개업공인중개사를 위한 법률 실무 바이블! 부동산 시장은 시대에 따라 끊임없이 변해왔고, 그 흐름에 따라 공인중개사의 역할 또한 점점 더 전문화되고 있다. 예전에는 관련 법령이 단순하고 정보가 제한적이었던 만큼, 약간의 노력만으로도 성과를 낼 수 있었지만, 이제는 복잡한 법체계와 다양한 사례에 대응할 수 있는 실력이 필수다. 이 책은 8년간 한국공인중개사협회에서 상담위원 및 실무교육 교수로 활동하며 수많은 개업공인중개사들과 부딪혀온 지은이의 경험을 바탕으로 구성되었다. 공인중개사법 개정사항, 주요 판례, 실무 현장에서 자주 마주하는 문제들을 체계적으로 정리하여, 개업공인중개사들이 실전에서 바로 활용할 수 있도록 했다. 전세사기 예방, 계약갱신 요구 및 실거주를 사유로 한 갱신 거절, 직접 거래, 대리계약 등 실제로 마주하는 다양한 쟁점을 중심으로 설명하였으며, 협회 내부 공지 및 기고글을 통해 축적된 현장 중심의 콘텐츠도 함께 담았다. 이 책은 변화하는 부동산 환경 속에서 흔들리지 않는 실무역량을 갖추고자 하는 공인중개사에게 꼭 필요한 실전 지침서가 될 것이다.

펴내며 … 4 CHAPTER 01. 전세사기예방 및 주택임대차보호법 ㆍ 계약 해지 시 청약과 승낙의 합치 … 16 ㆍ 가계약 시 조건의 성취와 미성취 … 18 ㆍ 상대방이 직접적인 계약 해지 의사를 표현하지 않는 경우의 손해배상책임 … 20 ㆍ 대리인과 계약 시 위임장과 인감증명서 원본의 교부대상 … 23 ㆍ 대리계약 시 대리권을 확인하지 않은 경우 공인중개사의 책임과 과실상계 … 25 ㆍ 대리계약 시 계약서상의 대리인란에 대리인의 인적사항을 기재하지 않은 경우 공인중개사의 책임 … 28 ㆍ 등기사항전부증명서의 현재유효사항 발급(열람)으로 인한 손해배상 … 30 ㆍ 매도인에게 대리위임한 사실이 있는지는 서류상의 확인도 중요하지만, 위임내용과 사실 확인 등 그 진정성이 중요 … 32 ㆍ 매도의뢰인이 진정한 소유자와 동일인인지 확인 … 34 ㆍ 전세계약서 작성 시 특약 … 36 ㆍ 중개대상물확인설명서 ④ 임대차확인사항 [ ] 열람 동의 체크시기 … 40 ㆍ 공인중개사법 제25조의3 설명의무 시기 … 43 ㆍ 전세계약과 매매계약 시 계약금(중도금) 편취 … 45 ㆍ 최근 전세사기에 연루된 공인중개사에 대한 대법원 판례 … 47 ㆍ 국세 지방세 완납증명서를 확인해야 하는 이유 [법정기일] … 49 ㆍ 전세계약 시 확정일자 부여현황, 국세납세증명서, 지방세납세증명서를 열람할 수 있다는 임차인 권리 설명의무 … 52 ㆍ 전세계약 시 임대인이 확정일자 부여현황, 국세납세증명서, 지방세납세증명서를 제시할 의무 … 54 ㆍ 임대인이 확정일자 부여현황, 전입세대열람원, 국세납세증명서, 지방세납세증명서를 제출하지 않아, 이를 계약서나 중개대상물 확인설명서에 기재하면 공인중개사의 책임이 없는지 여부 … 55 ㆍ 신탁부동산의 보증금 미반환 … 56 ㆍ 신탁부동산 사기 민원사례 … 58 ㆍ 매매와 동시에 전세계약하는 경우 잔금을 미지급한 매수인과 전세계약을 체결한 임차인의 대항력 … 59 ㆍ 다가구주택에서 임대인의 선순위 보증금 허위 고지 … 61 ㆍ 개업공인중개사가 다가구주택 계약 시 계약의 중요한 것(선순위보증금, 임대차의 시기와 종기 등)이라면 선량한 관리자로서 신의성실하게 중개할 의무 … 63 ㆍ 허위의 임대차계약서를 법원 경매에 신청하고 미수에 그쳤더라도 경매 방해죄성립 … 67 ㆍ 1년으로 정한 임대차계약에서 묵시의 갱신을 이유로 2년을 더 주장할 수 있는지 여부 … 69 ㆍ 계약갱신요구권 행사 후 임차인의 해지권은 묵시의 갱신과 동일 … 71 ㆍ 계약갱신 거절의 사유인 실거주는 임대인이 입증 … 73 ㆍ 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절한 판례 1 … 75 ㆍ 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절한 판례 2 … 77 ㆍ 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절한 판례 3 … 79 ㆍ 