급속한 인구구조의 변화는 우리 사회 전반에 걸쳐 근본적인 패러다임의 전환을 요구하고 있으며, 특히 고령자의 주거복지 문제는 더 이상 미룰 수 없는 시대적 과제가 되었습니다. 본서는 이러한 시대적 요구에 부응하여 실버타운을 중심으로 한 고령자 주거시설의 개발과 운영에 관한 법적 규제와 제도를 체계적으로 정리하고 분석한 것입니다. ‘실버타 운’이라는 용어가 우리 사회에서 널리 사용되고 있음에도 불구하고, 아직까지 법률상 명 확한 정의나 체계적인 규제 틀이 마련되어 있지 않은 것이 현실입니다. 이로 인해 사업자 와 입주자 모두 법적 불확실성 속에서 어려움을 겪고 있으며, 고령자 주거복지의 질적 향 상에도 한계가 있었습니다. 본서는 이러한 문제의식에서 출발하여 실버타운 개발과 운영에 관련된 복잡하고 다기 한 법령과 규제를 체계적으로 정리하였습니다. 노인복지법, 주택법, 건축법, 국토계획법 등 여러 부처에 산재되어 있는 관련 법령들을 종합적으로 분석하고, 실무에서 발생하는 다양한 법적 쟁점들을 구체적으로 다루었습니다. 본서의 구성을 간략히 소개하면 다음과 같습니다. 제1부에서는 실버타운의 법적 기초를 다루었습니다. 실버타운의 개념과 법적 성격을 명확히 하고, 관련 법령 체계를 분석하였으며, 개발 주체들의 권리의무 관계를 정리하였습니다. 제2부에서는 실버타운 개발에 적용되는 각종 규제법제를 상세히 검토하였습니다. 국 토이용계획법, 건축법, 환경법 등 개발 단계에서 적용되는 주요 법령들의 내용과 절차를 체계적으로 정리하였습니다. 제3부에서는 실버타운의 운영 단계에서 적용되는 법제를 다루었습니다. 입주계약, 서비 스 제공, 시설 운영 등과 관련된 법적 기준과 의무사항을 상세히 분석하였습니다. 제4부에서는 실버타운 개발과 운영에 필수적인 금융 및 세제 관련 법제를 정리하였습 니다. 개발금융, 투자법제, 각종 세제혜택 등을 구체적으로 소개하였습니다. 제5부에서는 실제 사업시행 과정에서 거쳐야 하는 각종 절차와 인허가 관련 법제를 단 계별로 정리하였습니다. 제6부에서는 실버타운과 관련하여 발생하는 주요 분쟁사례를 분석하고, 권리구제 방 안을 제시하였습니다. 제7부에서는 미국, 일본, 유럽 등 주요국의 관련 법제를 비교 분석하고, 우리나라 법제 의 개선방안을 제시하였습니다. 특히 본서에서는 단순히 현행 법령을 나열하는 데 그치지 않고, 실무에서 발생하는 구체 적인 문제 상황을 중심으로 법령의 적용 방법을 설명하고자 하였습니다. 또한 관련 판례와 행정해석을 풍부하게 소개하여 독자들이 실제 상황에서 참고할 수 있도록 하였습니다. 아울러 본서는 우리나라의 실버타운 법제가 나아가야 할 방향을 제시하고자 하였습니다. 현재 우리나라는 「고령자주거복지법」과 같은 통합법의 부재로 인해 체계적이고 일관 된 정책 추진에 어려움을 겪고 있습니다. 본서에서는 이러한 문제점을 해결하기 위한 구체 적인 입법 방안과 정책 개선 과제를 제안하였습니다.

