필자는 지분분야를 첫 번째로 지분 실전투자서로 2018년 1월에 개정한 『지분경매 실전투자의 비밀』로 하고, 두 번째로 지분 심화과정과 특수물건에서 NPL투자는 이번에 출간한 『지분경매 완성과 NPL 실전투자』로 정복할 수 있도록, 오랜 기간 연구한 끝에 2원화해서 기술했다. 그래서 독자 분들은 이 두 권으로 지분물건과 NPL을 마스터할 수 있다. 이 분야는 사례가 다양하고 분석하는 데에 어려움이 있지만, 그 원리를 정확하게 이해하고 정복할 수 있다면 한 번 배워 평생 써 먹을 수 있는 훌륭한 기술을 습득하는 것이다. “지분경매 완성과 NPL 실전투자”는 다음과 같은 내용을 담고 있다. 남들이 꺼리는 지분물건과 특수물건을 낙찰 받아 탈출하는 방법으로, 1차적으로 수익을 얻는 것에 만족하지 말아야 한다. 2차적으로 지분경매물건의 후순위저당권 등을 NPL로 사서 민법 제368조 2항에 따른 법정대위하는 방법으로 황금알을 낳아야 한다. 그리고 특수물건을 대상으로 NPL에 투자해서, 직접 경매를 신청해 낙찰 받는 방법으로 높은 수익을 올릴 수 있도록 기술했다. 그야말로 낙찰 받아 꿩 먹고, NPL을 지분이나 특수물건에서 사서 황금 알을 낳는 것을 투자목적으로 했다. 그리고 다툼이 발생했을 때 법률 전문가의 도움이 없이도 스스로 해결할 수 있도록 다양한 소장 작성 방법을 본문 내용과 병행해서 다음과 같이 6분야로 기술했다. 첫 번째, 지분 심화학습으로 지분투자의 완성이다! 공유물의 관리방법과 지분권자의 권리 및 의무, 지분물건 분석, 낙찰 받고, 인도명령 신청방법, 부당이득반환청구, 공유물분할청구 소장, 부동산처분금지가처분 신청서 작성방법을 실제 입찰사례와 함께 기술했다 두 번째, 선행된 지분경매에서 후순위저당권을 사서 고수익 올리는 NPL투자 전략! 공유물의 지분경매에서 후순위저당권이 배당 받지 못하고 등기부에서 말소되었다고 그 채권의 생명력까지 사라진 것은 아니다. 그런 사실을 모르는 분들의 채권을 매입해서 새로운 불씨를 지피면 지금 독자들이 알고 있는 NPL보다 더 값진 수익을 올릴 수 있다. 세 번째, 특수물건에 직접 투자해서 높은 수익을 올리는 방법이다! 특수물건은 낙찰 받아서 해결하는데 어려움이 많다. 그래서 가격이 많이 떨어지므로 이런 물건에서 대응 능력만 키우면 높은 수익을 가져다준다. 네 번째, 전통적인 NPL과 특수물건에서 NPL에 투자하는 비법 일반 NPL 시장보다 특수물건에서 NPL을 찾으면 돈이 보인다. 다섯 번째, 1순위와 후순위 대출로, 대위변제를 통한 NPL 투자 비법 여섯 번째, 나 홀로 배당이의 소송과 각 사례에 맞춤식 소장 작성 방법 NPL투자에서 배당은 필수품이다. 그 해결은 배당이의 소송 등으로 해결할 수밖에 없다. 그래서 법률 전문가의 도움이 없이도 누구라도 소장을 작성해서 법원에 제출할 수 있도록 다양한 소장 작성 방법을 본문 내용과 병행해서 기술했다.

저자 : 김동희 복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 공인중개사 시험 1회 합격자로서, 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산 투자법인을 운영해 왔고, 경매·공매를 비롯하여 재건축재개발, 부동산세금에 이르기까지 부동산에 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것이 없다. 특히 경매와 공매, 배당은 자타가 공인하는 대한민국 최고의 전문가이다. 부동산 중개실무를 오랫동안 해오면서 풍부한 실무 경험을 가진 계약의 달인으로 정평이 나 있다. 또한 경매와 공매, 지분경매, 배당에 관한 26권의 책을 저술하며 각 분야마다 타의 추종을 불허하는 부동산 최고 전문가로 평가받고 있다. 그런 그가 오랜 기간 동안 연구한 특수한 물건 중에는 지분경매, 법정지상권과 집합건물, 공매, 그리고 배당과 계약서 작성의 비밀 등의 여러 분야가 있지만, 그 중에서도 상당한 시간을 투자해 완성한 분야가 공유물 관리와 지분경매이다. 