성공적인 부동산 투자를 위한 단 하나의 책 부동산 전문가, 투자자, 금융 종사자 모두의 필독서 상업용 부동산 투자는 금융, 경제, 법률, 건축 등 다양한 분야의 지식이 융합된 복합적인 의사결정 과정이다. 주식이나 채권과 같은 전통적 투자와는 구별되는 대체투자의 핵심축으로서, 그 본질을 꿰뚫는 체계적인 학습의 필요성은 AI 시대에도 변함이 없다. 이 책은 상업용 부동산을 처음 접하는 학생과 예비 전문가부터 깊이 있는 통찰을 원하는 현업 실무자까지 모두를 위한 종합 지침서를 목표로 기획되었다. 자산운용 및 대체투자 시장의 거시적 개념부터 투자와 운용의 구체적인 실무, 그리고 거래 과정에서 접하는 주요 계약서의 상세 검토까지 방대한 내용을 체계적으로 담아냈다. 《기관투자자만 아는 부동산 투자 운영 매뉴얼》의 개정증보판으로 지난 10여 년간 급변한 시장 환경과 축적된 데이터를 더해 내용을 대폭 보강했다. 이 책은 상업용 부동산 투자의 길을 걷는 모든 이들에게 유용한 길잡이가 될 것이다.

