“이 책을 읽기 전에는 절대로 빌딩을 사지 마라!” 실제 매입, 운영, 매각 사례로 검증한 빌딩 투자 실전 가이드 건물주만 되면 돈을 벌 수 있는 시대는 지났다. 이제 빌딩 투자는 단순한 투자상품이 아니라, 철저한 '투자사업'의 관점에서 접근해야 한다. 이 책은 빌딩 투자에서 가장 많은 사람이 실패하는 지점, 즉 '언제 어디서 사고, 언제 팔아야 하는가'라는 본질적인 질문에서 출발한다. 막연한 성공담이나 장밋빛 전망이 아닌, 실제 매입·운영·매각 사례를 통해 어떤 선택이 수익으로 이어졌고 어떤 판단이 손실로 귀결되었는지를 구체적으로 보여준다. 빌딩 투자를 고민하고 있다면, 이 책은 투자를 시작하기 전에 반드시 거쳐야 할 현실적인 체크리스트가 될 것이다. 빌사남 김윤수 대표의 《빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드》가 출간된 지 어느덧 6년이 흘렀다. 그사이 빌딩 시장의 패러다임은 크게 달라졌다. 금리 환경이 바뀌었고, 대출 규제가 강화되었으며, 임대 시장의 구조 또한 전환기를 맞았다. 저자는 이러한 변화 속에서 과거의 성공 공식이 더 이상 통하지 않는 현장을 수없이 마주했다. 이에 기존의 핵심 원칙을 바탕으로 서울 핵심상권과 중소형 빌딩 거래 현장에서 축적한 경험과 투자 전환기에 반드시 필요한 판단 기준을 이 책에 새롭게 담아냈다. 이 책은 단순한 이론서가 아니다. 고금리와 규제의 파도를 넘어 기회를 선점하려는 투자자들을 위한 실전 지침서다. 대출 전략부터 법인 활용, 세무 리스크 관리까지 빌딩 투자의 전 과정을 구체적인 기준과 사례 중심으로 풀어낸다. 특히 실제 매입·매각 사례를 통해 자산가치를 끌어올리는 결정적 노하우뿐만 아니라 누구나 겪을 수 있는 실패의 기록까지 가감 없이 담아내어, 빌딩 투자에 대한 막연한 두려움을 지우고 스스로 판단할 수 있는 현실적인 기준을 세워주는 출발점이 될 것이다.

프롤로그 _ 빌딩 시장, 투자 전망 PART 1 빌딩 투자의 A to Z 1장 빌딩 투자의 첫걸음 01 빌딩 투자, 종잣돈 10억 원은 필요하다 02 빌딩 투자에 앞서 세 사람을 먼저 만나라 03 대출을 잘 받는 6가지 전략 04 투자계획표 작성은 선택이 아닌 필수다 05 법인 매입에 따른 변수를 고려하라 06 임대에도 전략이 필요하다 07 영끌 투자, 절대로 하지 마라 08 공동투자, 세상에 공짜는 없다 2장 빌딩 건물주가 되는 길 01 투자에 앞서 알아야 할 부동산 기초지식 02 현장에 가기 전 꼭 필요한 공적장부 분석 03 A급 빌딩의 3가지 기준 04 A급 빌딩을 찾는 3가지 방법 05 매물이 시장에 나오는 진짜 이유 06 빌딩 투자는 발품 파는 사람이 이긴다 07 3건 이상의 매각 사례를 분석하라 08 IT 서비스를 활용하라 09 빌딩과 주거시설의 호재는 다르다 3장 빌딩 투자, 계약부터 매각까지 실전 노하우 01 매입검토표 작성과 투자지역 선정 02 계약 전후 체크리스트 및 필수서류 점검 03 빌딩 운영 및 리스크 관리 노하우 04 공실률을 낮추는 임차인 유치전략 05 빌딩 투자의 꽃은 '매각' 06 빌딩 관련 세금 총정리 07 건물 매각 시 실제 수익금액 계산 4장 리모델링 vs 신축, 건물의 가치를 높이는 법 01 리모델링과 신축의 성공조건 02 리모델링하기 좋은 건물의 조건 03 신축하기 좋은 건물의 조건 PART 2 빌딩 투자, 성공 & 실패 사례 분석 1장 빌딩 투자, 성공을 벤치마킹하다 01 10년 장사 끝에 3억으로 건물주되다 02 리모델링 대신 신축을 선택한 이유 03 땅의 가치를 이기는 건 없다 04 성수동 낡은 건물이 8층 랜드마크로 다시 태어나다 05 허물지 않고 가치를 2배로 올리는 법 06 강남 50평 신축, 토지 매입부터 통임대까지 07 국밥집 건물이 랜드마크 카페로 변신하다 08 3년 반의 여정, 성수동 사옥을 짓다 2장 빌딩 투자, 실패에서 배운다 01 강남 신축 통임대, 5개월 만에 13억 원 손실을 보다 02 고금리 공포 속, 기회를 놓친 건물주 03 상권 쇠퇴의 직격탄을 맞다 04 임대수익률만 보고 공유 건물을 매입하다 05 강남 건물, 무조건 좋은 것은 아니다 PART 3 서울시내, 빌딩 상권 분석 01 상권이 안 좋아진 지역 분석 02 상권이 좋고 빌사남이 추천하는 지역 분석

