2026년 02월 28일 출간 | ISBN : 1199320927 | 77쪽

머리말 1,000자로 읽기 제1장 우리나라 특유의 이슈 제2장 전세사기의 주요 유형 제1절 깡통주택과 바지사장 사기 제2절 신축빌라 사기 제3절 이중거래형·무권한거래형 사기 제4절 신탁된 주택·다가구주택의 경우 제3장 전세사기 피해의 구제와 예방 제1절 전세사기피해자법의 제정과 한계 제2절 전세사기 예방책 모색의 출발점: 단기 확정기간 임대차 법제의 이해 제4장 전세제도에 대한 평가 제1절 전세제도의 명암: 주거 사다리 vs 불안정성 제2절 전세제도의 보편화에 대한 연혁적 고찰 제3절 「주택임대차보호법」의 주된 과제 제5장 전세사기 예방을 위한 우리나라 주택임대차법제의 개선방향 제1절 전세제도의 금융거래적 성격 제2절 전세사기 해결 방안에 관한 금융기법적 접근: 임대인의 지급보증 의무화 제6장 임대차법제 개선을 둘러싼 몇 가지 논쟁에 관하여 제1절 존속보장이 임차인에게 불리한가?: 현재의 임차인 vs 미래의 임차인 제2절 임대주택의 공급확대와 감소억제: accelerated depreciation과 conversion rule의 시사점 제3절 임대차 규제는 도시를 파괴하는가? 제7장 맺음말

전세제도는 고도성장기에는 임대인에게 자본이익을, 임차인에게는 자산 축적 기회를 제공하며 ‘주거 사다리’로 기능했고, 「주택임대차보호법」도 이에 맞춰 보증금 반환에 중점을 두어 설계되었다. 그러나 고액 보증금 중심의 임대차 관행은 구조적인 문제점을 드러내고 있다.

전세사기 주요 유형에는 깡통주택(시세보다 선순위 채권이 많은 주택), 바지사장(무자력자를 임대인으로 내세우는 방식), 신축빌라 사기(허위 감정과 갭투자 유도), 이중계약 및 무권한거래(중복계약, 권한 없는 임대), 다가구주택 사기(보증금 총액 파악이 어려운 구조) 등이 있다.

전세사기 피해 구제를 위해 「전세사기피해자법」이 제정되었지만, 예산 부족, 제한적인 피해자 인정 기준, 사후적 구제 중심이라는 한계를 지니며, 실질적 보증금 반환보다는 경매 유예나 장기 거주 지원 등 간접적 대응에 그치고 있다.

이 문제를 해결하려면 전세계약의 금융거래적 성격(임대인은 채무자, 임차인은 채권자의 지위에 해당)을 이해하고, 금융기법을 활용한 제도 개선이 필요하다. 핵심은 임대인의 지급보증 의무화로, 임차인이 아닌 임대인이 보증보험에 가입하고 그 증서를 임차인에게 교부하도록 법제화해야 한다. 이를 위해 보증보험 가입을 임대인의 의무로 규정하고, 보증금 지급과 증서 교부를 동시이행으로 설정하면, 금융기관의 사전 심사를 통해 무자력 임대인이 시장에서 자연스럽게 배제되어 전세사기를 구조적으로 예방할 수 있다.

한편, 임차권 강화가 미래 임차인에게 불리하다는 주장은 근거가 부족하다. 갱신요구권은 시세에 반영되며, 2020년의 혼란은 정책 시기의 오류에 기인한 것으로 보아야 한다. 이 제도는 단기 갭투자를 억제할 뿐 장기 임대사업에는 영향을 미치지 않으며, 진정한 공급 확대는 ‘사업소득’ 중심의 임대사업 장려와 분양 전환 규제를 통한 임대주택 총량 유지로 달성할 수 있다. 임대료 규제가 도시를 파괴한다는 주장도 해외 사례에 비추어 보면 설득력이 부족하다.

전세사기 예방과 주거 안정을 위해서는 임대차의 금융거래적 성격을 반영한 보증보험 가입 의무화와 임차권 강화가 필요하다. 주택임대차 법제는 일부를 위한 임시방편이 아닌, 임차인의 권리와 시장 안정성을 동시에 고려하는 제도로 발전시켜야 한다.

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