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절하고 매도한 경우의 상반된 판례 … 80 ㆍ 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구한 후 다시 계약 해지 통지를 한 경우 임대차계약의 종료일이 문제된 사건 … 81 ㆍ 임차인의 계약갱신행사 변경으로 인해 실거주를 하려는 매수인의 계약이행이 곤란해진 경우 잔금지급이행의무 … 83 ㆍ 가등기 후 증액된 주택임차보증금의 대항력 … 85 ㆍ 임대차승계를 원하지 않는 임차인의 계약 해지 … 87 ㆍ 매수인이 임대차보증금을 인수하면서 매매대금에서 공제한 경우 매도인의 임대차보증금 채무까지 인수한 것으로 보는지 여부 … 89 ㆍ 개업공인중개사가 임차인의 보증금 채무인수의 법적 성격까지 매도자에게 조사 · 확인해서 설명할 의무가 있는가 … 91 ㆍ 주택 소액임차인의 범위와 기준 … 94 ㆍ 주택임대차보호법상 중소기업 법인의 직원 범위 … 95 ㆍ 소액임차인을 보호하기 위한 최우선변제권을 악용한 경우 … 97 ㆍ 실제로 거주하는 호실과 등기사항증명서상 호실이 다를 때 공인중개사의 책임 … 98 ㆍ 등기사항증명서상 호실을 여러 호실로 만들었을 때 공인중개사의 책임 … 101 ㆍ 보증금이 감액되어 소액임차인이 된 경우 주택임대차보호법이 적용되는지 여부 … 103 ㆍ 채권회수를 위한 임대차계약의 경우 임차인이 주택임대차보호법상 소액임차인으로 적용되는지 여부 … 104 ㆍ 임대차계약에서 보증금과 월세를 지급했다는 입증책임은 누구에게 있나 … 105 ㆍ 분실 및 도난 시 임대인의 책임 여부 … 107 ㆍ 전세권인 임대차에서의 수선의무 … 109 ㆍ 위반건축물의 매수 시 취득세를 설명하지 않은 경우 … 110 ㆍ 다가구주택 호(가구)별 면적확인방법 및 표시광고위반사례 … 111 ㆍ 묵시적으로 계약이 연장된 후 임대인의 요구로 다시 작성된 계약에서 임차인의 해지권 포기 여부 … 115 ㆍ 경매를 받은 양수인이 임차인의 밀린 월세, 관리비 등을 보증금에서 공제해도 되는지 여부 … 117 ㆍ 하자담보책임에 대한 판례 1 … 119 ㆍ 하자담보책임에 대한 판례 2 … 121 ㆍ 위반건축물의 고지 및 설명의무 … 123 CHAPTER 02. 상가임대차보호법 ㆍ 상가건물 임대차보호법상 소액임차인의 범위 … 126 ㆍ 여러 개의 상가 구분점포를 임차하는 경우 대항력 … 127 ㆍ 상가의 원상복구 판결 1 … 128 ㆍ 상가의 원상복구 판결 2 … 129 ㆍ 상가의 장기수선충당금은 누가 부담해야 하나요? … 131 ㆍ 건물에 같은 업종의 임차인이 추가로 입점하는 경우 … 133 ㆍ 상가임대차에서 임대차 도중 임차인의 명의를 변경하는 경우 새로운 계약으로 보는지 여부 … 135 ㆍ 상가임대차에서 계약종료 1일 전에 해지통고가 가능한지 여부 … 136 ㆍ 관리자가 임차인의 점포에 들어간 경우 건조물침입죄 여부 … 138 ㆍ 업종을 이유로 신규 임차인의 입점 방해 … 140 ㆍ 권리금 회수 방해에 대한 손해배상 판결 1 … 142 ㆍ 권리금 회수 방해에 대한 손해배상 판결 2 … 144 ㆍ 상가임대차 특약의 ‘최대한 협조한다’라는 약정의 의미 … 146 ㆍ 상가임대차에서 낡은 창문 교체 등 시설비를 청구할 수 있는가 … 149 ㆍ 상가권리금계약을 공인중개사가 작성해도 되는지에 대한 질의 답변 … 151 ㆍ 소규모사업장 내 제조시설과 사무소를 영리목적으로 봐서 상가임대차보호법의 적용대상으로 볼지 여부 … 154 ㆍ 목적물의 반환과 보증금반환의무 … 157 CHAPTER 03. 토지임대차 ㆍ 토지임대차 시 건물 원상복구를 해야 할까? … 160 ㆍ 외국인도 농지 취득이 가능한지 여부 … 161 ㆍ 지목이 임야지만 농사를 짓고 있다면 농지인지 여부 … 163 ㆍ 자경의사가 없는 경우 농지법 위반 판례 … 165 CHAPTER 04. 