빌딩 투자에 관심을 가지는 분들이 필자를 만나면 항상 묻는 질문이 있다 . “빌딩 투자의 매력은 무엇인가요?” 이 질문에 나는 '건물 전체를 소유할 수 있다'는 점이 가장 매력적이라고 답한다. 아파트나 분양상가는 건물의 일부 지분만 소유하지만, 빌딩은 대지와 건물 전체를 온전히 내 이름으로 가질 수 있다. --- p.4

빌딩 투자는 감으로만 되는 게 아니다. 직접 보고, 발로 뛰며, 꾸준히 공부해야 한다. 좋은 입지를 보는 눈, 건물 구조를 읽는 감각, 그리고 시장 흐름을 파악하는 힘이 필요하다. --- p.6

빌딩 투자는 단순히 '좋은 건물'을 사는 게 아니다. 언제 어디에 사고, 언제 팔아야 하는지를 끝까지 계산할 수 있는 '사업가'가 되어야 한다. 그래서 지금 빌딩 투자를 고민하고 있다면 매물보고서와 단순 수익률에만 의존하는 것이 아니라 '거래가 이루어지는 곳, 살아남는 지역, 변화를 견디는 건물'을 골라야 한다. --- p.11

건물 투자는 단순히 '싸게 사는 것'이 아니라 '언제든 팔 수 있는 곳을 사는 것'이다. 단지 싸다는 이유로 위치가 좋지 않은 건물을 사면 결국 그 건물이 당신의 발목을 잡게 된다. --- p.26

성공적인 빌딩 투자는 결국 현장 전문가들과의 관계에서 출발한다. 그렇다면 당신을 건물주로 만들어 줄 사람들은 누구일까? 필자가 꼽는 세 사람은 바로 '빌딩 전문 공인중개사' '은행 지점장(또는 부지점장)' 그리고 '건축사'다. 이 세 사람만 곁에 있어도 투자 판단은 훨씬 더 단단해진다. --- p.28

지금 빌딩 매입을 고민 중이라면 가장 먼저 해야 할 일은 '임대계획'을 잘 짜는 것이다. 건물이 얼마나 잘 임대될 수 있느냐가 투자의 성패를 가르기 때문이다. 그래서 빌딩 투자에 앞서 공실률, 평균 임대료, 수요층 등을 사전에 꼼꼼히 조사해야 한다. --- p.50

대출은 '얼마나 빌릴 수 있느냐'가 아니라 '내가 감당할 수 있느냐'가 기준이 되어야 한다. 필자가 생각하는 안전한 대출비율은 매매가 대비 30?50% 수준이다. 그 이상은 본업이나 다른 수익으로 이자를 충분히 감당할 수 있을 때만 고려해야 한다. --- p.53