그만큼 이 분야는 사례가 다양하고 분석에 복잡함을 가지고 있어서 쉽게 접근하기 어려운 특수물건에 해당한다. 하지만 그 원리를 정확하게 알고 정복할 수 있다면 평생 써 먹을 수 있는 훌륭한 기술을 습득하게 되는 것이라고 한다. 이 책은 “지분경매 실전투자의 비밀”에 이어 지분경매를 완성한 책으로 지분을 심화학습하면서 지분 후순위 채권에서 NPL과 특수물건에서 NPL에 투자해서 성공할 수 있도록 기술해 놓았다. [약력] 공인중개사 자격 취득(제1회) 중앙대학교 경영학과 졸업 (주) 대산투자 대표 역임 현) (주) 퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표 현) 한국 공ㆍ경매아카데미연구소 소장 현) 법무법인 강산 자문위원 현) 부동산투자포럼 경매전문위원 굿옥션, 디지털 태인 경매강좌 교수 한국자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수 현) 경·공매 교육아카데미 원장 도서출판 채움과 사람들 대표 NCS 부동산 경·공매 전문 집필위원 건국대 최고위과정 교수 [저서] 『아파트 살 때와 팔 때 1쇄 2018. 03』 『한 권으로 끝내는 공매투자의 정석 개정판 2쇄 2017. 12』 『신탁공매 투자의 비밀 2017. 11』 『계약서 작성의 비밀 개정판 10쇄 2018. 05』 『부동산 임대차 계약 상식사전 2017. 06』 『지분경매 실전투자의 비밀 개정판 3쇄 2017. 03』 『경매투자 핵심 강의노트 2017. 03』 『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 3쇄 2017. 01』 『이제 지분경매와 특수물건에서 NPL을 찾아라 2016. 05』 『한 권으로 끝내는 경매투자의 정석 2016. 08』 『배당표 작성과 배당이의 실무 2015. 09』 『경매 배당금의 비밀 2015. 08』 『전세금 안전하게 지키는 비법 2015. 05』 『부동산 재테크 Q&A 2015. 03』 『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기 2014. 11』 『지분경매와 NPL투자 완성 2014. 08』 『경매 실전 투자 비법 2014. 02』 『나는 경매로 평생직장을 찾았다 2014. 04』 『임대차 상식사전 2013. 01』 『지분경매의 완성 2012. 10』 『특수물건의 비밀 2012. 03』 『남들 경매할 때 나는 공매한다 2012. 01』 『지분경매의 비밀 2011. 11』 『판사님 배당에 이의가 있습니다 2011. 03』 『실전공매 완전정복 2010. 02』 『공매·경매와 부동산 투자분석 2009. 07』

머리말 Part 1 지분경매에서 기본적인 권리분석과 배당하는 방법 01 유사공동저당권은 무엇을 말하는 것일까? 24 ㆍ 지분경매에서 전체지분에 설정된 근저당 24 ㆍ 지분경매에서 임차인의 최우선변제금과 확정일자부 우선변제권 25 ㆍ 나대지에 근저당 설 정후 토지가 집합건물의 대지권으로 공유등기된 경우 27 ㆍ 유사공동저당과 후순위 저당권자의 대위행사에 대한 판례 27 02 왜 지분경매에서 동시배당과 이시배당을 알아야 하나? 29 ㆍ 사설경매정보 사이트상의 입찰정보내역 29 ㆍ 물건분석 30 ㆍ 유사공동저당권자에 대한 배당방법 31 ㆍ 배당방법과 후순위 채권자의 대위청구 31 ㆍ 이 사건에서 채무자의 후순위 채권을 양도받으면 돈이 되나? 34 03 주택이 갑·을·병 각 3분의 1 지분에서 갑 지분만 매각되는 경우 35 ㆍ 지분경매물건에 대한 물건분석표 35 ㆍ 지분경매물건에 대한 권리분석과 배당표 작성 36 ㆍ 후순위 채권자 등이 선순위 공동저당권자를 대위하여 청구가 가능한 금액 36 ㆍ 종합적인 분석 38 04 다가구주택의 일부 지분이 매각될 때 물건분석과 대응방법 40 ㆍ 지분경매물건에 대한 권리분석 및 배당표 작성 40 ㆍ 후순위 임차인의 