저자 노트 - 부동산의 정치학을 시작하며 정치는 언제나 서울에서 가장 먼저 무너졌다. 그것은 서울이 특별히 변덕스러운 도시이기 때문도 아니고, 시민이 유난히 까다롭기 때문만도 아니다. 서울은 대한민국 정치가 가장 먼저 시험받는 공간이기 때문이다. 이 도시는 정책이 가장 빠르게 발표되고, 가장 복잡한 절차를 거쳐 집행되며, 그 결과가 가장 즉각적으로 평가된다. 대통령의 공약, 정부의 공급 계획, 서울시의 정비 전략, 자치구의 조례와 인허가 결정이 한 도시 안에서 동시에 충돌하고 누적되는 곳이 바로 서울이다. 그래서 서울의 부동산은 단순한 주거 문제가 아니라 정치가 작동하는 방식 자체를 드러내는 시험장이 되어 왔다. 집값의 오르내림보다 더 민감하게 작동하는 것은 정책이 약속한 시간이 실제로 지켜지고 있는지, 계획이 말이 아니라 실행으로 이어지고 있는지, 그리고 그 과정이 시민에게 충분히 설명되고 있는지에 대한 감각이다. 이 감각이 흔들릴 때 서울의 신뢰는 가장 먼저 금이 가고, 그 균열은 곧 전국 정치로 확산된다. 이 책은 그 반복된 붕괴의 순간들을 가격이 아니라 구조와 시간의 문제로 기록하고자 한다. 우리는 이 변화를 책상 위에서 통계와 보고서로만 관찰해 오지 않았다. 생활 정치의 현장, 지방의회 의정 활동의 최전선, 정비구역 지정과 해제, 조례 변경과 행정 절차의 지연, 그리고 그 결과로 쏟아지는 민원과 갈등의 한복판에서 서울의 부동산 정치를 직접 경험해 왔다. 재개발과 재건축을 둘러싼 수년, 때로는 수십 년의 기다림, 발표는 있었지만 착공으로 이어지지 않은 정책들, 기준이 바뀔 때마다 다시 제출해야 했던 서류와 설명, 그리고 “조금만 더 기다려 달라”는 말이 반복되는 현실 속에서 우리는 같은 장면이 되풀이되는 것을 보았다. 시민의 질문은 늘 비슷했다. “왜 안 되는가”가 아니라 “언제 되는가”였다. 그러나 정치와 행정은 그 ‘언제’에 답하지 못했다. 명확한 일정도, 책임 있는 시간표도 제시하지 못한 채 정책은 발표되고, 기다림은 시민의 몫으로 남았다. 그 공백을 채운 것은 기대가 아니라 분노와 불신이었다. 이 책은 그 현장에서 반복해서 들었던 질문들에 대한 기록이다. 정책은 정확히 어디에서 멈추는가, 시간은 누가 관리하는가, 중앙정부·서울시·자치구의 권한은 어디에서 충돌하고 엇갈리는가, 그리고 왜 같은 약속과 같은 좌절이 지역을 바꿔 가며 반복되는가를 묻는다. 누군가의 정책을 홍보하거나 특정 정권이나 인물의 책임을 지목하려는 책은 아니다. 오히려 우리는 왜 정권이 바뀌어도, 시장이 변해도, 비슷한 실패가 반복되는지의 구조를 묻고자 한다. 그래서 이 책은 재건축·재개발의 장기 지연 사례, 교통 계획과 주거 가치가 엇갈린 지역, 조례와 행정 절차가 시간을 붙잡아 둔 구간, 그리고 같은 제도 아래에서 전혀 다른 결과를 만들어 낸 자치구들의 사례를 하나씩 짚어 나간다. 반대로 이 책이 하려는 일은 분명하다. 정책이 발표된 이후 시간이 어디에서 어떻게 소모되는지, 계획이 시민의 삶에 도착하기까지 어떤 단계에서 멈춰 서는지, 그리고 그 지연이 어떤 경로를 거쳐 불신으로 전환되는지를 구체적인 사례로 추적한다. 가격이 아니라 설명, 결과가 아니라 과정, 숫자가 아니라 체감. 이 세 가지 기준으로 서울의 부동산을 다시 읽어 보려는 시도다. 이 책은 집값을 전망하기 위해 쓰이지 않았다. 정책의 성과를 판정하기 위함도 아니고, 누군가에게 책임을 묻기 위한 고발서도 아니다. 