공동투자는 빠르게 가는 것 같지만, 결국은 복잡하게 끝난다. 대부분은 싸움으로, 몇몇은 소송으로, 그리고 후회로 마무리된다. 빌딩 투자는 느리더라도 '내 결정'으로, '내 책임'으로 가는 게 정답이다. 그 길만이 진짜 '건물주'로 가는 길이다. --- p.57

빌딩을 검토할 때 많은 투자자들이 건물의 외관이나 현재 수익률에만 집중하지만, 사실 빌딩 투자의 본질은 '땅의 가치'와 '환금성' '도로 접근성'에 있다. 이 조건이 충족된 다음에 건물의 상태, 임대수익, 매매가격 등을 검토하는 것이 좋다. --- p.74

지금 당장은 자금이 부족하더라도 꾸준히 관심을 가지고 현장을 다니다 보면 언젠가는 좋은 매물을 남들보다 먼저 만날 기회가 온다. 운이 좋으면 아파트를 살 정도의 돈으로 투자할 수 있는 건물을 만나기도 한다. 당연히 좋은 매물은 금방 사라진다. 그래서 꾸준히 발품을 파는 사람이 먼저 볼 확률이 높다. 꾸준히 보고, 걷고, 기록하다 보면 언젠가 그 노력의 결과가 눈앞에 나타날 것이다. '현장에 답이 있다.' 이 말은 언제나 진리다. --- p.86

빌딩을 매입하기 전에는 반드시 매입검토표를 작성해야 한다. 매입검토표는 단순한 체크리스트가 아니라, 내가 감당할 수 있는 투자 범위와 리스크를 미리 가늠해 보는 도구다. 검토표를 작성하다 보면 매입 가능한 건물의 규모, 필요한 자금, 세금과 부대비용 등을 사전에 파악할 수 있어 불필요한 시행착오를 줄일 수 있다. --- p.101

결국 빌딩 투자의 최종 수익은 언제, 어떤 상태로 매각하느냐에 따라 달라진다. 같은 건물이라도 매각 타이밍과 관리상태에 따라 수천만 원, 많게는 수억 원의 차이가 발생한다. 그래서 단기 시세차익을 노리는 투자자든, 장기보유를 염두에 둔 투자자든 상관없이 매입 단계에서부터 '매각 시점'과 '관리계획'을 함께 세워두는 것이 중요하다. --- p.130

매각에서 가장 중요한 건 순이익과 세후현금이다. 투자 초기부터 취득세, 공사비, 임대비용, 매각비용, 양도소득세까지 전체적으로 그려 놓고 들어가야 한다. 이 계산이 손에 익으면 법인으로 할지, 개인으로 할지, 언제 팔지, 어느 수준에서 가격 협상을 해야 하는지가 훨씬 명확해진다. 이것이 바로 빌딩 투자자의 실전 사고방식이다. --- p.143

리모델링은 법적 명칭으로 '대수선'이라고 한다. 신축보다 공사기간이 짧고 비용도 적게 들지만, 리모델링에 적합한 건물인지 제대로 판단하지 못하면 오히려 신축보다 더 많은 비용이 드는 상황이 생길 수 있다. 흔히 말하는 '배보다 배꼽이 큰' 경우다. --- p.151

신축은 리모델링보다 훨씬 많은 자금과 시간이 필요하다. 한 번의 판단 실수가 수억 원의 차이를 만들 수 있기 때문에 단순히 '위치가 좋다' '땅이 반듯하다'는 이유만으로 신축을 결정해서는 안 된다. 신축을 계획할 때는 법규, 방향, 구조, 경사, 도로 조건 등 모든 요소를 종합적으로 세밀하게 검토해야 한다. --- p.158

위기를 기회로 바꾸는 빌딩 투자의 핵심은 '위기에도 거래가 끊기지 않는 확실한 입지'를 찾는 데 있다. 시장이 불안할수록 자금은 안전한 곳으로 이동하고, 이때 선택받는 지역은 늘 비슷하다. 거래가 이어지고, 임차 수요가 꾸준하며, 도시의 방향성과 함께 움직이는 곳이다. --- p.237