대위와 공동임대인에 대한 보증금반환 청구 41 ㆍ 후순위 송유만 근저당권과 김각형 채무자의 대위권 42 ㆍ 낙찰자가 대항력 있는 이현중 임차인에 대한 인수범위 42 ㆍ 전체지분이 강제경매가 진행된 경우 말소기준권리 43 ㆍ 김각형 지분이 먼저 매각돼 후순위저당권자와 채무자의 대위 44 05 다가구주택에서 임대인의 지분이 매각될 때 잘못하면 큰코다친다 45 ㆍ 다가구주택 3분의 1 지분경매 물건 정보 및 입찰결과 45 ㆍ 종전 낙찰자가 입찰보증금을 포기하게 된 사연 47 ㆍ 재매각절차에서 낙찰자가 돈을 벌고 지분에서 탈출 할 수 있을까 48 ㆍ 임대차 계약에서 임대인과 동의한 사람, 동의하지 않은 사람 간의 책임? 49 06 공유물분할 경매에서 일부지분에 가등기가 있는 경우에 대응 방법 51 ㆍ 공유물 분할을 위한 형식적 경매물건 입찰결과 내역 51 ㆍ 물건분석과 매수이후 대응방법 52 ㆍ 이 물건과 같이 일부지분에 가등기가 있을 때 배당방법 53 ㆍ 가등기권자가 본등기 또는 말소 시에 부당이득금 반환 56 ㆍ 지상건물 소유자에게 법정지상권이 성립하고 있을까? 58 07 재개발구역 상가주택 2분의 1을 낙찰 받아 성공한 사례 59 ㆍ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도 60 ㆍ 상가주택 2분의 1 지분 온비드공매 입찰정보 내역 61 ㆍ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성 62 ㆍ 지분공매에서 2대 1의 경쟁률을 뚫고 상가주택을 낙찰 받았다 63 ㆍ 매수 이후의 대응 현황 64 ㆍ 성남시 금광1구역 재개발사업에서 현금청산금으로 탈출한 사례 65 08 주택 공동소유로 세금도 절세하면서 임대수익 높이는 비법? 67 ㆍ 주택 공유로 세금 절세와 내 재산을 안전하게 지키는 방법 67 ㆍ 부모세대와 자녀세대가 주택을 공유하는 방법으로 절세해라! 69 ㆍ 아파트 세대분리로 임대하거나 독립세대 자녀 등이 거주하는 경우 70 Part 2 주택의 공유자 또는 임차인이 점유하고 있을 때 명도 방법 01 지분물건을 어떻게 분석하고 입찰해야 성공하나? 74 02 채무자가 아닌 다른 공유자가점유하고 있는 경우 76 03 남편½과 부인½로 공동소유지분중 부인지분만 경매된 경우 80 04 임차인이 점유하고 있는 경우 명도는 어떻게? 84 ㆍ 매수지분이 과반수 이상이면 임차인의 명도는? 84 ㆍ 매수지분이 과반수 미만이면 임차인의 명도는 어떻게? 88 05 아파트 2/3 지분을 낙찰 받아 임차인을 명도한 사례 93 ㆍ 경매 물건 현황과 매각결과 93 ㆍ 위 경매물건에 대한 권리분석 94 ㆍ 매수 이후 임차인 명도로 대법원 판례를 만들게 되다 95 ㆍ 대지권등기청구와 가압류, 가처분 등의 토지별도 등기 말소청구소송 102 Part 3 지분 매수 후 탈출 비법과 실제로 작성했던 소장과 가처분 등의 신청서 01 노량진동 주택재개발 5구역 내에 있는 아파트 2분의 1지분을 낙찰받아 성공한 사례 104 ㆍ 노량진동 주택재개발 5구역 내의 아파트 ½지분 입찰정보 내역 104 ㆍ 주택재개발 5구역 내에 있는 아파트의 주변현황도 105 ㆍ 지분경매 물건에 대한 권리분석과 매수 이후에 대응방법 106 ㆍ 매수 후 공유물분할청구 소장 작성 방법 108 ㆍ 공유물에 대한 처분금지가처분 신청서 표지와 본문 작성 112 ㆍ 점유자의 부당이득반환 채권을 보전하기 위한 채권가압류 115 ㆍ 어떻게 매수지분에 가등기하고, 탈출하면 성공할 수 있을까? 118 ㆍ 중도금 지급 후 가등기 설정을 목적으로 부동산 매매 예약서 작성 120 02 근린생활시설중 일부지분이 경매된 경우 낙찰받고 나서 대응방법 122 ㆍ 지분경매물건 정보내역과 매각결과 122 ㆍ 지분경매 물건에 대한 권리분석과 매수 이후 대응방안 123 ㆍ 공유물분할청구소송을 위한 소장 작성 방법 124 ㆍ 공유물에 대한 처분금지가처분 신청서 표지와 본문 작성 128 03 봉천동의 