나는 경매를 만나고 인생이 달라지기 시작했다! 직장인이 부자가 되려면 어떻게 해야 할까? 아직도 무조건 아끼며 적금 하나라도 더 드는 것이 유일한 방법이라고 생각한다면 이 책을 소개한다. 부동산 경매는 돈이 없을수록 시작하기 좋은 재테크이다. 소액으로도 얼마든지 월세 통장을 만들 수 있고, 목돈을 빠른 시간 내에 만들 수 있기 때문이다. 간혹 경매를 학원을 다니며 오랫동안 배웠음에도 법원 근처에도 못 가본 사람들이 있다. 그 이유는 자기 확신 없이 관리분석 등 법 이론과 지식에만 빠져 실전 감각이 없기 때문이다. 이 책은 부동산 경매를 시작하려는 초보자부터 오랫동안 경매 공부를 했지만 결과가 없어 불안한 사람들에게 도움이 될 것이다. 〈한국책쓰기1인창업코칭협회〉를 운영하며 사람들이 작가, 코치, 1인 창업가로 성공할 수 있도록 돕는 메신저이자 수많은 베스트셀러의 기획자인 김도사는 부동산 경매 투자야 말로 배운 대로만 하면 소액으로도 수익을 낼 수 있는 가성비 좋은 재테크 수단임을 간파해 이 책을 기획했다. ‘경매 박사’로 알려진 저자 역시 경매에 대한 고정관념을 바꾸고, 부자의 사고방식을 가르치며 실전에 강한 경매법으로 많은 인기를 끌고 있다. 한 살이라도 젊었을 때 부동산 경매로 부를 축적하고 노후까지 대비하고 싶다면 이 책을 꼭 읽어 봐야 한다. 돈이 없어도 경매 투자를 할 수 있는 확실한 길잡이가 되어 줄 것이다.