제1부_실버타운개발의 법적 기초론 제1장 실버타운의 개념과 법적 성격 제1절 실버타운의 법적 개념 정립 1. 실버타운의 개념 요소 2. 관련 시설과의 법적 구별 3. 실버타운의 법적 지위 제2절 실버타운의 유형 및 분류 체계 1. 서비스 제공 수준에 따른 분류 2. 운영 방식에 따른 분류 3. 개발 주체에 따른 분류 제3절 실버타운개발의 헌법적 근거 1. 헌법상 기본권으로서의 근거 2. 국가의 사회보장 의무 3. 지방자치단체의 역할과 의무 4. 관련 행정법규와 정책 지침 제2장 실버타운 관련 법령 체계와 법원(法源) 제1절 실버타운 관련 법령의 체계적 분석 1. 주요 근거 법률의 구조와 내용 2. 개발 관련 법령과의 관계 3. 운영 관련 법령의 적용 제2절 실버타운 개발 관련 법원(法源)의 다층 구조 1. 성문법원으로서의 법률과 명령 2. 불문법원으로서의 관습법과 조리 3. 행정규칙과 해석례의 법적 지위 제3장 실버타운개발의 법적 주체와 권리의무 관계 제1절 개발 주체의 법적 지위와 자격 요건 1. 공공개발 주체의 법적 지위 2. 민간개발 주체의 자격과 제한 3. 합작개발과 컨소시엄의 법적 구조 4. 소결 제2절 실버타운개발 과정의 권리의무 관계 1. 사업 승인과 허가에 따른 권리의무 2. 개발 과정에서의 계약 관계 3. 준공과 운영 이행에 따른 법적 책임 4. 소결 제3절 이해관계자별 권리구제와 분쟁해결 1. 입주자의 권리보호와 구제 수단 2. 지역주민과 시민사회의 참여권 3. 분쟁예방과 대안적 해결방안 4. 소결 제2부_실버타운개발 규제법제의 구조 제4장 국토이용계획법상 실버타운개발 규제 제1절 국토종합계획과 실버타운 입지계획 1. 국토종합계획상 고령친화도시 정책 2. 용도지역제와 실버타운 개발 제한 3. 개발제한구역과 특별관리지역의 특례 제2절 지구단위계획과 실버타운 개발기준 1. 지구단위계획 수립 의무와 절차 2. 용도 혼재와 복합개발 허용 기준 3. 기반시설 확보와 개발밀도 조정 제3절 개발행위허가와 실버타운 특례제도 1. 개발행위허가의 일반 기준과 특례 2. 환경영향 평가와 재해 대책 3. 관련 법령 간 충돌과 조정 방안 제5장 건축법제와 실버타운 시설기준 제1절 건축법상 용도분류와 건축기준 1. 실버타운의 건축물 용도 분류 2. 건축물의 구조 및 설비 기준 3. 건축 특례와 완화 기준 제2절 고령친화 건축기준과 무장애 설계 1. 고령자 특화 건축기준의 법적 근거 2. 무장애 설계(Barrier-Free Design) 의무 3. 스마트홈 기술 적용과 안전설비 제3절 건축허가와 준공검사 절차 1. 건축허가 신청과 심사 기준 2. 건축공사와 감리 의무 3. 사용승인과 준공 후 관리 제6장 환경규제와 안전관리 법제 제1절 환경영향평가와 자연환경 보전 1. 환경영향평가법의 적용과 절차 2. 자연환경보전법상 제약과 특례 3. 개별 환경법상 규제와 인허가 제2절 재해방지와 안전관리 의무 1. 자연재해대책법상 사전재해영향성검토 2. 소방시설 설치와 화재예방 3. 시설물 안전관리와 정기점검 제3절 보건ㆍ위생 관리와 감염병 예방 1. 공중보건관리법상 위생 기준 2. 감염병 예방과 대응 체계 3. 의료폐기물 처리와 환경오염 방지 제3부_실버타운 운영법제와 서비스 규제 제7장 입주계약과 소비자보호 법제 제1절 입주계약의 법적 성격과 유형 1. 입주계약의 다양한 법적 형태 2. 계약 내용의 필수 기재사항 3. 계약 체결 과정의 법적 요건 제2절 약관규제와 불공정거래 방지 1. 약관의 규제에 관한 법률 적용 2. 공정거래법상 불공정거래행위 규제 3. 특별법상 소비자보호 규정 제3절 소비자 피해구제와 분쟁해결 1. 개별적 권리구제 수단 2. 집단적 권리구제 제도 3. 