연립주택 2분의 1을 공매로 낙찰 받고 탈출하는 방법은? 132 ㆍ 연립주택 2분의 1 지분 온비드공매 입찰정보 내역 132 ㆍ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도 133 ㆍ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성 134 ㆍ 매수 후 공유물분할청구 소장 작성 방법 135 ㆍ 점유자의 부당이득반환 채권을 보전하기 위한 채권 가압류 139 04 3분의 1지분을 낙찰 받고 공유물분할청구 소송과 가처분을 신청한 사례 142 ㆍ 다세대주택 3분의 1 지분공매 입찰정보 내역 142 ㆍ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 사진과 주변 현황도 143 ㆍ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성 144 ㆍ 매수 후 공유물분할청구 소장 작성 방법 145 ㆍ 점유자 부동산 처분금지가처분 신청서 작성 148 ㆍ 문OO가 다가구주택 3분의 1지분을 낙찰 받고 탈출 전략을 세우다! 152 ㆍ 지분 매수 후 형식적 경매를 진행했으나 제3자가 낙찰 받은 사례 152 05 가등기 후 공유물분할에 따른 형식적 경매까지 진행했으나 제3자가 매수해 실패한 사례 152 ㆍ 형식적 경매까지 신청했지만 제3자가 낙찰 받아 손해 보게 된 사연? 154 Part 4 경매 배당에서 채권자간에 우선순위는 어떻게 결정하나? 01 배당에서 우선순위는 어떻게 결정 되나? 158 ㆍ 제0순위: 경매집행비용 158 ㆍ 제1순위: 제3취득자와 임차인 등의 필요비, 유익비상환청구권 159 ㆍ 제2순위: 주택과 상가임차인, 근로자의 최우선변제금 159 ㆍ 제3순위: 국세와 지방세 중 당해세 160 ㆍ 제4순위: 일반조세채권(저당권부 채권보다 법정기일이 빠른 경우) 161 ㆍ 제5순위 공과금채권(저당권부 채권보다 납부기한이 빠른 경우) 162 ㆍ 제6순위: 저당권부 채권(근저당권, 전세권, 담보가등기, 확정일자부 임차권, 등기된 임차권) 163 ㆍ 제7순위: 일반임금채권(최우선변제금 제외한 금액) 164 ㆍ 제8순위: 일반조세채권(저당권부 채권보다 법정기일이 늦은 경우) 165 ㆍ 제9순위: 공과금채권(저당권부 채권보다 납부기한이 늦은 경우) 166 ㆍ 제10순위: 일반채권(일반채권자들은 동순위로 안분배당) 166 02 임차주택이 소재하는 지역에 따라 배당방법이 다르다 167 ㆍ 소액임차보증금과 최우선변제금의 기간별, 지역별의 변화 167 ㆍ 서울특별시 영등포구의 주택에서 임차인과 다른 채권간의 배당사례 168 03 상가건물에서 임차인과 다른 채권자 간에 배당하는 방법은? 171 ㆍ 상가임차인이 최우선변제금을 받으려면 어떻게 해야 하나? 171 ㆍ 확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권은? 173 ㆍ 서울시 문래동의 상가건물에서 임차인과 다른 채권자 간의 배당사례 175 Part 5 공동담보물이 동시에 매각될 때 배당하는 방법 01 공동저당이란? 180 02 공동담보물이 동시에 매각되면 어떻게 배당하게 되나? 181 ㆍ 공동담보물의 소유자가 모두 동일인일 때 동시배당 181 ㆍ 공동담보물의 일부가 채무자, 일부가 물상보증인 소유인 경우에 배당하는 방법은? 182 03 공동담보물을 전부 채무자가 소유한 경우 동시 배당한 사례 184 04 A 부동산은 채무자, B 부동산은 물상 보증인 소유에서 동시 배당한 사례 186 Part 6 이시에 매각될 때 배당방법과 후순위저당권자 등의 법정대위 01 공동담보물의 이시배당절차에서 배당 하는 방법은? 190 02 후순위저당권자 등이 법정대위를 할 수 있는 경우와 없는 사례 192 ㆍ 후순위저당권자 등이 법정대위를 할 수 있는 사례와 그 범위 192 ㆍ 다음은 후순위저당권자 등이 법정대위를 할 수 없는 사례다 193 03 후순위저당권자 