저자 : 김도사(기획) #출판기획자, 출판계 마이더스의 손 #24년간 212권 출간 베스트셀러 작가 #ABC엔터테인먼트 대표 #한국책쓰기1인창업코칭협회 대표 #9년간 1,000명 작가 양성, 대한민국 1등 책쓰기 코치 경기도 분당에서 한국책쓰기1인창업코칭협회를 운영하고 있다. 성공학과 돈 버는 법, 퍼스널 브랜딩, 작가가 되고자 하는 사람들에게는 ‘도사’로 불린다. 남들이 스펙 쌓기와 직장생활에 전념할 때 책 쓰는 일과 우주의 법칙, 성경의 원리에 대해 연구해 왔다. 그 결과 무일푼에서 100억 부자가 되었으며 성공학, 책쓰기 코치, 출판 기획의 분야에서 대한민국 최고의 자리에 올랐다. 9년간 한국책쓰기1인창업코칭협회를 운영하며 1,000명의 평범한 사람들을 작가로 양성했다. 그 가운데 《내가 상상하면 꿈이 현실이 된다》의 김새해, 《엄마의 돈 공부》의 이지영, 《나는 인생에서 알아야 할 모든 것을 영업에서 배웠다》의 안규호, 《나는 SNS 마케팅으로 월 3,000만 원 번다》의 이채희, 《한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크》의 임동권, 《달콤한 연애수업》의 조혜영, 《하루 1시간, 책 쓰기의 힘》의 이혁백, 《너에게만 알려 주고 싶은, 무결점 글쓰기》의 이은화, 《출근하지 않고 퇴직하지 않는 1인 지식창업》의 이종서 등이 코칭 내지 도움을 받았다. 이 외에도 수백 명의 사람들이 작가, 코치, 강연가로 활동하고 있다. 저자에게 책 쓰는 법 코칭을 받은 사람들은 대부분 단 1주일에서 한 달 만에 원고를 써내고 출판사와 계약하고 책을 펴내고 있다. 그래서 사람들은 저자를 ‘도사’로 부르고 있다. 세상에 수많은 코치들이 있지만 거의가 제자들이다. 책 쓰는 법과 퍼스널 브랜딩하는 법, 돈 버는 법, 1인 창업으로 성공하는 법에 있어 저자를 능가하는 코치는 없다. ‘성공해서 책을 쓰는 것이 아니라 책을 써야 성공한다’라는 모토로 평범한 사람들을 작가, 코치, 1인 창업가로 성장하도록 코칭하고 있다. 초·중·고등학교 16권의 교과서에 글이 수록되었고, 해외 여러 나라에 저작권이 수출되어 출간되었다. 35세에 100권의 책을 펴내 2011년 〈대한민국기록문화대상〉을 수상했고, 2012년 〈대한민국 신창조인 대상〉, 2013년 〈도전한국인 대상〉, 2016년 〈대한민국 최고기록인증〉, 2017년 〈대한민국 공감브랜드 혁신경영 대상〉, 〈대한민국 미래경영 대상〉, 〈젊은이들이 선호하는 대한민국 소비자 신뢰 브랜드 대상〉, 〈코리아 혁신 대상〉, 〈한국을 빛낸 자랑스런 한국인 대상〉, 2018년 〈코리아 베스트 의정&미래를 여는 산업 대상 혁신교육인 대상〉, 〈대한민국혁신대상 책쓰기 코칭 부문 대상〉, 〈한국브랜드만족지수 교육(책쓰기 코칭) 부문 1위〉, 〈머니투데이 브랜드 파워 대상 책쓰기 코칭 부문 대상〉, 〈한국소비자평가 1위 책쓰기 코칭 부문 대상〉, 〈올해의우수브랜드대상 책쓰기 코칭 부문 1위〉, 2019년 〈올해의 우수브랜드대상 책쓰기 코칭 부문 1위〉를 수상했다. 지은 책으로는 《100억 부자의 생각의 비밀》, 《신용불량자에서 페라리를 타게 된 비결》, 《1시간 만에 끝내는 책쓰기 수업》 외 212권이 있다. 현재 유튜브 채널 〈김도사TV〉를 운영하며 1인 크리에이터로도 활발히 활동하고 있다. 유튜브 : 김도사TV 인스타그램 : kimdosaa 홈페이지 : https://cafe.naver.com/bookuniversity 전자우편 : kim_dosaa@naver.com [수상경력] 2011년 〈대한민국기록문화대상〉 2012년 〈대한민국 신창조인 대상〉 2013년 〈도전한국인 대상〉 2016년 〈대한민국 최고기록인증〉 2017년 〈대한민국 공감브랜드 혁신경영 대상〉, 〈대한민국 미래경영 대상〉, 〈젊은이들이 선호하는 대한민국 소비자 신뢰 브랜드 대상〉, 〈코리아 혁신 대상〉, 〈한국을 빛낸 자랑스런 한국인 대상〉 2018년 〈코리아 베스트 의정&미래를 여는 산업 대상 혁신교육인 대상〉, 〈대한민국혁신대상 책쓰기 코칭 부문 대상〉, 〈한국브랜드만족지수 교육(책쓰기 코칭) 부문 1위〉, 〈머니투데이 브랜드 파워 대상 책쓰기 코칭 부문 대상〉, 〈한국소비자평가 1위 책쓰기 코칭 부문 대상〉, 〈올해의우수브랜드대상 책쓰기 코칭 부문 1위〉 2019년 〈올해의 우수브랜드대상 책쓰기 코칭 부문 1위〉 [약력/직업] 책쓰기 코치, 베스트셀러 작가, 출판기획자, 한국책쓰기1인창업코칭협회 대표, ABC엔터테인먼트 대표 저자 : 김서진 (주) W 인베스트 대표 한국경매투자협회 대표 부동산 투자분석 실무 전문가 부동산 투자그룹 서진 회장 부동산 경매를 통해 20~30대 이상의 직장인들이 경제적 자유를 누릴 수 있도록 돕고 있는 부동산 공경매 투자가다. 특히 경매에 관심은 있으나 어려워하는 사람들을 위해 배운 즉시 성과로 이어지는 눈높이 교육을 하기로 유명하다. 그동안 여의도 CGV에서 직장인을 위한 경매 투자 강의를 했고, 삼성동 무역 센터에서 국내외 대기업 퇴직자를 대상으로 경매 정규 교육 과정도 진행했다. 2018년에는 50여 명의 부동산 경매 낙찰자를 배출했으며 더 많은 사람들이 이론보다는 실무에서 쓰이는 노하우를 배울 수 있도록 힘쓰고 있다. 또한 경매에 대해 두려운 마음을 갖고 있는 수강생들의 사고방식을 변화시키고, 직장인들이 좀 더 빠르게 목돈을 만드는 데 도움을 주고자 유튜브에서 〈경매박사TV〉를 운영 중이다. 현재 〈한국경매투자협회〉를 운영하고 있으며, 저서로는 《돈이 없을수록 부동산 경매를 하라》, 《또라이들의 전성시대2》, 《꼭 이루고 싶은 나의 꿈 나의 인생2》 등이 있다. 목 차

