을 던집니다. 첫째, 집은 무엇인가? 자산인가, 삶의 터전인가? 교환 가치인가, 거주 가치인가? 우리는 언제부터 집을 ‘사는(buy)’ 대상으로만 보고, ‘사는(live)’ 공간으로 보지 않게 되었는가? 둘째, 부동산을 둘러싼 우리의 관계는 어떠한가? 집주인과 임차인, 이웃과 이웃, 세대와 세대, 개인과 공동체 사이에 신뢰와 연대는 있는가, 아니면 이익과 적대만이 있는가? 셋째, 우리는 어떤 사회를 원하는가? 소수가 다수의 주택을 소유하고 다수가 평생 임차인으로 사는 사회인가? 아니면 모든 사람이 안정된 거처에서 인간다운 삶을 누리는 사회인가? 이 질문들에 답하기 위해, 저는 『논어』를 비롯한 유교 경전의 지혜를 빌려왔습니다. 공자의 인(仁)ㆍ의(義)ㆍ예(禮), 『대학』의 격물치지(格物致知)와 수신제가치국평천하(修身齊家治國平天下), 『예기』의 대동(大同) 사상을 현대 부동산 문제에 적용했습니다. 이 책은 크게 세 부로 구성되어 있습니다. 제1부에서는 공자 부동산 철학의 세 기둥인 인(仁), 예(禮), 정명(正名)을 다룹니다. 집은 사람을 품는 그릇이어야 하고(仁), 주거는 질서와 조화의 공간이어야 하며(禮), 집을 집이라 부를 수 있어야 한다는(正名) 원리를 설명합니다. 제2부에서는 『논어』로 현대 부동산 문제를 재해석합니다. “불환과이환불균(不患寡而患不均)”의 관점에서 부동산 불평등을, “제가치국(齊家治國)”의 관점에서 주거 안공자, 집의 길을 묻다정과 사회 안정의 관계를, 대동사회(大同社會)의 이상으로 공동체 재건의 방향을 제시합니다. 제3부에서는 위정자와 개인을 위한 실천론을 다룹니다. “위정이덕(爲政以德)” - 덕으로 다스리는 부동산 정책이란 무엇인지, “군자구저기(君子求諸己)” - 군자는 어떻게 집을 구해야 하는지를 탐구합니다

발간사 서 문 왜 지금, 공자에게 집의 길을 묻는가? 1.부동산 시장을 지배하는 이(利)의 논리 2. 의(義)의 관점에서 본 부동산: 공자라면 어떻게 물었을까 3. 『논어』, 2,500년을 관통하는 주거 정의(正義)의 교과서 제1부 공자 부동산 철학의 3대 기둥 : 인(仁)ㆍ예(禮)ㆍ의(義) 제1장 인(仁): 집은 사람을 품는 그릇이다 1.“사람을 사랑하는 것”이 인(仁)이라면, 집은 그 사랑의 시작이다 2.집의 본질: ‘사는(buy) 곳’이 아닌 ‘사는(live) 곳’ 3. 부동산 정책의 제1원칙: 안기거(安其居)-모든 백성을 편안히 거처하게 하라 4. 인(仁)의 실천: 임대인과 임차인의 서(恕)의 관계 제2장 예(禮): 주거의 질서와 공동체의 조화 1. 집은 예(禮)를 실천하는 최소 단위 2. 부모의 공간, 자녀의 공간: 가족 관계를 세우는 공간 윤리 3. 분수에 맞는 주거: 검이불루(儉而不陋)의 미덕 4. 이웃과의 예(禮): 공동주택 시대의 새로운 덕목 제3장 정명(正名): 집을 집이라 부르지 못하는 시대 1. 이름을 바로잡다: ‘집(家)’인가, ‘자산(資産)’인가 2. 집주인의 이름값: 소유에 따르는 의(義)의 책무 3. 건설업자의 이름값: 신(信)으로 짓는 백성의 삶터 4. 정부의 이름값: 정책의 명(名)과 실(實)의 일치 제2부 『논어』로 재해석하는 현대 부동산 문제 제4장 “걱정은 적음에 있지 않고 고르지 않음에 있다”: 불균(不均)의 문제 1. 