앞으로 3년 부동산에 미쳐라

책소개

집 살 돈 없어도 부동산 공부하라! 부동산과 경제지식이 조선시대 수준에 머물러 있는 사람, 정치가의 말에 휘말려 스스로 판단하지 못하고 인생을 망치는 사람, 어떻게 자본주의를 공부하고, 경제를 공부하고, 부동산을 공부해야 할지 모르는 사람. 이 책은 이런 사람들을 위해 자본주의 게임의 법칙과 부동산 게임의 법칙을 알려줍니다. 부자들은 정치가 내 재산에 어떤 영향을 줄까를 생각하는데, 가난한 사람들은 내가 응원하는 아이돌 '정치인'이 하는 주장이나 행동에 관심이 있습니다. 정치인이 내 삶을 바꿔줄 거라는 생각, 마찬가지로 주위의 어떤 부동산 전문가가 나를 부자로 만들어줄 것이라는 기대를 벗어나 자신의 힘으로 부자가 되겠다고 생각하는 것이 경제와 부동산 공부의 첫걸음입니다.

저자소개

저자 : 남덕현 흙수저·동수저 청년 내 집 마련 전문가, 청년인생공략소(청·인·공) 커뮤니티 대표. 2013년 32세 때 초봉 2천만 원으로 직장생활을 시작해, 고가 아파트 혹은 재개발이 가능한 낡은 빌라 투자 말고, 흙수저·동수저들이 보다 쉽게 접근할 수 있는 실거주용 빌라를 보유하면 투자와 주거안정 모두를 이룰 수 있다는 것을 과거 부모님 집 투자로 증명하고, 현재 서울 중구의 아파트 외, 준공 4년차의 실거주용 20평 빌라를 소유 중이다. 2017년 문재인 정부의 부동산 정책 실패 예측 글을 시작으로 4년간 부동산 정책과 시장의 반응, 청년들이 취해야 할 방법 등을 온라인으로 꾸준히 연재했고, 오프라인 상담 활동을 지속했다. 82쿡에 “부동산으로 부자되는 법”(닉네임 쩜두개) 시리즈를 연재했고, 이 당시 월급 200만 원대의 흙수저 청년들에게 서울 사대문 안 구축 빌라를 내 집 마련의 차원에서 구매할 것을 제안했다. 월급의 1/3은 세금과 4대보험으로, 1/3은 월세로, 1/3은 필수 생활비로 내면서 현상유지만 하는 삶이 예약된 현재 20~30대청년들의 삶을 바꾸기 위해 청년인생공략소 유튜브와 네이버 카페를 운영 중이다.