프롤로그 … 4 PART 1 부동산 경매 투자는 돈이 없어도 할 수 있다 01 월급쟁이는 부자가 될 수 없다 _15 02 열심히만 살면 돈을 모을 수 없다 _22 03 부자는 절약과 저축만으로 만들어지지 않는다 _30 04 돈이 없어도 부동산 경매를 시작할 수 있다 _38 05 직장인도 부동산 경매 투자를 할 수 있다 _46 06 부동산 경매는 발품으로 하는 것이 아니다 _54 07 직장인에게 부동산 경매 투자는 선택이 아닌 필수다 _61 08 돈이 없을수록 부동산 경매를 하라 _69 PART 2 실전에 강한 부동산 경매 투자 노하우 01 경매 입찰표는 미리 작성하라 _79 02 알아두면 돈 버는 대출 전략은 따로 있다 _88 03 부동산 경매 시장과 일반 매매 시장은 다르다 _97 04 돈이 없을 때야말로 진짜 물건을 고를 수 있다 _105 05 현장답사는 애인을 만나러 가는 길이다 _114 06 명도는 천천히, 집행은 속전속결로 마쳐라 _122 07 빠르고 정확한 권리분석 기술 익히기 _130 08 제대로 배운 기본기는 실전에서 강하다 _139 PART 3 돈 되는 물건은 따로 있다 01 하자 없는 집 고르는 노하우 _149 02 꼭 알아야 할 권리분석 체크 리스트 _158 03 세대수가 적고 노후된 물건을 주목하라 _165 04 남보다 반걸음 앞설 때 부자가 된다 _175 05 아는 만큼 보이는 알짜배기 물건 찾기 _184 06 뛰는 규제 위에 나는 투자법으로 경매 성공하기 _195 07 아무도 쳐다보지 않는 물건부터 찾아라 _206 08 소형 아파트는 불황에도 살아남는다 _213 PART 4 집값 1,000만 원 올려 받는 인테리어 비법 01 집을 돋보이게 하는 컬러 정하기 _225 02 셀프 인테리어 목록 작성하기 _236 03 인테리어 예산 짜기 및 업체 선정하기 _249 04 인테리어에서 비용 줄이는 5가지 방법 _260 05 욕실 인테리어는 계약의 승부처다 _268 06 돈이 적게 들어도 계약이 되는 인테리어 비법 _276 07 월세 계약이 잘되는 6가지 비법 _286

절약하지 않으면 부자가 될 수 없지만 고정된 수입 안에서 절약만으로 부자가 되기란 한계가 있다. 여기서 우리는 빈자와 부자 사이의 절약의 의미는 큰 차이가 있다는 것을 알아야 한다. 가난한 사람에게 절약이란 쓰지 않고 단순히 아끼는 차원이지만 부자는 현명하게 돈을 쓴다는 의미가 추가된다. _31쪽

부자는 불황일 때 돈을 번다. 그 이유는 불황일 때 제값보다 값이 떨어지는 상품들이 많기 때문이다. 시쳇말로 싼값에 사들여 경기가 나아지면 제값에만 팔아도 이득을 보는 것이다. 지금과 같은 시기가 돈이 없는 사람에게는 부동산으로 재테크를 시도할 수 있는 기회가 된다. 부동산 시장도 사고파는 행위 자체가 주춤거리고 서울을 제외한 대부분의 지역의 부동산 가격도 하락세이기 때문이다. _35쪽

돈이 없을수록 속도가 빠른 재테크를 선택해야 젊었을 때 많은 돈을 모을 수 있다. 벌어들이는 속도가 빠를수록 돈이 불어나는 속도도 빨라지기 때문이다. 돈이 빠듯할수록 투자한 원금을 절대 잃어서는 안 되며 원금 보전이 확실해야 흩어지지 않는다. 성과를 빨리 내기 위해서는 시간을 그만큼 단축시킬 수 있는 방법을 찾아야 한다. 시간을 단축시키는 방법은 미리 앞서간 사람의 노하우를 습득하면서 시행착오를 줄이는 것이다. 이때 배울 때의 열정과 배운 후의 열정에는 차이가 생기기 마련인데 배우고 난 후 열정을 유지하지 않고 다른 일에 몰두하면 배움의 효과는 흐지부지 되기 쉽다. _49쪽