우리가 다루려는 것은 부동산이라는 주제가 어떤 방식으로 정치적 신뢰와 연결되어 왔는가라는 질문이다. 부동산은 늘 경제의 언어로 설명되어 왔다. 공급 부족, 규제 과잉, 금리와 세제. 그러나 한국 정치의 경험은 그 설명만으로는 충분하지 않다는 사실을 반복해서 보여주었다. 같은 제도, 같은 정책 아래에서도 어떤 지역은 움직였고, 어떤 지역은 멈춰 섰다. 이 차이는 가격이 아니라 시간의 관리 방식에서 발생했다. 정책이 언제 도착했는지, 계획이 실제로 작동했는지, 기다림에 대한 설명이 끝까지 유지되었는지에 따라 시민의 평가는 완전히 달라졌다. 정치적 신뢰는 결과가 아니라 과정에서 형성되었고, 그 과정이 보이지 않는 순간 신뢰는 빠르게 붕괴되었다. 서울은 이 현상을 가장 선명하게 보여주는 도시다. 하나의 도시 안에 서로 다른 시간표를 가진 지역들이 공존하고, 그 차이가 곧 정치적 선택의 차이로 이어졌다. 어떤 지역은 규칙의 안정성을 묻고, 어떤 지역은 약속의 이행 여부를 따진다. 이 책은 이러한 시간의 차이를 우연이나 실수로 보지 않는다. 권한의 분산, 조례의 충돌, 행정 절차의 누적, 정치적 선택이 시간을 어떻게 지연시키는지를 구조적으로 살펴본다. 그렇기 때문에 우리가 말하는 부동산의 정치학이란 가격의 정치학이 아니다. 시간의 정치학이다. 이 기록은 현장에서 만들어졌다. 계획을 집행하고, 민원을 감당하며, 지역 정치를 직접 마주해 온 경험 위에서 쌓였다. 그래서 누구를 비판하기보다 왜 같은 실패가 반복되는지를 설명하는 데 목적이 있다. 부동산은 시장의 문제가 아니다. 그것은 정치가 시간을 관리할 수 있는가에 대한 질문이며, 시민의 기다림을 신뢰로 전환할 수 있는가에 대한 시험이다. 이 책은 그 시험이 어디에서, 어떻게, 어떤 방식으로 이루어져 왔는지를 추적한다. 이제, 그 이야기의 문을 연다. 대표 저자 국민의힘 서울 마포(을) 당협위원장 함운경

저자 노트 - 부동산의 정치학을 시작하며 4 프롤로그 - 서울의 신뢰는 현장에서 건축된다 12 제Ⅰ부 집값이 서울을 삼킨다 24 제1장 부동산과 정치의 시간표 38 제2장 신뢰의 시험장이 된 서울 50 제3장 재개발·재건축, 시간이 정치가 되는 순간 64 제4장 공급절벽, 기다림이 불신으로 80 제5장 결정이 사라진 도시 92 제2부 같은 서울, 네 가지 판단 기준 108 제6장 집값이 아니라 규칙을 묻는 강남 109 제7장 신뢰가 먼저 흔들리는 마포 126 제8장 결과로만 마음을 여는 동작·영등포 144 제9장 가장 늦게 기대가 폭발하는 노·도·강과 성북 152 제3부 시간을 관리한 도시들을 찾아서 171 제10장 기준선을 고정한 도시, 런던 176 제11장 점프가 아니라 사다리였다 190 제12장 파리, 규칙이 주거를 지키다 210 제13장 도쿄, 규칙의 단순화가 속도를 만들다 236 제14장 뉴욕 - 규칙 없는 도시, 정치가 된 주거 257 제15장 호주, 합의된 공급과 시장 진입의 정치 276 제4부 한국의 대안 : 정치를 줄이고, 규칙으로 도시를 다시 짓다 309 제16장 규칙이 시간을 만든다 314 제17장 서울의 기준선을 다시 세우다 319 제18장 주거 사다리는 왜 한국에서만 반복해서 끊어졌는가 332 제19장 수도권을 다시 설계하다 340 에필로그 - 신뢰는 어떻게 도시를 떠나는가 348

