본서는 저자가 20년간 부동산임대사업자, 기업의 세무업무 담당자, 세무사사무소 직원등에 대한 세무상담(이지분개)을 해오면서 부동산임대와 관련한 세금 문제를 간결하게 요약하여 정리한 책이다.

[제1부] 양도소득세 등 SECTION 1 부동산 세금 조견표 양도소득세 세율 소득세 기본세율 증여세 또는 상속세 세율 양도소득세 상담 검토표 보유주택 →양도일 현재 1세대 구성원 보유 주택 파악 일시적 2주택, 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 검토 조합원입주권으로 취득한 주택 확인 주택 등 1채만 보유 비과세 적용 주택 등을 2채 이상 보유한 경우 취득세 세율 요약표 SECTION 2 2022. 5. 10. 이후 세법 개정 사항 양도소득세 중과세 한시 배제 기간 연장 1세대 1주택 양도소득세 비과세 2년 보유기간 개정 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 완화 SECTION 3 1세대 1주택 양도소득세 비과세 1세대 및 1세대에 포함하여야 하는 경우 1세대에 포함하지 않는 경우 주택의 범위 및 1세대 1주택 비과세대상 1세대 1주택 및 보유기간 상생임대주택 비과세 특례 SECTION 4 1세대 1주택 특례 (일시적 2주택 등) 이사를 위해 일시적으로 2주택이 된 경우 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 종전주택 처분기한 기타 2주택임에도 비과세 특례가 적용되는 경우 상속주택과 일반주택을 보유한 경우 과세특례 등 SECTION 5 조정대상지역 중과세 조정대상지역 지정 조정대상지역, 투기과열지구 지정 현황 조정대상지역으로 지정이 되었으나 중과세되지 않는 경우 조정대상지역 양도소득세 중과세 중과세 여부 판정 요약 1세대 2주택 판단 기준 및 중과세 제외 중과세 판정대상 주택수에 포함하는 주택 1세대 2주택 중과세 제외 주택(주택수 포함) 2주택 이상 장기일반민간임대주택 중과세제외 등 조정대상지역내 임대주택 등록 및 중과세 제외 장기일반민간임대주택을 보유한 경우 중과세 여부 등 1세대 3주택 이상 판단 기준 및 중과세 제외 1세대 3주택 중과세에서 제외되는 주택 조정대상지역 중과세 적용 사례 조정대상지역 해제시 바뀌는 것들 SECTION 6 분양권 양도소득세 분양권 양도소득세 분양권 취득과 기존주택 양도 비과세 특례 분양권 취득과 취득세 중과세 여부 SECTION 7 입주권 양도소득세 1주택과 조합원입주권 1세대 1주택 비과세 특례 조합원입주권 양도소득세 SECTION 8 겸용 주택 취득세, 양도소득세 등 상가주택의 취득과 관련한 세금 상가주택 양도와 관련한 세금 상가주택의 주택 연면적이 큰 경우 1세대 1주택 적용 상가주택 매매시 주택가액과 상가가액 구분 겸용주택 양도소득세 절세 및 세무리스크 SECTION 9 비사업용 토지 양도소득세 중과 비사업용토지 양도소득세 10% 중과세 비사업용 토지 종류 비사업용에서 제외되는 토지 비사업용 토지의 판정 한국농어촌공사에 위탁한 농지의 비사업용 토지 판정 상속받은 농지 사업용 토지여부 비사업용 토지의 장기보유특별공제 및 세율 비사업용토지 기본세율 비사업용토지와 사업용토지를 양도한 경우 양도소득세 세율 SECTION 10 8년이상 자경농지 비과세, 감면 