경매 공부는 부동산을 스스로 조사하고 분석하는 과정을 거쳐야 완성된다. 예측하지 않고 수익률이 확정되어 있기 때문에 배움의 완성도 명확하다. 배움은 끝이 없다고 하나 경매 공부는 끝이 있다. 일단 체계적인 규칙을 한 번 익히고 나면 투자 횟수에 따라 수익률은 자연스럽게 커진다. _50~51쪽

돈이 없어서 투자하지 못한다는 생각을 버려야 경매로 성공할 수 있다. 이런 사고방식의 소유자는 돈이 있어도 투자로 성공할 확률은 지극히 적기 때문이다. 돈이 없으면 만들 생각을 끊임없이 해야 하고 돈이 적을수록 수익이 나는 물건에 무조건 투자를 해야 한다. 지금 투자할 돈이 전혀 없다고 하더라도 투자한 원금 대비 오히려 남는 물건을 알아보는 안목을 키워야 한다. _75쪽

경매 투자는 입찰하기 전에 항상 이기는 전략을 세워야 수익을 지속적으로 창출할 수 있다. 투자에 따라 이익을 볼 때도 있고 손해를 볼 때도 있다면 그 투자는 바람직하지 않다. 특히 돈이 충분하지 않은 상황이라면 절대 원금은 잃지 않고 투자할 때마다 이익을 남겨야 하는 것은 당연한 일이다. 어떤 부동산이든 투자 목적을 분명히 할수록 성공 확률은 커진다. 특히 시세차익을 목적으로 할 경우 투자가용금액을 줄이고 대출 규모를 늘려야 가성비가 커진다. _95~96쪽

돈을 기다리지 말고 먼저 만들 생각을 하라. ‘만들다’의 의미는 사업을 해 본 사람이라면 이해할 것이다. 없는 돈을 만들기 위해서는 타인의 자본을 이용해야 한다. 이는 단순히 사채를 쓰거나 은행에서 대출을 활용하라는 뜻이 전혀 아니다. 투자를 한 이후 회수되는 시점과 회수 가능한 돈의 양이 빌린 돈의 양보다 많아야 한다. 그렇지 않고 무작정 빌리기만 하면 오히려 빚을 떠안아 투자를 접게 된다. 분명히 말하지만 타인의 자본보다 회수되는 자본이 적으면 아직 돈을 만들 수 있는 능력이 부족하다는 것으로 해석해야 한다. _107~108쪽

지식은 풍부하더라도 투자 습관이 제대로 잡혀 있지 않으면 깨진 독에 물을 붓듯 돈은 모이지 않는다. 바로 투자는 하는데 돈을 벌지 못하는 가장 큰 원인 중 하나인 셈이다. 초보자가 경매 투자에서 항상 이기는 유일한 방법은 기본을 충분히 습득하고 쉽고 간결한 매뉴얼을 반복적으로 익히는 것이다. 투자에는 자신만의 매뉴얼이 필요하다. 그래야 흔들림 없이 매번 이성적인 판단으로 이기는 투자를 할 수 있다. _145쪽

경매를 학문적으로 접근하다 보면 돈을 버는 속도는 느리게 된다. 확실히 경매로 돈을 버는 속도는 다른 재테크 수단에 비해 빠른 편이다. 경매에서 속도의 의미는 일반 직장인이 1년에 100만 원씩 저축해야 모을 수 있는 돈을 단 한 건 투자로 몇 개월 만에 벌 수 있다. 경매를 가르치는 학원에서 권리분석을 어렵게 배웠어도 ‘내가 배운 내용이 과연 맞을까?’라는 불안감으로 몇 년 동안 입찰 한 번 응시하지 못한 사람도 꽤 많다. 많은 사람들이 경매를 배우기도 전에 두려워하는 이유다. 권리분석을 공부하기 전에 반드시 알아야 할 것은 바로 고정관념부터 버리는 일이다. _159쪽

알짜배기 물건은 개발이 유망한 지역에 있는 부동산이 아니라 내가 가진 돈으로 최대의 수익을 낼 수 있는 물건을 말하는 것이다. 남과 비교할 필요도 없고 현재 보유하고 있는 자금으로 시작할 수 있는 씨앗을 만드는 일에 몰입하는 것이 가장 빨리 돈을 버는 지름길이다. _194쪽