프롤로그 - 서울의 신뢰는 현장에서 건축된다 서울의 집은 단순한 건축물이 아니다. 그 안에는 수많은 세대의 기억과 가족의 시간이 켜켜이 쌓여 있고, 주택정책이 변화해 온 과정 또한 고스란히 담겨 있다. 서울의 집은 결국 사람들의 이야기다. 그리고 그 이야기는 하루하루 고단한 삶의 현장에서, 시민의 곁에서, 매일같이 쌓여가는 신뢰의 벽돌로 지어진다. 그렇기에 서울의 집값은 통계 숫자 하나로만 설명될 수 없다. 그것은 시민이 체감하는 현실이며, 정권의 흥망성쇠를 가르는 민심의 척도이자 민주주의가 작동하는 가장 생생한 현장이다. 이 책 《서울, 신뢰를 짓다》는 서울형 부동산정책 백서다. 동시에 이는 부동산정책을 둘러싼 정치적 신뢰를 회복하기 위한 실천의 기록이기도 하다. 국민의힘 서울시당 주거사다리정상화특위 위원이자 서울시 마포(을) 당협위원장인 함운경, 마포구의회 의장이자 서울시 자치구의회 의장단협의회장인 백남환, 국민의힘 동작갑 당협위원장 장진영, 강동구의회 의장 조동탁, 국민의힘 강북갑 당협위원장 김원필, 도봉구의회 의장 안병건은 각기 다른 위치에서 정치를 수행해 왔다. 그러나 부동산 문제 앞에서만큼은 모두 같은 결론에 도달했다. 서울의 주거 문제는 단순한 행정의 문제가 아니라, 정치가 얼마나 신뢰를 축적해 왔는가의 문제라는 인식이다. 정권은 경제로 무너지지 않는다. 성장률 몇 퍼센트, 고용지표의 등락이 정권의 운명을 결정한 적은 거의 없다. 대한민국 정치에서 결정적인 균열은 언제나 부동산 앞에서 시작됐다. 집값이 올라도 무너졌고, 집값이 내려도 무너졌다. 문제는 가격이 아니었다. 정치가 시민의 기다림을 관리하지 못하는 순간, 그때 정권은 흔들리기 시작했다. 정부는 공급을 약속했고, 시장은 안정을 말했으며, 정비사업을 통해 주거 환경이 개선될 것이라고 설명했다. 그러나 시민의 삶에서 변화는 오지 않았다. 정책은 발표됐지만, 시간은 흐르지 않았다. 정확히 말하면, 공식적인 시간표는 있었지만 시민이 신뢰할 수 있는 시간표는 없었다. 서울의 재건축과 재개발은 이 문제를 가장 선명하게 보여준다. 재건축은 원래 시간이 걸리는 사업이다. 10년, 15년이 걸리는 것 자체가 문제는 아니다. 문제는 그 시간이 어디에 와 있는지 알 수 없었다는 점이다. 다음 단계가 언제인지, 무엇이 병목인지, 누가 책임을 지는지 설명되지 않았다. 정비구역으로 지정된 지 수년이 지나도 착공은 보이지 않았고, 추진위원회 단계에 10년, 20년이 머무는 단지들이 등장했다. 어떤 곳은 결국 분양에 도달했고, 어떤 곳은 아직도 “다음 단계”를 기다리고 있다. 같은 출발선에서 시작했지만, 시민에게 도착한 시간표는 전혀 달랐다. 이 간극 속에서 시민의 질문은 바뀌었다. “정책의 방향이 맞는가?”라는 질문 대신 “이게 정말 되는 일인가?”라는 질문이 자리 잡았다. 정치에 대한 평가는 정책의 의도가 아니라, 정권이 관리할 수 있는 시간 안에서 결과가 도착했는지로 이루어졌다. 도착하지 않은 정책은 시민에게 존재하지 않는 정책과 다르지 않았다. 이때부터 부동산은 경제 문제가 아니라 정치의 문제가 되었다. 정확히 말하면, 신뢰의 문제가 되었다. 지난 몇 년 동안 우리는 부동산정책의 현장에서 수없이 많은 시민을 만났다. 그리고 그들로부터 절박한 목소리를 직접 들었다. 재건축·재개발 착공을 애타게 기다리며 시간을 견뎌온 주민들은 “이제는 신속한 결정이 필요하다”고 입을 모았고, 전세사기와 월세 불안 속에서 삶의 기반이 흔들린 청년들은 “어른들의 이기심에 분노한다”고 토로했다. 