15년 이상 현장에서 경험한 전문가의 실질적인 토지, 공장 투자 노하우! 부동산 투자 고수들과 실무 전문가들 사이에서도 공장은 정복하기 가장 어려운 영역이다. 인허가의 복잡성, 입지 특성, 그리고 사업성 분석의 높은 진입장벽 때문이다. 이러한 어려움을 뚫고 공장 투자 분야의 독보적인 실전 경험을 담아낸 책이 출간되었다. 바로 공장 실무 전문가 ‘공장마왕’ 조성남 작가의 《돈 되는 땅테크 공장테크》다. 이 책은 단순한 공장 관련 이론서가 아니다. 현장 중심, 실전 경험, 그리고 수많은 투자 실패와 성공을 거쳐 쌓은 ‘진짜 노하우’가 집약된 실전 지침서다. 용도지역 해석, 인허가 절차, 분양 전략 등 공장 투자에 필요한 모든 핵심 요소가 실제 사례와 함께 풍부하게 소개된다. 부동산 중에서도 실무 난도가 높은 분야인 공장, 저자는 이러한 공장과 땅 투자를 개발 호재만 믿고 무작정 뛰어드는 투자자들에게 이 책을 통해 실전의 기준을 제시한다. 시중의 많은 책들이 기초적인 내용만 설명했기에 이 책에서는 기초적인 내용을 다루지 않고 바로 실무에서 사용하는 내용을 중심으로 담았다. 공장, 2종 근생 제조업소, 1종 소매점의 차이점을 살피고 어떤 토지를 매수해야 수익이 날 수 있는지, 남들이 모르는 개발 정보 찾는 법이나 단순히 토지만 투자하지 말고 개발을 해야 하는 이유뿐만 아니라 공장 개발의 수익 구조와 투자자라면 반드시 알아야 할 공장 개발에 필요한 공법까지도 아낌없이 담긴 이 책을 통해 공장과 땅 투자에 대해 제대로 이해해 수익으로 연결시켜보자.

추천사 … 4 프롤로그 … 10 PART 01 우리가 생각하는 공장은 99% 공장이 아니다 1. 공장 VS 제조업소 VS 1종 소매점 … 18 2. 어떤 토지를 사야 할까? … 24 3. 자연녹지에서 2종 근생 제조업소 설치가 불가할 수 있다 … 27 PART 02 어떤 토지 및 공장을 매입해야 할까? 1. 서울 강남까지 차로 1시간 30분 내 토지, 공장을 공략하자 … 32 2. 공장도 스펙이 좋아야 잘 팔린다 … 37 3. 토지·공장 투자 잘못하면 크게 손해 본다 … 42 PART 03 돈 되는 개발 정보는 어떻게 찾을까? 1. 돈 되는 도로 신설 계획 어떻게 찾을까? … 50 그래서 언제 착공한다는 이야기인가? (돈은 있나?) … 52 그럼 주요 IC 그리고 교차로는 어디일까? … 53 2. 도로 신설 예정지, 막상 현장에 가면 어디인지 알 수없습니다 … 61 3. 도로 신설 계획이 있을 때, 언제 부동산을 매수해야 할까? … 67 4. 이론 공부만 하는 분들은 투자할 수 없다 … 72 PART 04 우리는 왜 공장 개발을 해야 할까? 1. 단순히 토지만 매입해서 매도하면 세금으로 다 토해내야 한다 … 78 2. 개발해야 세금을 절세할 수 있다 … 80 3. 토지 실수요자는 법인이고, 법인은 농지를 매수하지 못한다 … 82 4. 대형 필지는 분할하지 않으면 매매되지 않는다 … 84 5. 공장 개발이 왜 돈이 될까? (수익구조) … 91 6. 수익률 계산은 의미가 없다. 팔려야 돈이 된다 - 공장 신축 과정 … 97 7. 분양에 목숨을 걸어야 한다 … 118 8. 공장 전문 부동산 공인중개사 사무소, 어떻게 찾을까? … 121 PART 05 공장 개발 실무 1 1. 건축에 필요한 도로, 배수로, 성장관리계획구역상 도로 … 128 2. 도시계획심의를 받으면 죽을 수 있다 … 139 3. 공장의 경우 가설건축물은 무한대로 설치할 수 있다 … 145 4. 대부분의 산업단지 개발 관련 뉴스는 허풍이 많다 … 149 PART 06 공장 개발 실무 2 1. 농지 개발 1 - 법인의 농지취득 문제 … 156 2. 농지 개발 2 - 개발할 수 있는 면적은 정해져 있다 … 160 3. 농지 개발 3 - 생산관리 농지에서 카페가 가능한가? … 163 4. 임야 개발 … 165 PART 07 공장 개발 실무 3 1. 개발부담금 … 176 2. 개발에 필요한 도로 총정리 - 도로법 … 183 3. 개발에 필요한 도로 총정리 - 현황도로 … 192 4. 개발에 필요한 도로 총정리 - 도로지정공고와 현황도로 … 195 PART 08 공장 개발 실무 4 1. 실내 테니스장, 풋살장 등 … 204 2. 자원순환시설 … 207 3. 공장 리모델링 … 210 4. 동물장례식장 … 215 5. 글램핑과 BBQ … 218 6. 셀프 세차장 … 223 7. 애견 카페 … 225 PART 09 부록 1. 공장 계약서 특약 모음 … 230 2. 민간건설공사 표준도급계약서 … 235 3. 토지 단순 분할(매매에 의한 분할) … 238 4. 트레일러 제원 … 243 5. 물류창고 랙시설(처마 높이가 중요함) … 245 6. 토지 개발에 필요한 법령 모음집 … 246 7. 그동안 도움을 주신 분들(공장 개발에 필요한 사람들) … 247

공장, 2종 근생 제조업소, 1종 소매점으로 분양가격이 다르게 결정되는 것을 꼭 기억하고, 고속도로 나들목 인근 및 주변에 아파트 등 입지가 좋다면 굳이 비싼 계획관리지역보다는 저렴한 생산관리, 보전 관리, 농업보호구역도 생각하면 좋을 것 같습니다.