가성비란 투자한 금액에 비해 이득을 보는 돈의 양이 더 많다는 것이다. 낙찰가율이 낮으면 투입되는 돈의 양도 최소가 되기 때문이다. 적은 돈으로 경쟁에서 이기는 방법은 간단하다. 남들이 꺼려하는 먹이를 찾아 공략하는 것이다. 잘 먹지 않는 이유는 보기에 먹음직스럽지 않기 때문이다. 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다는 말이 있지만 경매 시장에서는 반대의 관점으로 바라봐야 한다. 보기에 좋은 떡은 먹을 것이 없다. 보기에 좋지 않고 듣기에 나쁜 평을 내리는 물건을 찾아라. 보는 눈과 듣는 귀를 재정비하면 외관이 못생긴 부동산에 대해 인식의 범위가 넓어진다. _209쪽

돈이 되는 물건 앞에서는 누구나 욕심이 나는 법이고 자율 경쟁이니 투자자 스스로 판단하는 능력을 키우는 것이 중요하다. 이런 능력을 키우는 가장 쉬운 방법은 상대가 나쁘게 평가할수록 “이 물건이 돈이 되서 그런가?”라는 의구심으로 접근해 보는 것이 좋다. 조사하는 과정에서 돈이 되는지 안 되는지 자연스럽게 드러나게 되어 있기 때문에 꼭 나쁘게 평가되는 물건부터 자세히 살펴보는 것이 중요하다. 그러면 내가 모르는 의외의 위치에서 돈이 되는 물건을 만날 수 있을 것이다. _212쪽

왜 부동산 경매 투자인가? 대부분의 사람들은 돈이 있어야 투자도 하는 것이라고 생각한다. 하지만 돈이 없을수록 재테크를 해야 지금의 가난한 현실에서 벗어날 수 있을 것이다. 돈을 버는 방법은 어떤 재테크를 막론하고 누구나 쉽게 돈을 벌 수 있어야 한다. 이것저것 따져가며 고민해야 할 것이 많다면 재테크의 목적을 잃어버리기 쉽기 때문이다. 이 책은 직장인, 주부, 대학생 등 부동산 경매에 관심 있는 사람이라면 누구나 배울 수 있도록 경매를 하기 위한 기본 지식부터 실전 사례까지 꼼꼼하게 단계별로 짚어준다. 더 이상 경매 투자가 어렵거나 두려운 일이 아닌 목돈을 만들 수 있는 최적의 시스템이라는 것을 경험하게 될 것이다. 배운 지 2주 만에 낙찰받는 수강생들의 생생한 사례 모음 몇 년 동안 경매 학원을 다니며 공부를 했지만 정작 법원 근처에도 못 가본 사람들이 많다. 왜 일까? 경매를 이론이나 지식으로만 배웠기 때문이다. 간혹 어떤 사람들은 권리분석에 빠져 입찰 한 번 시도하지 못한 채 계속 그 자리에서 맴돌며 자신의 가난만 탓하는 이들도 있다. 하지만 경매에서 가장 중요한 것은 법 이론이 아니라 실전에서 얼마나 빠르고 정확하게 써 먹을 수 있는가가 포인트이다. 부동산 경매는 소액으로도 목돈을 만들 수 있는 가장 빠른 지름길임 잊지 말고 이 책에 나와 있는 실제 사례들을 살펴보며 자신의 투자 방식을 되짚어 보자. 집값 올려 받는 실전 인테리어 비법 시세조사를 통해 입찰가를 정하며 입찰에 성공하는 것을 시작으로 명도까지 마쳤다면 이제 진짜 내 소유의 부동산이 된 것이다. 그러나 서류상으로 내 것이 되었다고 끝이 아니라 인테리어라는 단계가 남았다. 경매는 투자 대비 거두어들이는 수익성이 좋아야 하는데 인테리어에 공을 들이다 보면 배보다 배꼽이 더 커지는 웃지 못할 일이 벌어지기 쉽다. 계약이 잘되는 인테리어는 어떤 것일까? 바로 기본만 지켜도 전문가 못지않은 실력을 갖출 수 있다. 이 책의 저자는 집을 돋보이게 하는 컬러 정하기부터 인테리어 예산 짜기 및 업체 선정하기, 셀프로 할 수 있는 시공 등에 이르기까지 전월세 계약이 잘되는 비법을 모두 실어 놓았다.