프롤로그 나는 20억짜리 건물주가 될 거야!! 제1장 2022년 대한민국 청년의 현실과 확정된 암울한 미래 - 열심히 노력하면 좋은 날이 온다는 성공방정식, 지금도 유효할까? - 정치인이 청년의 삶을 보장해주는 시대는 끝났다 - 청년은 이미 태어날 때부터 망해 있었다 - 국민연금 제도는 폰지사기다 - 소득불평등, 자산불평등, 지식불평등 초양극화 사회 - 희망은 있다! 앞으로 15년, 다시 없는 기회가 오고 있다 제2장 청년들의 금융투자, 이렇게 하면 망한다 - 청년기에 다달이 돈을 내는 금융투자를 하면 가난해진다 - 청년기에 가입해야 하는 보험 - 집을 살 돈이 없어서 비트코인이나 주식을 한다고? 그러니까 가난한 거다 - 청년 인생, 경제적 안정의 선순환 공략법 - 청년 인생, 가난의 악순환 공식 - 주택을 소유의 개념이 아닌 주거비의 개념으로 바라보라 - 부동산으로 돈 번 사람은 많은데 왜 주식·코인 부자는 내 주변에 없을까? 제3장 청년이 알아야 하는 집값에 관한 진짜 진실과 거짓선동 - 더하기 빼기도 못하는데 미분과 적분을 할 수는 없다 - 집값은 문재인 정부 때부터 오른 게 아니다. 우리나라 집값의 역사 - 기득권의 ‘내로남불’ 너는 팔아라, 나는 사 모은다 - 다주택 투기꾼이 집값을 올리고 시세를 조장한다(feat. 김현미)? - 아파트 부녀회가 집값 올리고 시세를 조장한다(feat. PD수첩)? - 종부세, 재산세, 양도세로 박살내면 집값은 떨어진다 (feat.부알못) - 임대차 3법이 시행되기 전에 미리 전월세 가격을 높이려고 하는 시도가 있을 것, 그게 나야(feat. 박주민, 김상조) - 임대차 3법으로 임차인의 주거 안정성이 크게 제고되었다(feat. 홍남기) - 매수심리 진정세가 주춤한 양상, 한국어인데 알아들을 수가 없다(feat. 홍남기) - 월세는 나쁜 게 아니다. 4년 후에는 세입자가 더 유리하게 될 것이다(feat.윤준병) - 금리가 내리면 집값이 오른다. 금리가 오르면 집값이 폭락한다(feat.경알못) - 인구가 줄어들면 집 사줄 사람이 없어서 집값이 폭락한다, 정말 그럴까? - 평생 전세 살면서 금융투자하면 되지, 집을 꼭 사야 하나요? - 전세만 걱정할 게 아니다. 집주인이 개인인 시대도 얼마나 갈지 알 수 없다 - 내 운명을 국가, 집주인, 정치인에게 기대지 말라 - 전세제도가 약화될수록 월세는 상승한다 - 전세제도와 전세자금대출이 집값 올렸다. 폐지하면 집값 폭락한다? - 가계부채 때문에 집값이 폭락한다? - 투기세력이 자전거래로 실거래가를 상승시켜 집값을 폭등시킨다? - 집값 올리는 진짜 투기꾼은 여기 있다 - 통계를 믿으면 벼락 거지 되고 상식을 믿으면 경제적 안정을 얻는다 제4장 행복한 삶을 누리기 위한 실패하지 않는 내 집 마련 - 2024년까지 서울과 수도권 집값은 상승하고 전세는 폭등한다 - 내 집 마련을 할 때, 집은 좀 멀리 살 수 있다 - 내 예측이 틀리면 내가 청년들 인생 책임져주나? - 지금은 돈을 버는 부동산 투자가 아니라 돈을 지키는 내 집 마련을 해야 할 때다 - 누구에게도 말하기 힘든 다주택 실패 사례 - 주택담보대출은 안전한 대출, 신용대출은 위험한 대출이다 - 주택담보대출도 고정금리로 대출받아야 한다 - 돈을 버는 집과 돈을 지키는 집의 차이 - 아파트, 빌라 말고 다른 것 사지 마라 - 부동산의 지역가치와 공간가치를 분석하는 방법 - 싸게 사느냐 비싸게 사느냐, 어디를 사서 몇 년 동안 지킬 수 있느냐 제5장 실전으로 배워보자, 흙수저 청년을 위한 내 집 마련 공략집 - 2017년의 실패하지 않는 내 집 마련 ‘삼성 사이버빌리지’ 아파트 - 서울 아파트 9억 이하, 수도권 아파트 6억 이하, 서울 빌라 4억 이하를 사라 - 살기 좋은 동탄 신도시 5억 원대 아파트 ‘동탄 퍼스트파크’ - 동탄1, 동탄2 신축급 5~6억 원대 추천 아파트 - 10년 투자할 각오가 되어 있다면 추천하는 원종 5억 재건축, 2~3억 원대 아파트 - 초기투자금 2~3억, 최종 5~6억 원대로 2,600세대 새 아파트 ‘원당 1구역’ - 지방 빌라를 사면 안 되는 이유, 빌라는 아파트의 열등 대체제다 - 신축 빌라는 비싸다, 신축급 빌라는 적절하다 - 빌라 가격은 싼데, 아파트는 비싸질 동네를 찾아라 - 서울은 제대로 된 실거주 빌라 가격이 상승할 조건을 모두 갖추었다 - 제대로 된 ‘실거주’ 빌라를 사야 한다, 집값 오르는 빌라의 조건 - 서울 관악구 봉천동 2억 9,500만 원 ‘신축급’ 빌라 제6장 2028~2040년 大 재개발·재건축·리모델링 시대가 온다 - 부동산에서 수요는 신혼부부와 독립한 청년들이다 - 노후 주택 대 멸실 재개발·재건축 시대 2028~2040년 대한민국 - 용적률 200~300%의 애매한 아파트는 똥일까? - 서울 슬럼화, 수도권 변방 신도시 슬럼화, 집값 상승의 장기화, 무엇을 선택할까? 제7장 청년들에게 해주고 싶은 이야기 - 종잣돈은 투자하는 게 아니라 모으는 것이다 - 목돈 주면 높은 이자 줄게, 다 사기다 - 공인중개사를 분별하자 - 전세보증금 법인 먹튀는 수년 안에 크게 터질 수 있다 - 황금같은 시간을 금융투자에 쏟아붓지 마라 - 저축 월 50만 원, 연봉 600만 원 인상, 5억 원 벌기 - 20~30대 청년이 무주택자인 건 당연하다 - 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 변명 - 청년들이여, 제발 좀 뭉치자