등의 대위권 발생 시기와 우선순위 196 ㆍ 후순위저당권자 등의 법정대위권은 언제 발생하나? 196 ㆍ 후순위저당권자 등의 대위행사에서 우선순위 197 04 피대위권자와 대위권자는 누가 되고, 그 대위의 범위는? 198 05 공동담보물 중에서 A 부동산이 먼저 매각되고, B 부동산이 매각된 사례 200 06 물상보증인 소유가 먼저 매각되고, 채무자 소유부동산이 매각된 경우 배당은? 202 Part 7 지분경매에서 후순위 채권을 NPL로 매입해 고수익을 올리는 투자비법 01 아파트와 농지가 채무자 소유인데 그 중 일부가 먼저 매각되면? 206 ㆍ 아파트가 먼저 경매로 매각된 경우 배당은 207 ㆍ 아파트가 먼저 경매로 매각되고 나서 농지가 매각되는 경우 207 ㆍ 아파트만 매각되고 농지가 장기간 매각되지 않는 다면 부기등기를 해 둬라! 208 ㆍ 선행된 채무자의 후순위 채권에서 숨은 진주 NPL(부실채권)을 찾아라. 209 02 공동담보물이 채무자와 물상보증인 소유인데 채무자소유 부동산이 먼저 매각되면 212 ㆍ 공동담보물에서 채무자 소유 아파트가 먼저 매각되고 나서 물상보증인 소유농지가 매각시 212 ㆍ 선행된 채무자의 후순위 채권에서 NPL(부실채권)을 찾으면 정말로 부실채권이 된다 213 03 공동담보물이 채무자와 물상보증인 소유인데 물상보증인 소유부동산이 먼저 매각되면 214 ㆍ 물상보증인 소유의 농지가 먼저 경매로 매각된 경우는? 214 ㆍ 농지(물상보증인 소유)가 먼저 매각되고 아파트가 매각되는 경우 214 ㆍ 후순위저당권자가 선순위공동저당권자를 대위해서 배당요구한 사례 215 ㆍ 농지만 매각되고 아파트(채무자소유)가 장기간 매각되지 않는다면 부기등기하자! 218 04 선행된 물상보증인 소유 후순위채권에서 숨은 진주 NPL(부실채권)을 찾아라! 220 ㆍ 물상보증인 소유와 채무자 소유중 물상보증인 것이 먼저 매각되면 후순위채권자는? 220 ㆍ 물상보증인 소유 후순위채권에서 숨은 진주 NPL (부실채권) 찾기 게임 221 05 선행된 물상보증인의 매각대금에서 공동저당권이 변제받고 채무자 소유에서 말소한 경우 225 ㆍ 물상보증인의 채무자에 대한 구상권 및 물상대위, 후순위저당권자의 물상대위 225 ㆍ 불법행위로 인한 손해배상책임의 발생 230 ㆍ 채무자 소유부동산과 물상보증인 소유부동산이 동시에 매각된 경우에 배당은 233 ㆍ 불법 말소된 근저당권의 손해배상청구에서 숨은 진주 NPL을 찾아라! 233 06 채무자와 물상보증인 소유부동산이 동시에 매각될 때 잘못된 배당에 대한 이의소송 240 ㆍ 1심, 2심, 대법원의 판결 내용을 살펴보면 다음과 같다 240 ㆍ 경매로 매각되기 전에 등기부상의 등기내용은 242 ㆍ 이 사건의 경매 진행내역을 살펴보면 다음과 같다 245 ㆍ 이 매각절차에 배당표는 다음과 같이 작성되었다 246 ㆍ 원고(물상보증인) 이만기의 배당이의 소송에서 승소 하여 배당표는 다음과 같이 변경 되었다. 247 Part 8 돈 되는 숨은 진주NPL(부실채권)투자 비법의 진실게임 01 물상보증인지분이 매각시 채무자지분에서 공동저당권은 말소되면 안 된다 250 ㆍ 채무자지분에서 근저당권이 불법 말소되면 어떻게 대처하게 되는가! 250 ㆍ 이 사건에 대한 입찰정보 내역 250 ㆍ 위 사건은 다음과 같은 판결이 나왔다 252 ㆍ 불법 말소된 등기 내역과 대위에 기한 근저당권설정등기 회복 내역 253 ㆍ 불법 말소된 신한은행 근저당권에 대한 대위권을 가진 박철수 근저당권을 양도 받으면 255 02 물상보증인지분이 매각시 채무자지분에서 후순위채권자의 대위행사방법은 257 ㆍ 공유물에서 채무자지분이 1/2, 물상보증인지분이 1/2일 때 대위행사방법은? 