프롤로그?4 제1편 자산운용 및 대체투자?27 제1장 자산운용 일반론?29 제1절 자산운용의 정의 및 목적?29 1. 자산운용의 정의?29 2. 자산운용의 목적과 필요성?29 제2절 자산운용 환경의 변화?30 1. 통화량 증가?30 2. 통화량 증가와 자산 가격?32 3. 명목 성장과 실질 성장?33 제3절 자산운용 시장?33 1. 글로벌 자산운용 시장의 성장?33 2. 국내 자산운용 시장의 변화?34 3. 자산운용 방법의 다양화?35 제4절 일반적인 고려사항?36 1. 거시경제 환경?36 2. 투자자 환경 및 특성 분석?36 3. 투자 대상 자산군 선정?37 4. 자산운용 방법 선택?37 제2장 대체투자의 세계?38 제1절 대체투자의 정의 및 유형?38 1. 대체투자의 정의?38 2. 대체투자의 주요 유형?38 제2절 대체투자 시장의 성장 배경?40 1. 신흥 시장으로서의 대체투자?40 2. 위험조정수익률 관점?40 3. 기관 투자자의 대체투자 확대?40 4. 대체투자 내 부동산의 위상?44 제3절 대체투자의 주요 특징?45 1. 안정적이면서도 높은 수익성?45 2. 전통자산과의 낮은 상관관계?46 3. 상대적으로 긴 투자 기간?46 4. 제한된 유동성?47 5. 차입의 일반화?48 6. 상대적으로 높은 운용 수수료?48 7. 낮은 원금 손실 가능성 인식?49 8. 기관 투자자 중심 시장?49 9. 매니저 역량의 중요성?49 제4절 대체투자 시장의 성장 동향?51 1. 대체투자 시장의 양적 팽창?51 2. 대체투자 확대 전략?51 3. 종합 및 시사점?54 제2-1편 부동산 투자 이론?55 제1장 부동산 투자 전략?57 제1절 부동산 투자의 기초?57 1. 부동산 권리의 기초?57 2. 부동산 담보권?60 3. 건물의 법적·경제적 수명?62 4. 부동산 투자 유형?63 5. 부동산 투자와 대출?64 제2절 리스크 리턴 프로파일?65 1. 투자의 기본 원리 : 위험과 수익?65 2. 리스크-리턴 관계?66 3. 하이리스크-하이리턴의 재해석?70 제3절 부동산 투자 전략?77 1. 개요?77 2. 부동산 투자 전략 구분?78 3. 투자 전략 선택 시 고려사항?84 제4절 부동산 투자 전략 활용?85 1. 주요 투자 전략 요약 비교?85 2. 사례 검토?86 3. 자산 생애주기?89 제2장 부동산 가치와 투자?91 제1절 부동산 가치와 가격?91 1. 부동산 가치와 가격?91 2. 투자와 투기?94 3. 부동산 감정평가?96 제2절 매각차익 창출 전략?98 1. 매각차익과 시세차익의 개념?98 2. 기대수익률 변화와 가치?99 3. 매각차익 창출 전략?100 제3장 상업용 부동산의 종류 및 특성?105 제1절 상업용 부동산 유형?105 1. 오피스?105 2. 리테일?106 3. 물류센터?107 4. 호텔?108 제2절 부동산 투자와의 관계?109 1. 투자자 선호도?109 2. 유형별 리스크 이해?110 제4장 부동산 기본 용어 해설?111 제1절 면적?112 1. 공통 사항?112 2. 면적의 환산?113 3. 면적 단위의 활용?114 4. 부동산 개발과 면적?116 제2절 토지이용규제 관련 용어?119 1. 용도지역·지구·구역?120 2. 주요 종류?121 3. 행위제한?122 4. 확인 필요성?122 제3절 건축물의 용도 분류?123 1. 건축물 용도 구분?123 2. 주요 건축물 용도 대분류?124 3. 용도변경의 의의 및 절차?125 제5장 부동산 투자기구의 이해?126 제1절 부동산 투자기구 개론?126 1. 직접투자와 간접투자?126 2. 부동산 간접투자기구의 주요 유형?128 3. 리츠와 부동산 펀드?129 4. 국내 부동산 간접투자기구 시장 현황?132 제2절 부동산 펀드?133 1. 펀드의 일반적 이해?133 2. 부동산 사모펀드?135 3. 수익 분배 구조?138 제3절 부동산투자회사?139 1. 리츠의 개념 및 구조?139 2. 리츠 투자의 필요성 및 장점?141 3. 리츠의 분류?141 4. 국내 리츠 시장의 현황 및 발전 과제?144 제4절 프로젝트금융투자회사?149 1. 프로젝트 및 부동산 개발의 개념?149 2. 프로젝트금융투자회사 개요?151 3. PFV의 설립 요건?153 4. PFV의 주요 세제 혜택 및 요건?155 5. PFV 활용 시 고려사항 및 전망?156 제5절 부동산 신탁?157 1. 신탁의 기본 개념?157 2. 부동산 신탁의 주요 유형?159 3. 부동산 신탁의 주요 효용?161 4. 주요 법적 문제?165 5. 부동산 개발사업과 신탁의 활용?166 제6절 부동산 투자기구와 세금?168 1. 부동산 조세체계 개관?168 2. 주요 세제 혜택.?171 3. 부동산 거래와 부가가치세?173 4. 간주취득세와 지분 거래?175 제2-2편 부동산 투자 분석?179 제1장 부동산 투자 분석?181 제1절 투자성과지표의 이해?181 1. 