나는 강남을 오랫동안 봐왔다. 강남역이 중심이던 시절이 있었고, 신사 ·압구정이 뜨던 시기가 있었다. 하지만 앞으로 강남에서 가장 크게 바뀔 곳은 단연 삼성동이다. 청담이 완성된 고급 상권이라면, 삼성동은 새로 만들어지는 글로벌 상권이다. GBC가 완공되면 글로벌 기업, 금융사, 외국인 투자자, 그리고 MICE(전시 ·컨벤션) 산업이 한데 모인다. 서울의 얼굴이 바뀌는 순간 ,그 중심에 삼성동이 서게 된다. --- pp.242-243

“아파트를 살 것인가, 빌딩을 살 것인가?” 빌딩 매입?매각부터 성공?실패 사례까지 “건물만 사면 돈을 번다”는 말은 이미 과거의 이야기가 되었다. 지금의 빌딩 시장은 입지와 구조는 물론, 임차 구성, 금융 조건, 그리고 최종적인 매각 전략까지 입체적으로 파악하지 않으면 안정적인 수익을 기대하기 어렵다. 《빌사남이 말하는 빌딩 투자의 모든 것》은 이러한 현실을 전제로, 빌딩 투자에서 반드시 점검해야 할 핵심 질문들을 하나씩 짚어 나간다. 이 책은 빌딩의 본질을 이해하고, 실패 확률을 낮추기 위한 투자 마인드셋에 집중한다. 빌딩 투자의 핵심 원리부터 매입·운영·매각까지 전 과정을 실제 사례를 통해 설명하며, 초보 투자자가 실수하지 않고 스스로 판단할 수 있는 기준을 세울 수 있도록 구성했다. 빌딩 투자는 감으로만 되는 게 아니다. 직접 보고, 발로 뛰며, 꾸준히 공부해야 한다. 좋은 입지를 보는 눈, 건물 구조를 읽는 감각, 그리고 시장 흐름을 파악하는 힘이 필요하다. 이 책은 빌딩 투자의 전 과정을 이론?실전?사례 분석의 흐름으로 체계적으로 구성했다. PART 1에서는 빌딩 투자의 기본기를 다룬다. 종잣돈 규모, 대출 전략, 투자계획표 작성, 법인 매입 시 고려사항 등 투자를 시작하기 전 반드시 알아야 할 현실적인 기준을 정리한다. 또한 A급 빌딩을 판단하는 기준과 매물 분석 방법, 현장 조사 노하우를 통해 초보 투자자가 흔히 빠지기 쉬운 함정을 짚어준다. 이어 계약부터 운영, 매각까지 이어지는 실전 단계에서 필요한 체크리스트와 세금, 실제 수익 계산 방법까지 구체적으로 다룬다. PART 2에서는 실제 성공과 실패 사례를 통해 빌딩 투자의 본질을 입체적으로 보여준다. 소규모 자본으로 시작해 건물주가 된 사례부터, 리모델링과 신축 선택이 갈린 순간, 땅의 가치가 수익을 좌우한 사례까지 성공의 흐름을 분석한다. 동시에 고금리, 공실, 상권 변화로 손실을 본 사례를 통해 어떤 판단이 왜 실패로 이어졌는지를 냉정하게 짚는다. PART 3에서는 서울 주요 지역의 빌딩 상권을 분석한다. 상권이 쇠퇴한 지역과 성장 가능성이 남아 있는 지역을 비교하며, 투자자가 실제로 참고할 수 있는 지역의 판단 기준을 제시한다. 이 책은 빌딩 투자를 꿈꾸는 독자에게 '정답'을 제시하기보다, 스스로 판단할 수 있는 기준과 체크리스트를 제공한다. 빌딩 투자를 앞두고 있다면, 자산가로 가는 길목에서 만나는 든든한 파트너가 되어줄 것이다. 변화된 시장에서 흔들리지 않는 기준을 세우고 싶은 투자자라면 반드시 이 책의 첫 장을 펼치길 권한다.