등 자경 농지 겸면 상속받은 농지, 증여받은 농지 감면 양도소득세 감면 한도 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면 SECTION 11 양도소득세 계산시 주의 사항, 세금 절세 하나의 계약으로 2건 이상 물건을 양도하는 경우 증여받은 자산을 10년 이내 양도하는 경우 사업자가 사업용 부동산을 양도하는 경우 양도소득 부당행위계산부인(저가 또는 고가양도) 직계존비속, 배우자간 양도시 주의사항 양도소득세 등 세금절세 전략 특정 기간 중 미분양주택, 신축주택 취득 감면 SECTION 12 양도소득세 신고 및 납부 양도가액 양도소득 필요경비 양도소득 기본공제 장기보유특별공제 양도소득세 과세표준 및 세율 양도소득세 신고 및 납부 SECTION 13 취득세 및 개정 내용 취득세 세율 및 신고ㆍ납부 취득세 관련 주택수 및 중과세 여부 취득세 관련 개정 세법 주택 취득 관련 제비용 SECTION 14 종합부동산세, 재산세 종합부동산세 납세의무자 및 과세대상 종합부동산세 과세표준 및 세율 1세대 1주택자 종합부동산세 1세대 1주택자 세액공제 2주택이나 1주택자 공제를 받을 수 있는 경우 종합부동산세 합산대상에서 제외되는 주택 종합부동산세 고지 및 납부 재산세 세율 및 납부기한 [제2부] 증여세, 상속세 SECTION 1 증여세 및 증여재산공제 증여재산공제 및 증여세 과세표준 혼인에 따른 증여재산 공제 신설 창업자금에 대한 증여세 과세특례 가업승계 증여세 과세특례 혜택 확대 증여세 신고 및 납부 증여에 대한 자금출처조사 부담부 증여 및 양도소득세 SECTION 2 상속세 및 상속재산공제 상속재산 상속재산에서 공제되는 금액 상속재산 기초공제액 및 일괄공제 상속포기 및 한정승인 [제3부] 상가 및 오피스텔 세무 SECTION 1 부동산임대 사업자등록 사업자 및 사업자등록 신청 사업자 구분 및 사업자등록 정정 부동산임대업 일반사업자와 간이사업자 구분 상가 임대시 알아 두어야 할 법령 SECTION 2 부동산 임대업 부가가치세 신고ㆍ납부 부동산임대업 임대수익 부가가치세 임대(전세)보증금에 대한 부가가치세 부동산임대업 세금계산서 발급 부동산임대업 부가가치세 신고 및 납부 부동산임대업의 부가가치세 신고시 제출할 서류 부가가치세 기한 후 신고 및 수정신고 부동산임대업의 세금폭탄 사례 부동산임대업(간이과세자) 부가가치세 세무 간이과세자인 부동산임대업 부가가치세 세액 계산 간이과세자 부가가치세 신고 및 납부 일반과세자(부동산임대업)의 간이과세자 전환 부동산임대업의 간이과세 포기 신고 특수관계자에게 무상 또는 저가임대시 부가가치세 특수관계자에게 무상 또는 저가임대시 증여세 특수관계자 간 부동산 무상사용 시 절세 대책 SECTION 3 오피스텔 세금 오피스텔 임대와 관련한 세금 개요 오피스텔 용도와 부가가치세 오피스텔을 주택으로 임대 또는 사용하는 경우 오피스텔 매입과 부가가치세 오피스텔 취득세 오피스텔 재산세 오피스텔 종합부동산세 오피스텔 양도와 양도소득세 업무용 오피스텔 양도시 부가가치세 오피스텔 장기임대주택 등록 세금 절세 등 오피스텔의 용도변경과 세무문제 오피스텔 임대수익 세금 주거용 오피스텔 임대 세금 SECTION 4 상가 건물 양도, 부동산임대업 폐업 부가가치세 징수 및 납부 일반과세사업자가 상가 건물을 양도하는 경우 