투자성과지표의 필요성?181 2. 투자성과 판단 기준?182 3. 투자성과지표?183 제2절 Cap Rate의 이해와 활용?190 1. Cap Rate의 정의?191 2. 순영업이익의 산정?191 3. Cap Rate의 활용?195 4. Cap Rate 특성 해석?196 5. Cap Rate 관련 용어?196 6. 용어의 문제점 : ‘자산환원율’ 대체 제언?198 제2장 부동산 감정평가?199 제1절 감정평가의 개요?199 1. 부동산 감정평가의 정의 및 목적?199 2. 감정평가의 유형?199 3. 가격의 3면성?200 제2절 감정평가 3방식?201 1. 원가방식?201 2. 수익방식?202 3. 비교방식?203 4. 시산가액 조정?204 제3절 최유효이용 분석?205 1. 최유효이용의 정의 및 중요성?205 2. 최유효이용 분석의 4가지 조건?205 제4절 기타 감정평가 이론?206 1. 토지잔여법?206 2. 건부감가?208 제3장 부동산 재무모델?210 제1절 재무모델링 개요?210 1. 재무모델의 중요성?210 2. 모델링 작성 기본 원칙?211 3. 기초자료 수집 및 정리?213 제2절 현금흐름 추정?217 1. 운영기간 현금흐름?217 2. 매각가치 추정?218 3. 부채 관련 현금흐름?218 4. 지분 투자자 현금흐름?219 제3절 투자성과지표 관리?221 1. 주요 투자성과지표?221 2. 투자성과지표의 검토?221 제2-3편 부동산 투자 자금조달?223 제1장 부동산 투자와 대출?225 제1절 대출의 필요성?225 1. 대출의 전략적 가치?225 2. 차입의 효과?226 제2절 부동산 담보대출?228 1. 정의 및 특징?228 2. 담보대출 일반 사항?229 3. 후순위 대출?230 제3절 대출 관련 주요 용어?232 1. 당사자?233 2. 대출취급수수료?234 3. 기한이익상실?234 4. 리파이낸싱?235 5. 부채상환비율?236 제2장 부동산 투자와 자기자본?238 제1절 자기자본의 역할 및 중요성?238 1. 자기자본의 정의 및 특성?238 2. 자본구조 내 자기자본의 위치?239 제2절 자본 조달?240 1. 자금조달 프로세스 개관?240 2. 주요 자기자본 조달원?241 3. 투자설명서 및 투자자 유치 활동?242 제3절 주요 투자자 유형 및 특징?245 1. 기관 투자자?245 2. 사모 부동산 펀드?246 3. 부동산투자회사?246 4. 고액 자산가 및 개인 투자자?246 5. 해외 투자자?247 6. 투자자별 리스크-리턴 프로파일?247 제4절 투자 운용사의 역할과 책임?248 1. 운용사의 핵심 기능?248 2. 운용사의 보수 구조?249 3. 수탁자의 책임?250 제3장 해외 투자?251 제1절 해외 투자자의 국내 부동산 투자?251 1. 국내 시장 진출 배경?251 2. 한국 부동산 시장의 위상 변화?252 3. 해외 투자자의 투자 방식?253 제2절 국내 투자자의 해외 부동산 투자?254 1. 해외 부동산 투자의 특징적 요소?254 2. 성공적인 해외 투자를 위한 제언?262 제2-4편 부동산 투자 프로세스?263 제1장 부동산 투자 프로세스?265 제1절 부동산 투자 프로세스 개괄?266 1. 매입 단계?266 2. 운용 단계?268 3. 처분 단계?269 제2절 부동산 매입 절차?270 1. 투자 기회 발굴?270 2. 투자 분석 및 가격 결정?271 3. 매수 제안?272 4. 자산실사?273 5. 자금조달 및 내부 승인?276 6. 매매계약 체결?277 7. 거래 종결 및 정산?278 8. 매입 절차 관리 지원?278 제2장 매매계약 전 체크 항목?285 제1절 사업양수도?285 1. 사업양수도 거래의 차이점?285 2. 매매 시 유의사항?288 제2절 부가가치세?291 1. 부가가치세 환급 절차?292 2. 공급가액 안분계산?298 3. 문제 발생 유형?301 제3절 거래상대방?304 1. 특수관계인?304 2. 부당행위계산 부인?304 3. 거래상대방 유형별 고려사항?306 제4절 매매 관련 신고사항?308 1. 부동산 거래신고?308 2. 법인 공시 관련 사항?309 3. 법인 이사회, 주주총회?309 4. 내부 의사결정 미진행 문제?309 제5절 취득세?312 1. 취득세 중과 사례?313 2. 취득세 감면 사례?315 제6절 보유세?316 1. 재산세?316 2. 종합부동산세?318 제7절 양도세?320 1. 개인의 양도소득세?320 2. 법인의 양도소득?322 3. 개인과 법인 양도소득 차이?323 제8절 부동산거래신고?323 1. 신고의무 및 기한?323 2. 신고 절차 및 방법?324 3. 부동산 간접투자기구?325 제9절 배경조사?326 1. 배경조사의 의의 및 필요성?326 2. 배경조사 적용 대상 계약?326 3. 