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‘그럼 산업시설용지로 계획된 계획관리지역의 토지를 매수하면 되지 않을까?’라고 단순하게 생각하는 분들이 많은데, 현실은 이런 토지는 대부분 경기도 기준으로 보면 10% 이하인 것 같습니다. 물론 추가로 산업시설용지를 지정할 수 있지만 그것은 지정되어야 알 수 있습니다. 사견으로는 성장관리계획의 탄생 목적이 난개발을 방지하는 것이기에 추가 지정은 힘들지 않을까 합니다.
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많은 분들이 잘 팔리는 토지 및 공장은 무엇인지 궁금해하시는데, 여러분이 신차를 구매할 때를 생각하면 조금 쉬워집니다. 자동차에 선팅도 하고, 선루프도 하고, 타이어 휠도 바꿉니다. 왜냐하면 이렇게 옵션을 설치해야 운전하기가 쉬워지기 때문입니다. 공장도 비슷합니다. 매수자가 물건을 제조할 때 더욱 쉽게 영업하려면 필요한 옵션들이 있습니다.
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필자는 토지를 매수할 때 저렴한 것보다는 앞으로 얼마나 상승할지를 더 중요하게 생각합니다. 인근 배후지 아파트, 산업단지의 착공 시기, 평소 차량 통행량 등을 기초로 도로가 신설될 때 이 토지가 얼마나 상승할지 예측이 중요한데, 이런 예측은 평소에 한 지역을 꾸준하게 공부한 사람만 할 수 있습니다. 단순히 개발 정보를 1~2개 알아서 할 수 있는 것이 아닙니다. 그래서 그 지역을 모르는 분들이 손품이라고 해서 사이트 몇 개 보고 2회 유찰된 특수물건 등에 집중하는데, 개인적으로는 추천하지 않습니다.
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요즘은 조금 줄었지만 공인중개사가 너무 많습니다. 그래서 어떤 공인중개사 사무소를 방문해야 할지 망설여집니다. 확실한 것은 ‘공장 전문’ 부동산 공인중개사 사무소가 전문지식도 많고 마케팅도 잘합니다.
허가도면이 나오면 물건을 기준으로 3~4㎞ 정도를 반경으로 잡고 국도·지방도를 기준으로 운전하면서 눈에 잘 들어오는 중개사무소를 방문하면 됩니다. 이때 중개사무소를 너무 많이 방문하면 나중에 누가 누군지 매우 혼란스러울 경우가 많습니다. 그래서 저는 방문했던 중개사님 명함에 간단하게 메모해서 순서대로 정리해 운전석 컵에 둡니다.
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결국 기존 자원순환시설이 인기가 많을 수밖에는 없다는 이야기입니다. 경매를 잘 보면 건축물의 용도가 자원순환시설로 되어 있으면 인기가 많다는 것을 알 수 있습니다. 참고로 자원순환 시설의 경우 건물의 크기보다는 마당이 크기가 많이 중요합니다. 마당의 크기는 최소 1,000평 이상은 되어야 하지 않을까 개인적으로 생각합니다.
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진짜 토지와 공장 투자는 책상이 아닌, 현장에서 배워라! 이 책의 Part 01, Part 02에서는 공장, 2종 근생 제조업소, 1종 소매점의 차이점, 그리고 어떤 토지를 매수해야 하는지 설명했다. 특히 2024년 1월 27일에 시행된 성장관리방안 수립지역을 자세하게 담았다. Part 03에서는 남들이 모르는 개발 정보 찾는 법, 그리고 예산이 배정된 사업인지를 ‘중기지방재정계획’을 사용해서 설명했다. 또한, 현장에서 쉽게 사용할 수 있는 ‘카카오맵 즐겨찾기’ 기능도 설명했다. Part 04에서는 단순히 토지만 투자하지 말고 개발을 해야 하는 이유, 공장 개발의 수익구조, 분양 전략 등을 간단하게 설명했다. Part 05, 06, 07에서는 공장 개발에 필요한 공법을 최대한 쉽게 설명했다. 도로, 배수로, 도시계획심의, 개발부담금, 농지 개발, 임야 개발 등에 간단하게 언급했다. Part 08에서는 최근 새롭게 뜨고 있는 테마(실내 테니스장, 자원순환시설, 공장 리모델링, 동물 장례식장, 세차장 등)에 대해서 설명했다. 《돈 되는 땅테크 공장테크》는 ‘책상이 아닌 현장에서, 사무실이 아닌 땅 위에서’ 써 내려간 경험의 기록이기에, 실수를 줄이고, 성공 확률을 높이고 싶은 공장 투자에 관심 있는 예비 투자자, 공장 설립 및 인허가를 계획 중인 중소기업 경영자, 토지·공장 실무 중심의 부동산 중개인, 행정사 및 개발 관련 민원 업무 담당자들에게 큰 도움이 될 것이다.