공인중개사법 ㆍ 초과중개보수를 다시 반환한 경우 중개사법 위반 여부 … 168 ㆍ 중개행위의 중개보수가 아닌 컨설팅으로 인정한 경우 … 170 ㆍ 중개의뢰하지 않은 거래당사자로부터의 중개보수 판례 … 172 ㆍ 개설등록하지 않은 자와의 중개보수약정 효력 … 174 ㆍ 중개보조원이 계약서를 작성하고 서명날인하는 경우 … 175 ㆍ 현 개업공인중개사로서 중개업을 하면서 별도로 다른 회사(부동산분양대행법인)를 다녀도 될까? … 177 ㆍ 공인중개사에게 계약의 원만한 이행 및 임차인의 임대차보증금 반환채권보전을 도모할 의무를 인정한 사례 … 178 ㆍ 계약 체결일과 작성일, 부동산거래신고 기준일 … 181 ㆍ 부동산 교환계약서 … 184 ㆍ 부동산 동업계약서 작성 … 186 ㆍ 공동중개 시 개업공인중개사가 미리 계약서, 확인설명서에 서명날인하고 현장에 없는 경우 … 190 ㆍ 소속공인중개사가 현장 안내를 한 경우 계약서와 중개대상물 확인설명서 작성 … 191 ㆍ 중개하지 않고 계약서(확인설명서)를 작성 · 교부해서 타인에게 손해를 입힌 행위 … 193 ㆍ 물건지 중개보조원이 진정한 소유자인지 확인하지 못하고 공동중개한 경우, 손해배상책임 여부 … 195 ㆍ 중개대상물 확인설명 중 권리관계 설명 미흡 판례 … 198 ㆍ 묵시적 갱신 또는 중도 퇴실 시 중개보수는 누구에게 청구해야 하는지 여부 … 200 ㆍ 중개보수를 일방이 모두 부담해도 되는지 여부 … 202 ㆍ 중개보수 초과수수로 인한 행정처벌 … 203 ㆍ 중개보수 특약 시 부담 여부와 보증금 차이가 있을 때 어느 것을 기준으로 내야 하는지 … 205 ㆍ 중개보수를 못 받았는데 어떻게 청구 가능한지 … 206 ㆍ 간이과세자(세금계산서 발급사업자)는 몇 %의 부가가치세를 소비자에게 청구해야 할까? … 210 ㆍ 다른 공인중개사를 비방하는 사례(공인중개사의 기본윤리) … 213 ㆍ 이중계약서 작성 … 215 ㆍ 의뢰인과 직접 거래 1 … 216 ㆍ 의뢰인과 직접 거래 2 … 217 ㆍ 의뢰인과 직접 거래 3 … 218 ㆍ 의뢰인과 직접 거래 4 … 219 ㆍ 중개사무소 건물이 위반건축물일 때 … 221 ㆍ 중개사의 보증금반환 책임특약 약정 시 공제보험금 지급 여부 … 223 ㆍ 중개보조원 고용(종료) 미신고 민원사례 … 225 ㆍ 소속공인중개사의 서명 및 날인 누락 … 227 ㆍ 카페나 온라인에서 개업공인중개사의 중개를 제한하는 행위(부동산거래질서교란행위) … 229 ㆍ 과태료 처분 절차 … 231 ㆍ 중개사무실의 게시의무와 현금영수증 스티커 게시 … 233 ㆍ 공인중개사무소의 직원 퇴직금 지급의무 … 235 CHAPTER 05. 부동산거래전자계약 ㆍ 전자계약서 작성 시 참석하지 않고 비대면으로 서명만 해도 되는지 여부 … 238 ㆍ 전자계약서 작성 시 외국인도 가능한지 여부 … 240 ㆍ 전자계약서 작성 시 공인중개사 본인의 건물을 계약해도 되는지 여부 … 241 CHAPTER 06. 행정처분 ㆍ 공인중개사자격증 취소 … 244 ㆍ 공인중개사자격증 시험의 결격사유 … 245 ㆍ 중개사무소 개설등록의 결격사유 … 246 ㆍ 중개사무소 등록 취소 … 247 ㆍ 중개사무소 등록 취소(선택)/업무 정지/벌칙 … 249 ㆍ 공인중개사 업무 정지 … 251 ㆍ 소속공인중개사 자격 정지 … 254 ㆍ 공인중개사 과태료 … 255 ㆍ 벌칙 [1] … 259 ㆍ 벌칙 [2] … 260 CHAPTER 07. 민법, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법의 비교 ㆍ 민법/주택임대차보호법/상가건물임대차보호법의 비교 … 262 참고 및 인용도서 … 265

가(假)계약은 조건을 명시하고 계약하는 계약이다. 즉, 가압류를 말소해주는 조건으로 전세계약을 하겠다거나 상가의 영업 허가가 나는 조건이면 월세 계약을 하겠다는 조건부 계약을 ‘가계약’이라 하며 그 보증금원을 ‘가계약금’이라고 한다. ‘선행조건이 이뤄지지 않는다면 가계약금은 돌려주기로 한다’라는 특약이 있거나, 선행조건이 이뤄지지 않는다면 보증금원의 반환특약으로 가계약금은 돌려줘야 한다. 만약, 반환특약이 없다면 돌려받기는 어렵다. 반대로 선행조건이 해결되면 본계약으로 넘어간다. 참고로, 중개업자 등은 조건부 계약이 아닌 일반적인 계약에는 ‘가계약’이라는 단어를 사용하지 않고 ‘계약’, ‘계약금’이라고 표현해야 한다.