간이사업자가 상가 건물을 양도하는 경우 건물 양도없이 부동산임대업을 폐업하는 경우 건물 감가상각비는 양도소득 취득가액에서 차감 포괄양도양수 및 세무상 유의할 사항 포괄양도양수에 해당하지 않는 경우 포괄양도양수와 대리납부 [제4부] 상가 임대 종합소득세 SECTION 1 부동산 임대 종합소득세 신고ㆍ납부 종합소득세 개요 부동산임대업의 사업소득금액 및 소득공제 총수입금액, 필요경비 이월결손금(소득금액에서 공제) 사업소득금액 종합소득금액 연금소득의 종합소득 합산 등 소득공제(인적공제) 종합소득세 과세표준 및 세율과 산출세액 연금계좌세액공제 상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제 종합소득세 신고 유형 복식부기 및 복식부기 기장의무사업자 간편장부대상자 성실신고확인제도 및 성실신고확인대상사업자 종합소득세 신고 및 납부 기한 SECTION 2 간편장부에 의한 종합소득세 신고 간편장부 작성 총수입금액(부동산임대업) 임대보증금에 대한 간주임대료의 총수입금액 산입 추계신고를 하는 경우 수입금액에 산입하는 간주임대료 필요경비 간편장부대상자 종합소득세 신고서 작성 총수입금액 및 필요경비명세서 등 작성 필요경비에 대한 지출증빙 및 정규영수증 SECTION 3 부동산임대업 종합소득세 추계 신고 간편장부대상자 추계신고 추계신고시 경비율 적용 단순경비율에 의한 추계소득금액 계산 간편장부대상자의 기준경비율에 의한 추계소득금액 추계신고자 종합소득세 신고서 작성절차 복식부기기장의무자의 추계신고 부동산임대업 신규사업자 추계신고 공동사업자 종합소득세 신고 관련 유의사항 [제5부] 주택 임대 종합소득세 SECTION 1 주택임대소득 종합소득세 주택임대소득 과세 개요 주택의 정의 및 주택 수 계산 주택수의 부부합산 및 종합소득세 신고·납부 부부합산 1채의 주택만 보유한 경우 부부합산 2채의 주택을 보유한 경우 부부합산 3채 이상의 주택을 보유한 경우 부부의 주택수 합산 및 종합소득세 각자 신고 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 임대소득 주택임대 사업자등록 신청 주택임대업 사업장현황신고서 제출의무 주택임대소득 종합소득세 신고 등 주택 보증금 간주임대료 주택의 간주임대료 계산방법 주택 임대소득 분리과세 분리과세 주택임대소득 소득금액 및 과세표준 주택임대소득 종합과세, 분리과세 및 세액 계산구조 주택 임대업 규모별 종합소득세 신고 방법 주택임대소득이 2천만원 이하로서 공적연금만 있는 경우 주택임대소득 추계신고 주택임대업의 장부기장에 의한 신고ㆍ납부 등 소형주택 임대사업자에 대한 소득세 감면 SECTION 2 장기일반민간임대주택 세제 혜택 장기일반민간임대주택 세금 혜택 장기임대주택 개정 세법 임대주택 세제 혜택 및 개정 내용 요약 장기임대주택 종합부동산세 합산 배제 [제6부] 주택 임대 관련 법령 등 SECTION 1 주택 임대차보호법 [주택임대차보호법] 일부 개정 법률 지방자치단체(시ㆍ군ㆍ구) 임대등록 (일반임대) 주택임대차보호법 요약 [부동산 거래신고 등에 관한 법률] 일부 개정 SECTION 2 등록임대주택 및 의무사항 시ㆍ군ㆍ구 등록 임대주택 관련 의무사항 임대차계약 신고 등 및 설명의무 시ㆍ군ㆍ구 등록 임대주택 양도시 의무사항 임대사업자 건강보험료 피부양자 자격 요건 등