책속으로

단언하건대, 3년간 기본적인 경제, 부동산 공부를 하면서 대한민국 곳곳에서 일어나는 부동산대 변화를 직접 동네를 돌아다니며 틈틈이 눈으로 확인하고 가격표를 보면서 경험한 청년과 이론적인 공부만 하거나, 부동산에 담 쌓고 회사 일만 한 청년은 5년 뒤, 10년 뒤 정말로 집이라는 것을 살 수 있는 ‘자본’이 모였을 때, 또는 2013~2016년처럼 헐값에 아파트를 바겐세일하는 시기가 왔을 때, 어마어마한 행동력 차이로 나타날 것이다. -7

그렇다면 지금의 10~30대 청년에게 15년간 주어진 마지막 기회란 어떤 것일까? 크게 세 가지로 나눌 수 있다.
ㆍ 당장은 없어지지 않고 저축의 디딤돌이 되어줄 전세제도
ㆍ 서울 4~10년차 빌라, 수도권 구축 아파트, 지방 구도심 구축 아파트의 가격이 아직은 저렴한 편이라는 것
ㆍ 2028~2040년까지 서울과 1기 신도시 그리고 지방 광역시 구도심의 아파트, 낡은 빌라의 대대적인 재건축과 재개발 시대가 온다는 것 -34

내가 살고 싶은, 누구나 살고 싶은 서울 아파트를 단기간에 가지려는 욕심으로 위험성 높은 주식과 비트코인에 다달이 돈을 내라는 기업에 이것저것 뜯기면서 겨우 저축한 돈을 투자해서 손해 보고 날리고 있다. 그러니 전월세살이를 탈출하지 못해 절망하고 위험한 투자를 다시 반복하는 악순환에 빠지는 것이다. -53

부끄러움을 모르는 위정자들과 썩어빠진 기관의 관행은 어제오늘의 일이 아니다. 하지만 청년들이 많은 영향을 받는 온라인 커뮤니티나 인터넷 뉴스, 좌·우 유튜버 스피커들에서 끊임없이 재생산되는 목적성 있는 통계나 주장들은 점검해볼 필요가 있다. -89

집을 돈의 관점으로 바라보지 말고 삶의 관점으로 바라보면 결과적으로 돈을 벌게 된다. 돈이 되는 집보다 살기 좋은 집, 값이 오르는 것보다 떨어지지 않을 집, 잘 팔릴 집이 아니라 안 팔리지 않는 집, 어떤 개발 호재가 있어서 오르는 집이 아니라 그 개발 호재가 나의 ‘삶’에 어떤 영향을 주는지를 먼저 따져봐야 한다. -191

지금 살기 좋으면 이미 비싸다, 실수요자들이 원하는 집이다. 지금 살기 나빠도 가까운 미래에 크게 좋아질 지역도 이미 비싸다, 투자자들이 원하는 집이다. 이런 집들은 2019년 이후로 너무 많이 올랐다. 15억 원이란 돈이 어디 있나. 흙수저 청년들에게 남아 있는 두 가지 빈틈이 있다. 바로 투자자들은 먹을 게 적고, 실수요자들은 난이도가 있어서 판단하기 어려운 지역이다. - 267

모아둔 자산이나 수입이 많지 않으면, 예를 들어 신용대출로 전세 끼고 사두었다가 2~4년 돈을 모아 전세퇴거자금대출 40% 받아서 내 집에 들어갈 수 있는 게 아닌 이상, 서울 아파트 9억 원 이하, 수도권 아파트 6억 원 이하, 서울 빌라 4억 원 이하의 집들을 구매하라는 것이 내 주장이다. -297