257 ㆍ 울산지법 2010가합4277, 8279, 판결 내용을 살펴보자 257 ㆍ 위 사건에서 김선생의 올바른 조언 262 ㆍ 이 사건에서 패소한 김수민과 김철수 채권을 양도 받으면? 262 03 아파트와 농지가 채무자소유인데 그 중 일부가 먼저 매각되면 263 ㆍ 아파트가 먼저 경매로 매각된 경우 배당 방법은? 263 ㆍ 아파트 후순위근저당권자 신한은행이 농지에서 법정대위행사 권한은? 263 ㆍ 아파트가 먼저 경매로 매각되고 나서 농지가 매각되는 경우 264 ㆍ 아파트만 매각되고 농지가 장기간 매각되지 않는다면 부기등기를 해 둬라! 264 ㆍ 선행된 채무자의 후순위 채권에서 숨은 진주NPL (부실채권)을 찾아라! 265 04 아파트가 두 사람의 공유물로서 공동 채무자로 되어 있는 경우의 지분경매 267 05 공동담보물이 채무자와 물상보증인 소유인 경우 어떻게 하면 되는가? 268 ㆍ 공동담보물이 채무자와 물상보증인 소유인데 채무자 소유부동산이 먼저 매각되면 268 06 아파트가 공유물로서 채무자와 물상보증인 소유에서 채무자 소유의 아파트경매 270 07 공동담보물이 채무자와 물상보증인 소유인데 물상보증인 소유부동산이 먼저 매각되면 271 ㆍ 물상보증인 소유의 농지가 먼저 매각된 경우 271 ㆍ 농지(물상보증인 소유)가 먼저 매각되고 아파트(채무자 소유)가 매각되는 경우 271 ㆍ 농지가 먼저 매각되고 아파트(채무자 소유)가 장기간 매각되지 않는다면 부기등기를 하자 ! 272 ㆍ 선행된 물상보증인 소유 후순위채권에서 숨은 진주 NPL(부실채권)을 찾아라! 273 08 물상보증인 지분이 먼저 매각시 후순위 채권자에서 숨은 NPL을 찾아라! 276 ㆍ 물상보증인 소유지분 후순위채권과 물상보증인에서 숨은 진주 NPL(부실채권)을 찾기 게임 276 09 선행된 물상보증인의 매각대금에서 공동저당권이 변제받고 채무자 소유에서 말소한 경우 279 ㆍ 물상보증인의 채무자에 대한 구상권 및 변제자대위, 후순위저당권자의 물상대위 279 ㆍ 불법 말소된 근저당권의 손해배상청구에서 숨은 진주 NPL(부실채권)을 찾아라! 280 Part 9 후순위채권에 투자해서 실제로 고수익을 올렸던 사례와 소장 작성방법 01 아파트 2분의 1을 경매신청해서 미배당금을 다른 지분권자에게 법정대위한 사례 284 ㆍ 김 소령이 목동 현대 하이페리온 아파트 2분의 1을 경매신청 284 ㆍ 강제경매신청자가 후순위로 배당 받지 못하게 되자 필자를 찾아 왔다 285 ㆍ 잔금 납부하기 전에 공유자 지분에 가압류한 이유와 그 신청서 작성 287 ㆍ 잔금 납부하기 전에 공유자 지분에 가압류된 등기부 내역 293 02 공동담보물의 일부가 매각되고, 나머지가 매각될 때 대위로 배당요구한 사례 295 ㆍ 후순위임차인이 물상대위로 배당요구하게 된 사연 295 ㆍ 501호와 502호에 대한 동시 배당절차와 대위청구 296 ㆍ 501호, 502호, 101호, 102호, 202호 전체가 동시 배당절차로 진행되면 300 ㆍ 501호와 502호 ? 101호와 102호 ? 202호 순서로 매각 시 후순위저당권자의 대위 305 03 정사장이 후순위저당권을 매입하고, 물상대위로 배당요구해 성공한 사례 308 ㆍ 공동담보물 중 일부가 먼저 매각된 입찰물건과 매각 결과 308 ㆍ 공동담보물 중 일부가 매각되고, 김시민지분 일부가 추가로 매각된 경우 310 ㆍ 정 사장이 장 소령의 후순위저당권을 매입하고 물상대위로 배당요구를 신청한 사례 312 04 이순신이 물상대위로 부기등기와 근저당권처분금지 가처분한 사례 319 ㆍ 공동담보물 중 일부가 먼저 매각된 입찰물건과 매각 결과 319 ㆍ 지분경매에서 적게 배당받은 이순신이 필자를 방문했다 321 ㆍ 변제자 대위에 의한 근저당권 부기등기 절차 이행 청구의 소장 작성의 소에 따른 소장 322 ㆍ 변제자 대위에 의한 근저당권처분금지 가처분신청서 325 ㆍ 근저당권처분금지 가처분된 등기부 내역 328 05 후순위채권을 사서 구상대위로 근저당권 변경등기 등을 청구해 성공한 사례 330 ㆍ 공동담보물 중 백영민 지분이 먼저 매각된 물건 현황과 매각 결과 330 ㆍ 지분경매에서 적게 배당 받은 후순위채권을 김정민과 이은수가 매입했다 331 ㆍ 구상대위로 인한 근저당권 변경등기 