■ 상생임대주택 비과세 특례

상생임대주택이란?
1세대가 조정대상지역내 1주택을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 임대차계약을 한 후(일정한 요건 충족 → 2년 이상 임대등) 다른 주택을 보유하지 아니하거나(임대주택외 다른 주택을 보유하고 있는 경우 다른 주택을 모두 처분한 이후)

임대주택과 보유주택이 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우로서 임대주택을 처분하는 경우 조정대상지역 소재 주택이더라도 2년 이상 보유만 하더라도 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

■ 이사를 위해 일시적으로 2주택이 된 경우

일시적 2주택 비과세 요건 → 취득 후 1년 경과
한 채의 주택(종전 주택)을 가지고 있던 1세대가 그 집을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택 1채를 추가 구입하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 새로운 주택을 구입한 날부터 3년내에 종전의 주택을 팔게 되면 비과세가 적용된다. 단, 종전주택 보유기간은 2년 이상이어야 한다.

■ 상속주택과 일반주택을 보유한 경우 과세특례 등

일반주택 양도 → 1세대 1주택 요건 총족시 비과세
상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택과 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택만 해당함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 보유기간이 2년 이상(조정대상지역의 경우 2년 거주)이면 비과세 적용을 받을 수 있다. [소득령 제155조 ②]

▶ 피상속인의 주택이 2채 이상인 경우 특례대상 상속주택
피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택만 상속주택 특례가 적용된다.

[개정 세법] 사전 증여주택에 대한 비과세 특례 적용 배제
(소득세법 시행령 제155조 제2항, 제156조의2 제6항ㆍ제7항)
상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택은 ‘일반주택’으로 보지 않고 비과세 배제

▶상속받은 주택이 공동명의인 경우
공동상속주택과 일반주택을 보유한 자의 경우 1세대 1주택 특례 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 상속지분이 가장 큰 자를 제외한 소수지분자는 당해 공동상속주택을 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 단, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 그 2인 이상의 자 중 다음 각 호의 순서에 따라 당해 각 호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. [소득령 제155조 ② ③]
1. 당해 주택에 거주하는 자
2. 최연장자

▶피상속인이 5년이상 거주한 수도권 밖의 읍면지역에 소재한 농어촌주택을 상속받은 이후 취득한 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례
상속받은 주택이 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역은 제외) 또는 면지역에 소재하는 농어촌주택으로서 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 농어촌주택을 상속받은 이후에 일반주택을 취득하고 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.
(소득세법 시행령 제155조 ⑦)

▶상속주택과 일시적 2주택 비과세 특례
상속받은 주택과 상속개시 당시 그 밖의 주택(일반주택)을 보유하고 있는 1세대가 일반주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 취득한 날부터 3년 이내에 비과세요건을 충족하는 일반주택을 양도하는 때에는 1세대 1주택 특례 규정을 적용한다.

동일세대원으로부터 상속받은 주택 → 상속주택 또는 일반주택 양도시 2주택자로서 과세됨

동일세대원으로부터 상속받은 주택은 상속받은 주택으로 볼 수 없어 비과세특례 규정이 적용되지 않는다. 단, 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 된 경우 일반주택은 1세대 1주택의 특례로 비과세된다. (양도, 서면-2015-부동산-0803 , 2015.6.22.)

상속주택과 일반주택 중 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우 → 양도소득세가 과세됨

일반주택을 보유한 상태에서 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세된다.

■ 연금소득의 종합소득 합산 등

공적연금(국민연금, 공무원연금, 군인연금, 교직원연금등)
① 연금 수령액 중 2002년 이후 연금으로 불입한 금액에 대하여만 과세하며, 사업소득, 근로소득 등 다른 종합소득 합산과세대상소득이 있는 경우 종합소득에 합산하여 신고를 하여야 한다.

▶ 공적연금의 과세대상 환산금액
총수령액 × (2002. 1. 1. 이후 불입월수 / 총 불입월수)

▶ 공적연금소득에 대한 연금소득세 원천징수
매월 연금소득간이세액표에 의하여 원천징수(매월 연금수령액이 64만원 초과시에만 원천징수함)한 후 연간 연금소득의 합계액에 대하여 근로소득 연말정산과 같이 다음해 1월에 연말정산한 후 .
[연금지급액 - 연금소득공제액 - 인적공제 - 표준세액공제] × 기본세율(연간 1200만원 이하 6%, 1200만원 초과 4600만원 이하 15%) - 기납부세액(매월 원천징수한 세액 합계액) = 추가 징수 또는 환급

♣ 국민연금 등 공적연금소득과 근로소득 또는 사업소득이 있는 경우 합산하여 종합소득세 신고를 하여야 한다.

▶ 주택임대소득과 국민연금 등 공적연금소득만 있는 경우
주택임대소득이 연간 2천만원 이하이고, 국민연금 등 공적연금소득만 있는 경우로서 주택임대소득에 대하여 분리과세로 신고하면, 국민연금과 주택임대소득을 합산하여 종합소득세 신고를 하지 않아도 된다.