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대리계약 시 계약서상에 대리인을 표시해야 하는지에 대해서, 민법 제114조 ‘대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대해 효력이 생긴다’라고 되어 있으며, 민법 제680조에서는 ‘위임은 당사자 일방이 상대방에 대해 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다’라고 규정하고 있으나, ‘공인중개사법 시행령’ 제22조 ①항에 ‘계약서에는 거래당사자의 인적사항을 기재해야 한다’라고 명시하고 있을 뿐, 그 외 공인중개사 법령에서는 위임에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않다.
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주택임대차법에는 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임대인이 갱신을 거절할 수 있다는 사유가 있다. 이런 사유는 임차인이 갱신요구권 행사 후에 발생한 때도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다. 여기서 임대인을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한해서 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인(매수자)에게 매각할 수도 있다고 봐야 할 것이다. 따라서 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ‘실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절할 수 있다’라는 주장을 할 수 있다고 할 것이다.
-p. 76

원고가 피고로부터 이 사건의 점포를 임차해서 음식점을 운영하던 중 A와 점포의 시설 및 권리금 일체를 권리금 7,000만 원에 양도하는 내용의 권리금 계약을 체결했는데, 피고가 원고에게 이 사건의 점포가 속한 건물의 재건축을 계획하고 있어 3년의 임차기간에 한해 새로운 임대차계약 체결이 가능하다고 고지해, 원고와 A 사이의 권리금 계약이 해제되었다. 이에 원고는 피고를 상대로 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상을 청구했다.
위 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고 그 철거·재건축 계획이 구체화되지 않았다고 보기 어려운 점, 피고의 고지 내용이 구체적인 철거·재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 특별히 신규 임차인이 되려는 사람에게 불합리한 조건을 강요하는 것이라고 보기 어려운 점 등에 비추어, 위 고지 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해 행위’에 해당하지 않는다.
-p. 145

전세사기 예방부터 부동산 법률까지 주택·상가임대차 완전 정복! 급변하는 부동산 시장과 복잡해진 법령 속에서, 공인중개사는 이제 실무형 법률 전문가로서의 역량이 필수적이다. 이 책은 한국공인중개사협회에서 8년간 상담위원과 실무교육 교수로 활동한 지은이가 현장에서 직접 경험한 사례와 최신 판례를 바탕으로 개업공인중개사에게 꼭 필요한 실무 지식을 정리한 책이다. 먼저 CHAPTER 01에서는 전세사기 예방을 중심으로 주택임대차보호법 관련 실무 쟁점과 판례를 소개하며, CHAPTER 02에서는 상가임대차보호법과 권리금, 원상복구, 임대차 명의변경 등 상가 실무의 핵심을 다룬다. CHAPTER 03에서는 토지임대차와 농지 관련 쟁점을, CHAPTER 04에서는 중개보수, 대리계약, 공동중개 등 공인중개사법상 유의할 사항을 상세히 설명해준다. 또한 CHAPTER 05에서는 부동산전자계약의 법적 유효성과 실제 적용 사례를, CHAPTER 06에서는 행정처분과 자격관리 기준을 정리한다. 마지막으로 CHAPTER 07에서는 민법과 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법을 비교해 실무적 이해를 높여준다. 이 책은 현장에서 곧바로 적용할 수 있는 사례 중심의 해설을 통해 초보 공인중개사는 물론 경력 공인중개사 모두에게 실질적인 도움이 될 중개 실무 지침서가 되어줄 것이다.