집값을 잡기 위해 서울을 포기할 수 있는가? 서울을 포기해서 집값을 잡고 나면 경기도 신도시를 포기해야 한다. 서울을 지키고 경기도 신도시를 지키려면 집값 잡는 것을 포기해야 한다. 여러분이라면 어떻게 하겠는가? 남산 ‘회현 시민 아파트’에 답이 숨어 있다. 2028~2040년, 준비된 청년들에게 큰 기회가 열릴 것이다. -405

청년들이 주목해야 할 장기적 부동산 시장의 변화는 40년차 노후주택 멸실 및 재개발·재건축이다. 이 시기는 이번 상승장에 내 집 마련을 잘해서 자본을 축적한 청년에게는 ‘날개’를 달아줄 것이다. 그리고 이제 막 사회에 진출했거나 저축한 돈이 부족해서 전월세 살거나 부모님 집에서 직장을 다니거나, 대학생이라서 치솟는 집값에 상대적 박탈감을 느끼며 ‘벼락 거지’가 되었다고 느끼는 청년에게는 ‘마지막 내 집 마련’의 기회를 줄 것이다. -412

출판사 서평

내가 부동산을 사지 못하는 이유! 집 사고 나니 하필 경제위기라고 집값이 떨어집니다. 또는 내가 산 지역만 집값이 안 오르는 경우도 있습니다. TV에서 집값 떨어진다는 소리 듣고, 혹은 남편이 무슨 책 읽고 와서 인구가 어쩌구 하면서 집값이 폭락할 거니까 좀더 기다리자 해서 전세 살았더니, 이젠 대출받아도 집을 살 수 없게 됐습니다. 지금처럼 비관론이 거세지면 막상 내 집 마련을 계획해도 실행에 옮기기가 쉽지 않습니다. 앞에서 말한 남들의 실패 사례가 내가 겪을 일처럼 생각되기 때문입니다. 결국 큰 틀에서 경제를 이해하고 부동산을 구매해야 하는 순간이 언제인지 스스로 '판단'할 수 있어야 합니다. 부동산 공부를 제대로 해야 하는 이유가 여기에 있습니다. 이 책에서는 지금껏 부동산과 관련된 잘못된 주장들을 조목조목 파헤쳐 부동산에 대한 올바른 관점을 제시합니다. 5천만 원으로 시작하는 내 집 마련 프로젝트! 가치가 있는 것처럼 포장된, 앞으로 집값이 별로 안 오를 집 말고 주변 환경이나 여러 상황 때문에 지금은 저평가되어 있지만 앞으로 제 가치를 인정받을 수 있는 집을 알아볼 수 있어야 합니다. 이 책은 이런 원석을 발견하고 찾아내는 법을 구체적으로 제시합니다. 또한 2030 세대를 위해 5천만 원으로 시작할 수 있는 내 집 마련의 방법도 담았습니다. 이렇게 마련한 집은 향후 다가올 새로운 서울 재개발/재건축 시대의 든든한 종잣돈이 될 것입니다. 2028~2040 서울 재개발/재건축에 올라타라! 2028부터 2040년까지 서울 재개발/재건축 시대가 올 것입니다. 1980년대에 지어진 서울 아파트들의 본격적인 재건축이 시작되었습니다. 서울 주변에는 이제 대규모 택지도 없어 오죽하면 그린벨트를 풀어 집을 지어야 한다는 소리가 나오는 상황입니다. 다른 모든 자산과 마찬가지로 서울 부동산도 가격의 변동을 겪게 될 것입니다. 그러나 이런 가격 변동과 무관하게 장기적인 측면에서 보면 서울 재건축과 재개발은 피할 수 없는 대세라고 할 수 있습니다. 부자들이 몇 년 전부터 서울 4대문 안의 입지 좋은 낡은 빌라들을 사 모으는 것도 이 때문입니다. 지난 집값 폭등에서 소외되었던 사람들과 집 살 종자돈이 없어 내 집 마련을 못한 2030 세대들에게 다가오는 서울 재개발/재건축은 마지막 기회가 될 것입니다. 이 책에서 제시하는 것처럼 전세제도를 저축의 디딤돌로 활용하고, 아직은 저렴한 편인 서울 4~10년차 빌라를 매입하여 대대적인 재건축과 재개발 시대의 흐름에 올라타시기 바랍니다.

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