및 구상대위 채권확인 등 청구의 소에 따른 소장 334 ㆍ 등기부상 공동저당권은 다음과 같이 변경되었다가 다른 지분권자와 합의로 성공한 사례 337 06 권소령이 지분경매에서 후순위근저당권을 양도받아 성공한 사례 339 ㆍ 공동담보물 중 물상보증인 지분이 먼저 매각된 물건 현황과 매각 결과 339 ㆍ 지분경매에서 적게 배당 받은 후순위근저당권을 권소령이 매입했다 340 ㆍ 후순위 (주)OO스마트 근저당권을 매입할 때 작성했던 채권양도·양수계약서 341 ㆍ 후순위근저당권을 매입하고 채무자에게 변경 등기된 공동저당권을 물상 대위해 성공한 사례 344 Part 10 부실채권(NPL)을 제대로 알고 투자하자! 01 부실채권(NPL)의 의미와 발생하게 되는 과정 346 ㆍ NPL(무수익여신=Non Performing Loan =)이란? 346 ㆍ 부실채권(NPL)이 발생하게 되는 과정 347 02 NPL은 담보부 NPL과 무담보부 NPL로도 구분 할 수 있다 349 ㆍ 금융기관 또는 개인 등의 담보부 NPL 349 ㆍ 금융기관 또는 개인 등의 무담보부 NPL 351 ㆍ 금융기관이 부실채권을 매각하게 되는 이유 351 ㆍ 부실채권은 어느 정도에 거래되고 있을까? 353 03 부실채권 매각 방식에 대해 알아보자! 355 ㆍ 투자자 앞으로 직접 매각하는 방법(민법상 채권양도) 355 ㆍ 투자자가 주도하여 설립하는 SPC에 매각하는 방식 (ABS법 방식) 355 ㆍ 채권양도 형태 및 매각대금 지급 방법의 차이점 356 04 부실채권은 어디에 가면 구입할 수 있나? 357 ㆍ 유동화전문유한회사에서 부실채권을 매입하는 방법 357 ㆍ 제1금융기관 등과 유동화전문유한회사 359 ㆍ 저축은행 360 ㆍ 신 협 361 ㆍ 새마을금고 361 ㆍ 농협, 수협 362 ㆍ 외국계 은행 363 05 부실채권을 매각하는 방법 364 ㆍ NPL 투자로 근저당권 매입(론세일=Loan Sale)방식 364 ㆍ NPL 투자로 채무인수 방식 374 ㆍ NPL 투자로 사후정산부 방식 381 06 부실채권을 매입하려면 어떠한 요건을 갖추고 있어야 하나? 383 ㆍ 부실채권을 매입하려면 대통령으로 정한 매입추심업자만 가능 383 ㆍ 대부업 법인설립 절차는 어떻게 하면 되나? 384 ㆍ 개인이 부실채권에 투자하는 방법은? 384 Part 11 금융기관의 직접경매와 부실채권을 매입해서 성공과 실패? 01 금융기관 등이 직접 경매를 통해 부실채권을 회수하는 방법 388 ㆍ 국민은행이 직접 경매를 신청해서 채권회수에 성공하다 388 ㆍ 우리은행이 직접 경매를 신청한 사례를 분석해 보자 392 ㆍ 제2 금융권이 직접 경매를 신청한 사례를 분석해 보자 394 ㆍ 금융권의 부실채권을 KAMCO가 인수해 경매를 신청한 사례 398 02 부실채권을 론세일 방식으로 매입해서 성공과 실패한 사례 402 ㆍ 홍길동이 근저당권을 매입후 경매를 신청해서 성공한 사례 402 ㆍ 이순신이 근저당권을 매입후 경매를 신청해서 손실을 보다 406 ㆍ 이순신이 낙찰받아 매각하면 손실도 줄이고 이익도 볼 수 있다 410 ㆍ 1번 사례에서 우리은행과 제2 금융권 근저당권 등을 매입한 경우 412 ㆍ 부실채권을 매입할 때 이러한 판단으로 매입해야 한다 412 ㆍ OOO상호저축 근저당권을 매입해서 손해를 보게 된 이박사 414 03 부실채권을 채무인수 방식으로 낙찰받아 성공과 실패? 416 ㆍ 이병장이 채무인수 방식으로 낙찰받아 성공한 사례 416 ㆍ 유동화전문유한회사와 채권 양도·양수 계약을 하면서 진통도 있었다 417 ㆍ 이 사례에서 차순위자의 입찰금액이 5억원 이하면 이병장은 실패 419 04 부실채권을 사후정산 방식으로 낙찰받아 성공과 실패? 421 ㆍ 박소령이 사후정산 방식으로 낙찰받아 성공한 사례 421 ㆍ 박소령이 사후정산 방식으로 낙찰받아 실패한 사례 425 05 무담보채권을 매입해서 손해 본 황당한 이야기다 427 ㆍ 박사장은 장사만 열심히 하면 부자가 되는 줄 알았다 427 ㆍ 박사장의 상가건물이 경매에 넘어가다 427 ㆍ 박사장의 임차권을 매입하겠다고 법무법인에서 연락이 왔다 430 06 NPL이 각광 받는 이유를7가지로 정리해 본다 432 Part 12 경매 절차에서 특수 물건으로 부실채권을 매입하면 대박이다 01 선순위 전입세대원이 있는 주택을 공매로 낙찰받은 사례 436 ㆍ 일반 공매로 입찰에 참여해서 낙찰받고 매각한 사례다 436 ㆍ 1순위 근저당권을 매입하고 공매로 낙찰받으면 투자이익은? 