배경조사의 주요 내용 및 방법?326 4. 국내외 인식 차이?327 5. 거래 유형별 배경조사 필요성?328 제10절 현황 매각?330 1. 현황 매각 조건의 의미?330 2. 매도인 입장에서의 필요성?331 3. 매수인 입장에서의 대응?331 4. 정보 제공 시점의 중요성?332 제3장 자산실사?333 1. 자산실사의 의의 및 중요성?333 2. 자산실사 업체의 선정 및 관리?333 3. 주요 자산실사 분야별 내용?337 4. 면적?343 5. 임대차 현황?347 제4장 부동산 매매계약의 체결?352 제1절 계약 체결 준비사항?352 1. 최종 계약서 확정 및 공유?352 2. 날인 계획?352 3. 필요 서류 사전 점검?353 제2절 계약서 날인?353 1. 날인의 주체 및 방식?353 2. 계약서 무결성 확보?355 3. 계약서 날인 실행?355 제3절 계약 체결 시간 관리?356 1. 계약의 복잡성?356 2. 자금 이체 시간?356 3. 담보 말소?357 제4절 기업 내부 의사결정?357 1. 이사회 및 주주총회 결의?357 2. 결의 절차 및 요건?358 제5장 거래종결 및 정산?359 제1절 거래종결?359 1. 거래종결의 의의 및 준비사항?359 2. 거래종결 시 주요 확인사항?360 3. 세금계산서 발행?361 4. 하자이행보증증권 승계?363 5. 거래종결일 진행 절차?363 6. 거래종결 이후 처리사항?364 제2절 대규모 자금 이체 및 절차?364 1. 부동산 거래 자금 이체의 특징?364 2. 송금 시 고려사항?366 제3절 매매대금 정산?367 1. 정산의 의의 및 절차?367 2. 주요 정산 항목 및 방법?367 3. 정산 시점 및 기준일?371 4. 정산합의서의 작성?371 5. 정산 관련 계약서 조항 예시?371 제3편 시장 분석?379 제1장 상업용 부동산 시장 분석?381 제1절 오피스 시장?381 1. 시장 분석의 필요성?381 2. 서울 오피스 시장의 권역 구분?382 제2절 빌딩 등급 및 공실률?384 1. 오피스 빌딩의 등급 분류?384 2. 공실률 분석?385 제2장 부동산 시장의 정보 효율성?387 제1절 시장 효율성?387 1. 시장 효율성의 정의?387 2. 효율적 시장 가설?387 제2절 효율적 시장 가설의 유형?388 1. 약형 효율적 시장?388 2. 준강형 효율적 시장?388 3. 강형 효율적 시장?388 제3절 시장 효율성과 자산 가격?389 1. 효율적 시장과 자산 가격 결정?389 2. 시장 효율성과 내재가치의 수렴?389 3. 이론적 시사점 및 현실 시장의 한계?389 제4절 부동산 시장의 효율성?390 1. 부동산 시장의 효율성 수준?390 2. 부동산 시장의 비효율성 요인?390 3. 부동산 시장 비효율성의 영향?391 제3장 투자와 투기의 구별?392 제1절 전통적 구분?392 1. 투자 기간?392 2. 의사결정의 근거?393 3. 위험의 성격 및 관리?393 4. 수익의 원천?393 5. 경제에 대한 기여?393 제2절 투자 주체 관점 구분?394 1. 감당 가능한 수준의 위험인가??394 2. 투자 대상 vs. 투자자의 상황?395 3. 부동산 투자에서의 시사점?395 제4편 부동산 자산관리?397 제1장 부동산 자산관리?399 제1절 자산관리의 목표와 기능?400 1. AM의 핵심 목표?400 2. AM의 주요 기능?400 제2절 투자팀과 자산관리팀?402 1. 투자팀?403 2. 자산관리팀?403 제2장 임대차계약 관리?405 제1절 임대차계약의 기초?405 1. 임대인 및 임차인?405 2. 주요 용어 해설?405 제2절 임대차계약의 주요 조건?407 1. 임대 조건?408 2. 계약 해지 및 분쟁 관련 조항?410 3. 전대차?413 4. 임대차계약서 수정 실무?414 제3절 임대 마케팅 및 대행?416 1. 임대대행 수수료?416 제4절 관리비?419 1. 관리비 수입?419 2. 관리비 지출?421 3. 관리비 마진?422 4. OPEX 운영 방식 차이?423 제5절 자본적 지출?424 1. CAPEX 설명?424 2. CAPEX와 수익적 지출의 구분?425 3. 부동산 투자와 CAPEX?426 제6절 참고 : Revenue 및 OPEX 예시?428 제3장 부동산 매각?430 제1절 매각의 의의?430 1. 매각 업무의 특수성 및 어려움?430 2. 객관성, 투명성 확보의 중요성?430 제2절 매각 방법의 결정.?431 1. 주요 매각 방법 유형?431 2. 경쟁입찰 방식의 종류 및 선택 기준?431 3. 매각 방법 결정 시 고려사항?432 제3절 매각 준비 단계?433 1. 내부 의사결정?433 2. 매각자문사 선정 및 역할?434 3. 매각 기초자료 준비?435 제4절 본격적인 매각 절차 진행?436 1. 