행정적 구제와 분쟁조정 제8장 서비스 제공 의무와 품질관리 제1절 의료ㆍ요양서비스 제공 체계 1. 의료서비스 제공의 법적 근거와 기준 2. 장기요양서비스와 연계 체계 3. 건강관리와 예방서비스 제2절 생활서비스와 편의시설 운영 1. 급식서비스와 영양관리 2. 주거환경 관리와 생활 지원 3. 문화ㆍ여가 프로그램 운영 제3절 서비스 품질평가와 개선 체계 1. 서비스 품질평가 제도 2. 종사자 자격과 교육 의무 3. 품질 개선과 사후 관리 제9장 시설 운영과 안전관리 의무 제1절 시설 운영의 기본 원칙과 기준 1. 시설 운영의 법적 기준 2. 재정 운영과 회계 관리 3. 정보 공개와 투명성 확보 제2절 안전관리와 사고 예방 1. 시설 안전관리 체계 2. 입주자 안전과 사고 대응 3. 보험 가입과 배상책임 제3절 감독과 행정처분 1. 행정청의 지도ㆍ감독권 2. 행정처분의 종류와 기준 3. 행정처분에 대한 구제 제4부_실버타운개발 금융 및 세제법제 제10장 개발금융과 투자법제 제1절 실버타운개발 자금조달과 금융규제 1. 프로젝트 파이낸싱(PF)과 부동산투자신탁(REITs) 활용 2. 은행법상 부동산 대출 규제와 실버타운 특례 3. 자본시장법상 집합투자기구 설립과 운용 제2절 외국인 투자와 국제거래 1. 외국인투자촉진법상 실버타운 투자 인가 2. 외국환거래법상 자본거래 신고와 제한 3. 국제계약과 분쟁해결 메커니즘 제11장 조세법제와 세제혜택 제1절 개발단계 세제와 취득세 특례 1. 법인세법상 개발비용 손금산입과 자산계상 2. 부가가치세법상 면세ㆍ영세율 적용 범위 3. 취득세ㆍ등록세 감면 요건과 절차 제2절 운영단계 과세와 소득세 처리 1. 양도소득세와 종합부동산세 부과 기준 2. 입주자의 소득공제와 세액공제 혜택 3. 상속세ㆍ증여세 평가와 납세유예 제도 제3절 지방세 특례와 재산세 감면 1. 재산세ㆍ종합토지세 감면 요건 2. 지역자원시설세와 지방교육세 특례 3. 지방자치단체별 조례 감면 현황 제4절 경제적 복지 1. 기초연금 2. 국민연금 (노후준비지원서비스, 노후긴급자금대부 포함) 3. 일자리 지원 4. 비과세 종합저축 특례 제5절 교통 등 요금 할인 1. 교통, 이동통신, 에너지 요금 지원 제5부_실버타운 사업시행과 절차법제 제12장 사업계획 수립과 인허가 절차 제1절 사업계획서 작성과 타당성 검토 1. 실버타운 사업계획서 법정 기재사항 2. 수요예측과 공급계획의 객관성 검증 3. 재무계획과 사업성 분석 기준 제2절 인허가 절차와 행정청 협의 1. 관련 인허가의 통합 처리 방안 2. 부처간 협의와 지방자치단체 의견 수렴 3. 조건부 승인과 사후 이행 점검 제3절 주민참여와 공람ㆍ공고 절차 1. 사업설명회와 주민의견 수렴 의무 2. 공람ㆍ공고 기간과 이의신청 처리 3. 갈등조정과 사회적 합의 도출 제13장 토지수용과 보상법제 제1절 공익사업과 토지수용 절차 1. 공익사업인정과 사업시행자 지정 2. 토지수용위원회 심의와 재결 절차 3. 수용재결에 대한 불복과 구제 방법 제2절 손실보상과 협의매수 1. 손실보상 기준과 산정 방법 2. 협의매수 절차와 계약 체결 3. 이주정착금과 생활대책 지원 제3절 개발이익 환수와 기여금 제도 1. 개발부담금 부과와 감면 기준 2. 기반시설 기여금과 교육시설 분담금 3. 농지보전부담금과 대체산림자원조성비 제6부_분쟁사례와 구제절차 제14장 실버타운개발 관련 주요 분쟁사례 제1절 개발허가 관련 분쟁사례 1. 용도지역 변경과 개발행위허가 거부 사례 2. 환경영향평가와 주민반대 분쟁 사례 3. 높이제한과 일조권 침해 분쟁 사례 제2절 계약 및 운영 관련 분쟁사례 1. 분양계약 해제와 손해배상 사례 2. 서비스 품질과 계약 위반 사례 3. 요금인상과 운영주체 변경 분쟁 사례 제3절 판례 분석과 법리 정립 1. 