불환과이환불균(不患寡而患不均): 공자가 본 분배 정의 2. 부동산 격차가 깨뜨리는 사회 통합 3. 조세 정의(租稅正義): 국가의 재분배 역할 4. 공정한 분배가 더 큰 부(富)를 만든다 제5장 제가치국(齊家治國): 집에서 시작되는 사회 안정 1. 가정이 바로 서야 나라가 바로 선다 2. 주거 안정과 인성 교육 3. 삼대동거(三代同居)의 현대적 재해석 4. ‘내 집 마련’을 넘어 ‘화목한 가정 만들기’로 제6장 대동사회(大同社會): 더불어 사는 공동체의 이상 1. 게이티드 커뮤니티(Gated Community): 현대판 제후국인가 2. 리인위미(里仁爲美): 어진 사람이 사는 마을이 아름답다 3. 군자가 이끄는 공동체 4. 부동산이 만든 신분제, 극복의 길 5. 소결 제3부 위정자와 군자를 위한 부동산 실천론 제7장 위정이덕(爲政以德): 덕으로 다스리는 부동산 정책 1. 법과 규제를 넘어: 신뢰와 도덕의 회복 2. 백년지대계(百年之大計): 세대를 아우르는 주택 정책 3. 무신불립(無信不立): 정책 신뢰의 회복 4. 거경궁리(居敬窮理): 본질을 탐구하는 정책 설계 5. 소결 제8장 군자구저기(君子求諸己): 군자는 어떻게 집을 구하는가 1. 부동산 앞에 선 군자의 7가지 질문 2. 부와 귀함을 얻되 정당한 방법으로 3. 덕불고 필유린(德不孤 必有?): 집값보다 귀한 이웃 4. 집을 통해 덕을 실천하는 법 5. 소결 결 론 격물치지(格物致知): 부동산의 본질을 바로 보고 미래를 열다 1. 공자 철학이 제시하는 부동산 문제의 해법: 관계의 회복 2. 패러다임 전환: 소유에서 거주로, 경쟁에서 공존으로 3. 사람 중심의 주거, 공동체가 살아있는 사회를 향하여 4. 각 주체(정부ㆍ기업ㆍ개인)의 역할 5. 2,500년 전 공자의 가르침, 오늘의 답이 되다 6. 결어(結語): 격물치지에서 평천하까지 [에필로그] 참고문헌

저는 건국대학교에서 부동산학 박사를 공부한 후, 성균관대학교에서 동양철학을 연구하는 연구자입니다. 오랫동안 도시개발법, 부동산법, 노인복지법을 연구해왔고, 동시에 정약용, 서유구 같은 조선 실학자들의 주거 사상과 풍수 지리를 탐구해왔습니다. 두 학문이 교차하는 지점에서 이 책이 탄생했습니다. 부동산학은 현상을 분석하고 정책을 제시합니다. 그러나 현상의 이면에 있는 가치의 문제, 인간다운 삶이란 무엇인가 하는 본질적 물음에는 답하지 못합니다. 동양철학, 특히 공자의 가르침은 바로 그 본질을 묻습니다. 인(仁), 의(義), 예(禮), 신(信) - 이 개념들은 단순한 도덕 원리가 아니라, 인간이 더불어 사는 사회를 만들기 위한 구체적 실천 원리입니다. 『논어』를 읽으며, 저는 2,500년 전 공자가 제시한 원리들이 현대 부동산 문제에 놀라울 만큼 적실한 해법을 제공한다는 것을 발견했습니다. “인자애인(仁者愛人)” - 사람을 사랑하는 것이 인이라면, 모든 사람에게 안정된 거처를 보장하는 것이 주거 정책의 출발점이어야 합니다. “기소불욕 물시어인(己所不欲 勿施於人)” - 내가 바라지 않는 것을 남에게 베풀지 말라는 서(恕)의 정신은, 임대인과 임차인 관계의 새로운 윤리를 제시합니다.