투자설명서 제공?436 2. LOI 접수 및 검토?437 3. 우선협상대상자 선정?438 4. 양해각서?439 5. 매수인의 자산실사 지원 및 대응?440 6. 매매계약 체결?441 제5절 거래종결 및 매각 이후 관리?442 1. 거래종결 준비 및 이행?442 2. 매각 이후 처리사항?442 제6절 매각 핵심 전략?443 1. 매각 프로세스 관리?443 2. 정보 관리?443 3. 이해관계자 소통?444 제4장 PM, FM?445 제1절 부동산 자산관리?445 1. AM?445 2. PM?446 3. FM?447 4. AM, PM, FM의 상호관계?447 제2절 PM 운영 실무?448 1. PM 계약의 당사자 및 구조?448 2. PM 계약 해지?449 제5장 부동산 운영관리?451 제1절 임대차 운영 관련 용어?451 1. 임대료 조정?451 2. 임차인 변동 관련 지표?452 3. 실질임대료?452 4. 임대대행수수료?453 제2절 건물 관련 사항?453 1. 총괄 관리 및 의사결정?453 2. 기계 설비?455 3. 소방 설비?457 4. 빌딩 자동제어 시스템?457 5. 전기 설비?458 6. 엘리베이터?459 7. 건축 마감 및 구조?460 제6장 부동산과 보험?466 제1절 보험의 기초 이해?466 1. 부동산 보험의 중요성?466 2. 주요 보험 용어 및 개념?466 제2절 부동산 보험?474 1. 제1부문 : 재산종합위험담보?474 2. 제2부문 : 기계위험담보?475 3. 제3부문 : 기업휴지위험담보?475 4. 제4부문 : 배상책임위험담보?476 제3절 임원배상책임보험?477 제4절 보험 관리 시 유의사항?478 1. 보험료 납입 및 갱신 관리?478 2. 부동산 매매 시 보험계약의 처리?478 3. 보험사고 발생 시 청구 절차?479 제7장 산업용 부동산?480 제1절 물류센터?480 1. 물류 및 유통의 개념?480 2. 물류 서비스 제공 방식?481 3. 물류 프로세스 단계별 구분?483 4. 물류 보관 및 처리 시설?484 제2절 데이터센터?488 1. 데이터센터 개요 및 등급?488 2. 핵심 인프라 및 설비?489 3. 운영 효율성 및 서비스 모델?491 제5편 부동산 주요 계약?495 제1장 매매계약?497 제1절 매매계약의 개요 및 준비 단계?497 1. 매매계약서의 중요성?497 2. 매매계약 이전 주요 문서 및 절차?497 제2절 매매계약서 작성 및 관리 실무?498 1. 초안 작성 및 협상 개시?498 2. 문서 변경 이력 관리?499 3. 파일 관리 및 보안?499 제3절 매매계약서의 주요 조항 및 해설?500 1. 현황 매각 조건?500 2. 진술 및 보장?500 3. 계약의 해제 및 해지?504 4. 위약금 및 위약벌?505 5. 선행조건?506 6. 관할법원 및 준거법?506 7. 기타 주요 조건?507 8. 기업의 자산 처분?509 제2장 임대차계약?510 제1절 임대차계약의 개요 및 준비 단계?510 1. 임대차계약의 정의 및 중요성?510 2. 임대차계약 체결 전 주요 절차?510 제2절 임대차계약서 작성 및 관리 실무?511 1. 표준임대차계약서?511 2. 계약 조건 협상.?511 3. 계약서 관리?511 제3절 임대차계약서의 주요 조항 및 해설?512 1. 기본 임대 조건?512 2. 임대료 조정 및 지급?513 3. 임차 목적물의 사용 및 관리?514 4. 권리 양도 및 전대차?515 5. 계약의 갱신 및 종료?515 6. 보험 및 위험 부담?516 7. 특약 사항?516 제4절 상가건물임대차보호법?516 1. 적용 대상 및 범위?517 2. 주요 보호 내용?517 3. 임대차계약 시 고려사항?518 제5절 명도?518 1. 명도의 개념?518 2. 명도소송 절차?520 3. 판결 이후 강제집행 절차?520 4. 예상 소요 기간 및 변수?521 5. 명도 관련 주요 보전처분?521 6. 임대인의 자력구제?523 제3장 대출약정서?526 제1절 부동산 금융?526 1. 부동산 금융의 의의 및 유형?526 2. 대출약정서의 정의 및 법적 성격?526 제2절 부동산 대출의 주요 유형 및 특징?527 1. 일반적 구분?527 2. 개발사업 대출?527 3. 담보대출?529 제3절 대출약정서의 주요 구성 요소?531 1. 주요 당사자?531 2. 핵심 대출 조건?532 제4절 담보 및 보증 조건?534 1. 담보의 종류 및 설정?534 2. 보증?534 제5절 대출 실행 및 차주의 의무?535 1. 대출 실행 선행조건?535 2. 차주의 진술 및 보증?535 3. 차주의 확약 사항?535 제6절 기한의 이익 및 채무불이행?536 1. 기한의 이익?536 2. 기한이익 상실 사유?537 3. 기한이익 상실의 효과?537 4. 채무불이행 시 대주의 조치?538 제7절 대주 간 약정?538 1. 