대법원 주요 판례와 법리 해석 2. 헌법재판소 결정과 위헌성 판단 3. 행정법원 판례와 행정처분 취소 사례 제4절 현행 법제의 문제점과 개선방안 1. 실버타운 관련 법제 현황 2. 분쟁 해결 메커니즘의 개선 3. 입법적 개선방안 제15장 권리구제와 분쟁해결 절차 제1절 행정구제 절차 1. 행정심판과 행정소송의 선택 기준 2. 집행정지와 가처분 신청 요건 3. 국가배상과 손실보상 청구 제2절 사법적 구제와 민사소송 1. 계약상 권리와 불법행위 책임 2. 집단소송과 대표당사자 소송 3. 손해배상 산정과 위자료 기준 제3절 대안적 분쟁해결(ADR) 1. 조정ㆍ중재와 화해 절차 2. 옴부즈만 제도와 고충처리 3. 소비자분쟁조정위원회 활용 제7부_해외사례와 정책과제 제16장 주요국 실버타운 법제 비교 제1절 미국의 CCRC 법제와 규제체계 1. 연방법과 주법의 규제 체계 2. 라이센싱과 인증 제도 3. 소비자보호와 품질관리 시스템 제2절 일본의 유료노인홈과 서비스 고령자주택 1. 노인복지법과 고령자주거법의 이원 체계 2. 개호보험제도와의 연계 구조 3. 지방자치단체의 조례 제정권과 특례 제17장 정책과제와 법제 개선방안 제1절 현행 법제의 한계와 문제점 1. 법령 간 상충과 규제 공백: 심층 분석 2. 부처별 칸막이와 통합 관리 부재: 심층 분석 3. 민간참여 활성화 저해 요인: 심층 분석 제2절 법제 정비 방향과 개선 과제 1. 「고령자주거복지법(가칭)」 제정 방안 2. 규제 합리화와 특례 제도 확대 3. 품질관리와 소비자보호 강화 제3절 미래 정책방향과 법적 대응 1. 초고령사회 대비 법제 정비 2. 디지털 헬스케어와 스마트 실버타운 3. 지역사회 통합돌봄과 연계 방안 참고문헌

우리나라는 세계에서 유례를 찾기 어려울 정도로 빠른 속도로 고령화가 진행되고 있습 니다. 이미 고령사회에 진입했고, 곧 초고령사회를 맞이하게 될 것입니다. 이러한 인구구 조의 급격한 변화는 국토ㆍ도시 정책에도 근본적인 전환을 요구하고 있습니다. 국토연구원은 그동안 고령화 시대에 대응한 다양한 정책 연구를 수행해왔습니다. 특히 고령자의 주거 안정과 삶의 질 향상을 위한 주거정책 방안을 지속적으로 연구하고 제안해 왔습니다. 그 과정에서 가장 절실하게 느낀 것은 고령자 주거시설, 특히 실버타운과 관련 된 법령과 제도가 매우 복잡하고 분산되어 있다는 점이었습니다. 이러한 맥락에서 『실버타운개발 규제 및 법규』의 출간을 진심으로 환영하며, 이 분야의 발전에 크게 기여할 것으로 기대합니다. 본서는 다음과 같은 점에서 특별한 가치를 지닙니다. 첫째, 공간정책의 관점에서 실버타운 개발을 체계적으로 분석했다는 점입니다. 국토계 획법, 도시계획법상의 입지 규제부터 건축법상의 시설 기준까지 개발 과정 전반 을 아우르고 있어, 도시계획 실무자들에게 매우 유용한 지침이 될 것입니다. 둘째, 단순히 현행 제도를 소개하는 데 그치지 않고, 실제 개발 사례와 분쟁 사례를 통해 제도의 문제점을 짚어내고 개선방안을 제시했다는 점입니다. 이는 정책 연구자 와 입안자들에게 귀중한 시사점을 제공할 것입니다. 셋째, 고령자 주거복지를 단순한 복지 차원이 아닌 도시의 지속가능성과 경쟁력 차원에 서 접근했다는 점입니다. 고령친화적 도시환경 조성이 곧 모든 세대가 살기 좋은 도시를 만드는 길임을 보여주고 있습니다. 특히 본서에서 제안한 「고령자주거복지법」 제정 방안은 매우 시의적절한 제안이라고 생각합니다. 현재의 분산된 법체계로는 급변하는 고령화 사회의 요구에 효과적으로 대응 하기 어렵습니다. 통합적이고 체계적인 법적 기반 마련이 시급한 시점에서, 본서가 제시 한 구체적인 입법 방안은 중요한 정책 자료가 될 것입니다