▶ 사적연금(금융기관 연금 등)
사적연금(보험회사, 금융기관 연금 등)의 경우 다음의 과세대상 연금소득이 연간 1200만원 이하인 경우 종합소득에 합산하지 아니하나 연간 1200만원을 초과하면, 종합소득에 합산하여야 한다. (소득세법 제14조 ③ 9 다)

▶ 연금소득(소득세법 제20조의3) → 과세대상 연금소득금액은 연금운용기관에서 확인할 수 있음
1. 연금불입액에 대하여 근로소득, 사업소득 등에서 세액공제를 받은 연금계좌 납입액(소득세법 제59조의3제1항)
2. 연금계좌의 운용실적에 따라 증가된 금액

■ 주택수의 부부합산 및 종합소득세 신고·납부

□ 부부합산 1채의 주택만 보유한 경우
부부가 1채의 주택만 보유하는 경우에는 임대수익금액에 관계없이 과세되지 않는다. 단, 과세기간종료일 현재 기준시가가 9억원(다가구주택 포함, 2023년 이후 12억원)을 초과하는 고가주택을 월세로 임대한 경우 종합소득세를 신고·납부 또는 종합소득에 합산하여야 한다.

□ 부부가 합산하여 1개 주택만을 보유하더라도 과세되는 경우
1. 과세기간 종료일 현재 기준시가가 9억원(2023년 이후 12억원)을 초과하는 주택
2. 국외 소재 주택

□ 부부합산 2채의 주택을 보유한 경우
임대보증금만 있는 경우 종합소득세 신고대상이 아니나 월세 임대수익이 있는 경우에는 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다.

□ 부부합산 3채 이상의 주택을 보유한 경우
3채 이상 주택을 보유한 경우로서 임대수익이 있는 경우 종합소득세를 신고 및 납부하여야 한다. 단, 주택의 주거 전용면적이 40제곱미터 이하이고, 기준시기가 2억원 이하인 주택을 임대보증금만 받고 임대를 하여 준 경우에는 주택수에서 제외하며, 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하지 않는다.

◈ 부부의 주택수 합산 및 종합소득세 각자 신고
부부의 경우 주택수는 합산하여 계산하나 임대소득은 별도로 계산하므로 남편과 배우자의 임대수입금액에 대하여 각각 종합소득세를 신고 및 납부를 하여야 한다.

◈ 부부가 각각 소유한 주택의 비과세 적용 등
ㆍ 주택의 수 : 부부 합산
ㆍ 임대소득 계산 및 종합소득세 신고납부 : 부부 별도

■ 주택 임대업 규모별 종합소득세 신고 방법

□ 당해연도 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우
종합소득세 신고시 분리과세 또는 종합과세를 선택할 수 있으며, 분리과세를 선택하여 신고하는 경우 주택임대소득에 대하여만 별도로 세액을 계산하여 납부하며, 다른 소득과 합산하지 아니하므로 근로소득 또는 다른 사업소득 등이 많아 세금 부담이 많은 자의 경우 절세 효과가 크다.
따라서 고소득자의 경우 분리과세방법에 의하여 임대소득만을 신고납부하여야 세금을 줄일 수 있으므로 주택 임대와 관련한 연간 수입금액이 2천만원을 넘지 않도록 하는 것이 최상의 방법일 것이다.

■ [주택임대차보호법] 일부 개정 법률

[1] 임대인에게 임차권등기명령이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있도록 임차권등기명령에 민사집행법 제292조제3항을 준용하도록 함(제3조의3제3항).
[2] 임대차계약을 체결할 때 임대인은 임차주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시하거나 확정일자부여기관의 임대차 정보 제공에 대한 동의와 미납세액 열람에 동의하도록 함(제3조의7 신설).

[1] 수시로 개정되는 세법내용은 어떻게 하나요? 도서 발행일 이후 개정된 세법이 있는 경우 도서안에 별지로 수록하여 드립니다. [2] 이 책에서 지면 관계상 수록하지 못한 내용들은 경영정보사 홈페이지를 통하여 모든 내용을 제공하여 드리고 있습니다. [3] 이 책은 저자가 20여년 간 경리세무실무 상담(이지분개, 삼일인포마인)을 하면서 대표자 및 경리실무자가 꼭 알아야만 하는 내용 및 세무적 실수를 하여 세금 문제로 낭패를 겪을 수 있는 사안들을 사전에 방지하기 위하여 정성을 다하여 집필한 도서입니다.