대주 간 약정 설명?538 2. ICA의 주요 당사자?539 3. ICA의 핵심 조항 및 내용?540 4. ICA의 역할 및 중요성?541 제8절 기타 주요 조항?542 1. 대출채권의 양도 및 참가?542 2. 불가항력?542 3. 통지?542 4. 준거법 및 관할법원?542 제4장 주주 간 약정?544 제1절 주주 간 약정의 개요?544 1. 주주 간 약정의 정의?544 2. 주주 간 약정의 필요성 및 목적?544 3. 주요 당사자?545 제2절 자기자본 및 자금조달?545 1. 주식 보유 비율 및 종류?545 2. 초기 자본금 납입 의무?545 3. 추가 자금조달 약정?546 제3절 회사 지배구조 및 운영?546 1. 이사회 구성 및 운영?546 2. 주주총회 운영 및 의결권?547 3. 대표이사 및 주요 임원 선임?547 4. 정보 접근권 및 보고 의무?547 제4절 주식의 양도 및 처분?547 1. 일반적인 양도 제한?547 2. 우선매수권?548 3. 공동매도참여권?548 4. 공동매도요구권?548 5. 기타 주식 이전 관련 조건?548 제5절 교착상태 해결 및 배당?549 1. 교착상태 발생 시 해결 방안?549 2. 이익 배당 정책?549 3. 계약의 유효기간 및 해지 사유?549 4. 계약 위반 시 구제 수단?549 제6절 기타 주요 조항?550 1. 비밀유지 의무?550 2. 경업금지 의무?550 3. 준거법 및 분쟁 해결 방법?550 제5장 자산운용계약?551 제1절 자산운용계약의 개요?551 1. 자산운용계약의 정의?551 2. 자산운용계약의 필요성 및 목적?551 3. 주요 당사자?552 제2절 자산운용계약의 업무 범위?553 1. 자산운용업무의 범위?553 2. 자산관리회사의 주요 권한?554 3. 자산관리회사의 주요 의무 및 책임?554 4. 위탁자의 주요 권한?554 제3절 자산운용보수 및 비용?555 1. 보수의 종류 및 산정 방식?555 2. 자산운용 관련 비용 부담?556 제4절 계약기간, 해지 및 책임?556 1. 계약기간 및 갱신?556 2. 계약의 해지 사유 및 절차?556 3. 자산관리회사의 책임 범위?557 제5절 기타 주요 조항?557 1. 비밀유지 의무?557 2. 권리 양도 제한?557 제6장 개발사업약정?558 제1절 개발사업약정의 개요?558 1. 개발사업약정의 정의?558 2. 개발사업약정의 필요성 및 목적?558 3. 주요 당사자?559 4. 유사 계약과의 비교?560 제2절 개발사업관리 업무 범위?560 1. 개발사업 개요 확정?560 2. 단계별 주요 업무 범위?560 제3절 당사자의 권리, 의무 및 책임?562 1. 개발사업관리자의 의무?562 2. 위탁자의 주요 권한?563 3. 책임 제한 및 면책?563 제4절 용역보수 및 사업비 관리?563 1. 용역보수의 종류 및 산정 방식?563 2. 사업비 관리 및 집행 절차?564 제5절 계약기간, 변경 및 해지?564 1. 계약기간 및 연장?564 2. 계약 내용의 변경?564 3. 계약의 해지 사유 및 효과?564 4. 비밀유지 의무?565 5. 준거법 및 분쟁 해결 방법?565 제7장 비밀유지협약서?566 제1절 비밀유지협약서의 개요?566 1. 비밀유지협약서의 정의?566 2. 비밀유지협약서의 필요성 및 목적?566 3. 주요 당사자?567 제2절 핵심 조항?568 1. 비밀정보의 정의 및 범위?568 2. 비밀유지 의무?568 3. 정보 사용 목적의 제한?569 4. 정보 관리 책임?569 5. 비밀유지 의무 기간?570 6. 정보 파기 의무?570 제3절 계약 위반 등?570 1. 비밀유지 의무 위반?570 2. 법적 강제 공개 시 절차?570 3. 지식재산권 등?571 4. 직원 유인 금지 조항?571 5. 협의의 비구속성 확인?571 6. 준거법 및 분쟁 해결 방법?571 제4절 비밀유지협약서 활용?572 1. 부동산 매각?572 2. 공동개발 논의?572 3. 외부 자문사 선임?572 제8장 매각·매입 자문계약?573 제1절 자문계약의 개요?573 1. 자문계약의 정의 및 유형?573 2. 자문계약의 필요성 및 목적?573 3. 주요 당사자?574 제2절 자문 업무 범위?574 1. 매각 자문 업무의 범위?575 2. 매입 자문 업무의 범위?576 제3절 당사자의 권리 및 의무?577 1. 자문사의 주요 권한 및 의무?577 2. 의뢰인의 주요 권한 및 의무?577 제4절 자문수수료 및 계약 조건?578 1. 자문수수료의 종류 및 산정 방식?578 2. 계약기간 및 독점권?579 3. 계약의 해지 및 그 효과?580 제5절 기타 주요 조항?580 1. 비밀유지?.580 2. 책임 제한?580 3. 권리 양도 제한?580 4. 준거법 및 분쟁 해결 방법?580 에필로그?582 INDEX?586