세금과 규제의 혼선 속에 놓인 중산층 시민들은 “정치가 불안하고 피로하다”고 말했다. 그러나 동시에 우리는 변화의 가능성도 확인했다. 서울은 여전히 살아 있고, 신뢰는 아직 복원될 수 있다는 사실이다. 마포구에서의 경험은 이를 분명히 보여주었다. 강북 최대 단지로 꼽히는 성산시영 재건축의 추진 과정에서 ‘신뢰의 행정’이 어떻게 작동하는지 직접 확인했다. 대장·홍대선과 상암DMC 전철역 유치 논의 과정에서는 교통 인프라가 주거 가치와 삶의 균형을 어떻게 바꾸는지 체감했다. 6개월이 넘는 마포 쓰레기 소각장 반대 투쟁은 부동산 자산 하락에 대한 시민의 불안이 어떻게 정치적 행동으로 전환되는지를 보여주었다. 이러한 경험은 1만 2,000세대가 넘는 강동구 둔촌동 대규모 재건축, 도봉·성북·강북 지역의 낙후 주거지 정비 과정으로 자연스럽게 이어졌다. 우리가 처음에는 마포구를 중심으로 고민을 시작했지만, 서울은 결국 하나로 연결된 도시라는 결론에 도달했다. 우리가 이 책을 준비한 이유는 명확하다. 정부나 여당의 부동산정책을 무조건 비판하기 위해서가 아니다. 정쟁이 아닌 정책으로, 대립이 아닌 해법으로, 서울시민과 머리를 맞대고 ‘정책의 신뢰’를 다시 짓기 위함이다. 주택정책의 방향은 그럴듯한 설계도면 위에서 완성되지 않는다. 일선 현장에서 주민과 대화하고, 행정과 부딪히며, 시민이 몸소 체감할 수 있는 변화를 만들어가는 과정 속에서 비로소 완성된다. 지금 서울에 필요한 것은 더 많은 규제도, 더 큰 혼란도 아니다. 요란한 정치적 구호 역시 해답이 될 수 없다. 필요한 것은 더 깊은 믿음, 더 빠른 행정, 그리고 시민과 정치가 함께 책임지는 협력의 구조다. 서울이 지향해야 할 부동산정책은 행정이 실현 가능한 정책을 만들고, 정치가 이를 조정해 최대한 빠르게 추진하며, 시민의 공감이 함께 어우러지는 서울형 대안이어야 한다. 행정의 내용과 정치의 방향이 시민의 신뢰로 다시 순환되는 과정, 그 치열한 현장이 바로 서울의 부동산정책이어야 한다. 이 책을 만드는 과정은 정치인으로서 스스로를 돌아보는 성찰의 시간이기도 했다. 동시에 2026년 6월 지방선거를 앞두고 서울시민께 드리는 정책의 약속이자 정치적 다짐이다. 정책은 현장에서 실험되고, 정치의 신뢰는 시민과의 약속 속에서만 쌓인다. 우리가 제시하는 이 정책 제안 백서는 완벽할 수는 없을 것이다. 그럼에도 이 책이 ‘비판만 하는 야당’에서 ‘설계하는 야당’으로 나아가는 첫걸음이 되기를 바란다. 2026년 제9회 동시지방선거는 단순한 권력 경쟁의 장이 아니다. 서울이 다시 신뢰할 수 있는 도시로 설 수 있느냐를 가르는 분기점이다. 우리는 서울의 미래를 행정의 속도도, 정치의 일방통행도 아닌 ‘시민과 함께 만드는 신뢰의 속도’로 완성하고자 한다. 정치는 구호가 아니라 현장에서 증명된다. 정책은 설계도가 아니라 신뢰로 지어진다. 서울의 신뢰는 그 현장에서, 오늘도 하나둘 다시 지어지고 있다. 이제 독자 여러분은 서울의 주요 지역으로 들어가게 된다. 각 장의 이야기는 서로 다르지만, 그 끝은 하나다. 부동산은 단순히 경제의 문제가 아니라는 결론에 다다른다. 이제, 하나씩 그 보따리를 푼다. 2026년 봄을 기다리며, 상암동 쓰레기 소각장 반대 투쟁의 현장에서 이 기록을 서울시민께 바친다. 2026년 1월 프롤로그 대표 집필 마포구의회 의장 · 서울시자치구의회 의장단협의회 회장 백남환