1. AI 시대의 지침서

AI가 아무리 방대한 과거의 데이터를 능숙하게 찾아낸다고 하더라도, 세상에 없던 새로운 통찰은 결국 누군가의 첫 노력과 고뇌를 통해 시작된다고 믿습니다. 이 책은 바로 그러한 문제의식에서 출발했습니다. - 프롤로그 (p. 4)

2. 대체투자의 성패를 가르는 핵심

대체투자의 성과는 해당 자산을 운용하는 운용사 또는 핵심 운용인력(매니저)의 역량에 의해 크게 좌우되는 경향이 매우 강하다. (중략) 이는 대체투자 시장이 비효율적이고 정보·비대칭이 존재하며, 표준화된 상품보다는 매니저의 통찰력과 실행 능력이 성과를 결정짓는 중요한 요소임을 시사한다. - 제1편 자산운용 및 대체투자 (pp. 49~50)

3. 부동산 투자의 기본 전략

부동산 투자 시장에서도 이러한 리스크-리턴의 상관관계는 다양한 투자 전략을 통해 구체화된다. 투자자의 위험 감내 수준, 투자 목표, 시장 상황 등에 따라 적합한 전략을 선택하는 것이 성공적인 부동산 투자의 핵심이다. 대표적인 부동산 투자 전략으로는 그 위험과 기대수익 수준에 따라 코어(Core), 코어 플러스(Core-plus), 밸류애드(Value-add), 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 전략 등으로 구분할 수 있다. - 제2편 부동산 투자 이론 (p. 77)

4. 부동산 가치 평가의 첫걸음

Cap Rate(Capitalization Rate)는 특정 부동산이 창출하는 연간 순영업이익(NOI, Net Operating Income)과 해당 부동산의 가격(또는 가치) 간의 비율을 나타낸다. 이는 투자자가 해당 부동산을 매입한 금액 대비 부동산 자체에서 발생되는 수익의 비율로서 일정 조건이 맞춰지는 경우 연간 수익률의 개념으로 이해할 수도 있으며, 자산의 수익성을 평가하는 지표다. - 제2편 부동산 투자 분석 (p. 191)

5. 대출약정의 필수 개념

‘기한이익상실(EOD, Event of Default)’이란, 차주가 대출약정서상의 특정 의무를 위반해 대주가 차주에게 부여한 ‘기한의 이익’(만기까지 원금을 상환하지 않고 자금을 사용할 수 있는 이익)을 박탈할 수 있는 사유가 발생한 상태를 의미한다. - 제2-3편 부동산 투자 자금조달 (p. 234)

6. 협상의 창과 방패, 자산실사

자산실사(Asset Due Diligence)는 부동산 매매계약 체결에 앞서 이루어지는 가장 중요한 단계 중 하나다. 이는 투자 대상 부동산이 가지고 있는 현재의 물리적, 법률적, 재무적 현황을 정확히 파악하고, 이를 바탕으로 매입 후 자산운영 계획 및 투자 수익률 분석의 기초자료를 수집하는 과정이다. - 제2편 부동산 투자 프로세스 (p. 333)

7. 비효율적 시장 속 기회

부동산 시장의 이러한 상대적 비효율성은 정교한 시장 분석, 우수한 정보력, 그리고 전문적인 자산관리 능력을 갖춘 투자자에게는 오히려 시장 평균 수익률을 초과하는 이익(Alpha)을 창출할 수 있는 기회 요인이 될 수 있다. - 제3편 시장 분석 (p. 391)

8. 부동산 투자의 본질

부동산 투자는 전통적인 주식이나 채권 투자와 달리, 자산의 매입과 처분 사이에 ‘운영’이라는 적극적인 관리 행위가 자산 가치에 매우 큰 영향을 미친다는 고유한 특징을 가진다. - 제4편 부동산 자산관리 (p. 400)

9. 분쟁을 막는 실무 지혜

임대차계약 체결 시, 임대인과 임차인 사이에 임차인의 계약 위반 시(예 : 임대료 연체 등) 즉시 명도집행을 할 수 있다는 내용의 제소전화해조서를 미리 작성해두는 경우가 많다. 이는 명도소송에 소요되는 시간과 비용을 절약하고 신속하게 부동산을 인도받기 위한 목적이 가장 크다. - 제4편 부동산 자산관리 (p. 411)

10. 계약서의 핵심, 진술 및 보장

국내 일반적인 부동산 매매계약에서는 R&W(진술 및 보장) 조항의 범위나 효력에 대해 큰 비중을 두지 않는 경향도 있으나, 외국계 투자자 또는 기관 투자자가 참여하는 거래에서는 가장 치열한 협상 대상이 되며 거래의 성사 여부에도 영향을 미치는 매우 중요한 조항으로 간주된다. - 제5편 부동산 주요 계약 (p. 501)

AI 시대까지 관통하는 상업용 부동산 투자·금융·전략의 결정판 상업용 부동산의 이론과 실무를 아우른 종합 교재 연세대학교 겸임교수이자 서울대학교 강사이며, 국내외 유수의 기관에서 풍부한 부동산 실무 경험을 쌓은 최인천 저자의 역작이다. 저자의 깊이 있는 이론적 지식과 다각적인 실무 경험을 집대성해서, 상업용 부동산 전문가로 성장하고자 하는 모든 이들에게 명쾌한 로드맵을 제시한다. 책은 총 5편으로 구성되어, 상업용 부동산 투자의 전 과정을 체계적으로 학습할 수 있도록 안내한다. 제1편 자산운용 및 대체투자에서는 자산운용의 기본 개념을 시작으로, 부동산 투자가 속한 대체투자 시장의 성장 배경과 고유한 특징을 심층적으로 분석하며 투자의 거시적 시야를 열어준다. 제2편 부동산 투자 이론 및 분석, 자금조달, 프로세스에서는 투자의 본질인 ‘위험과 수익’의 관계를 바탕으로 코어(Core)부터 밸류애드(Vaule-add) 및 오퍼튜니스틱(Opportunistic)까지 다양한 투자 전략을 제시하고, IRR, Cap Rate 등 핵심 성과지표와 재무모델링 기법을 상세히 다룬다. 또한, 대출(Debt)과 지분(Equity)을 활용한 최적의 자금조달 구조 설계부터 매입, 실사, 계약, 종결에 이르는 투자 프로세스 전반을 실무적으로 해설한다. 제3편 시장 분석에서는 서울 오피스 시장을 중심으로 권역별·등급별 시장을 세분화하고, ‘효율적 시장 가설’을 통해 부동산 시장의 비효율성이 어떻게 투자 기회가 될 수 있는지를 설명하며 분석적 통찰을 제공한다. 제4편 부동산 자산관리에서는 매입 이후 자산 가치를 상승시키기 위한 임대차 관리, 시설 관리(PM/FM), 매각 전략, 보험 등 전문적인 부동산 자산관리의 모든 것을 다룬다. 제5편 부동산 주요 계약에서는 매매계약서, 임대차계약서, 대출약정서, 주주 간 약정 등 실제 거래에서 마주하는 복잡한 계약서들의 핵심 조항과 법적 의미를 명쾌하게 해설한다. 이 책을 통해 독자들은 복잡한 상업용 부동산 시장의 원리를 꿰뚫고, 데이터에 기반한 합리적인 투자 결정을 내릴 수 있는 전문 역량을 갖추게 될 것이다.