440 ㆍ 무상거주확인서를 제출한 세대원이 배당요구를 하지 않은 경우 442 02 선순위가 있는 주택에서 근저당을 매입하고 어떻게 하면 되나 442 ㆍ 무상거주확인서를 제출한 임차인이 배당요구를 한 경우 444 ㆍ 선순위 전입세대원이 있다면 이렇게 분석하고 입찰해라? 446 ㆍ 유치권이 신고가 된 아파트에 입찰해서 성공하기 450 03 유치권이 있는 주택의 근저당권을 매입해서 성공과 실패? 450 ㆍ 유치권이 신고가 된 아파트에 임차인이 배당요구한 사례 453 ㆍ 유치권자가 점유할 때와 임차인이 점유할 때 어떻게 다른가! 456 ㆍ 대지권미등기(대지가 평가제외) 아파트가 경매로 매각 시 460 04 집합건물에서 건물만, 또는 대지만 낙찰받았다면 누가 성공했을까? 460 ㆍ 대지지분만 별도 경매가 진행돼 최선수가 낙찰받았다 463 ㆍ 이소령의 지료청구 및 부당이득반환청구소송 465 ㆍ 집합건물 매수인과 대지 지분을 매수한자 중에 누가 성공했나? 466 ㆍ 경매절차에서 토지별도등기는 소멸되는 것이 원칙이다 467 05 대지만에 설정된 저당권을 사서 경매를 신청하면 성공과 실패? 467 ㆍ 근저당권 설정당시 대지사용권이 성립되지 못한 경우 468 ㆍ 압류당시 대지사용권이 성립하지 않아 분리처분이 가능한 사례 470 ㆍ 원고의 건물철거, 토지인도 및 부당이득반환에 대한 판단 472 ㆍ 피고들의 주장 및 항변에 대한 판단 472 ㆍ 공매로 매수한 대지 지분이 또 다시 경매로 매각되고 있다 473 06 선순위로 가등기나 가처분이 있는 물건에 투자하는 방법 476 ㆍ 선순위로 가등기나 가처분이 있을 때 이렇게 투자해라! 476 ㆍ 선순위 가등기를 채권자가 소송으로 말소하면서 경매를 진행한 사례 481 07 세금과 가압류채권 가볍게 생각하면 큰코다친다! 485 ㆍ 조세채권을 몰라서 3번씩 임차보증금을 포기하게 된 사례 485 ㆍ 근로복지공단 가압류를 일반채권으로 우습게보면 안 된다 488 ㆍ 조합이 가압류한 채권은 소멸되는 일반채권으로 보지 마라 489 Part 13 실제 특수물건에서 부실채권을 매입해 성공한 사례와 실패? 01 토지만 낙찰 받고 지상의 무허가건물은 토지 사용료로 보존등기 후 채권가압류한 사례 494 ㆍ 정 수철이 계양농협 근저당권을 매입했다 494 ㆍ 정 수철이 경매를 신청한 물건정보 내역과 매각결과 495 ㆍ 경매물건에 대한 물건분석과 권리분석 496 ㆍ 낙찰 받고 나서 다음과 같이 탈출하는 방법으로 성공할 수 있었다 496 ㆍ 무허가건물 보존등기와 채권가압류 등을 위한 소장 작성 497 02 전입신고를 잘 못한 임차인이 있는 다세대 주택의 근저당권을 매입해서 성공한 사례 505 ㆍ 박 병장이 안 중위 근저당권을 매입했다 505 ㆍ 박 병장이 경매를 신청한 물건정보 내역과 매각결과 506 ㆍ 경매물건에 대한 물건분석과 권리분석 507 ㆍ 낙찰 받고 거주하고 있는 최영민에 대해 인도명령을 신청했다 507 ㆍ 근저당을 사고, 직접 낙찰 받아 얼마나 수익을 올렸을까? 508 03 법정지상권 성립 가능성이 있는 주택에서 근저당권을 매입하면 510 ㆍ 나대지에 저당권이 설정되고 토지만, 신축건물만 경매되는 사례 510 ㆍ 토지가 매각되고 신축중인 건물이 완공돼 경매가 되었다 513 ㆍ 공동저당권이 설정되고 나서 건물 멸실하고 신축한 경우 516 04 나대지에 설정한 저당권을 사서 토지를 낙찰 받고, 건물을 경매 신청한 사례 519 ㆍ 이병철이 OOO유동화회사로부터 근저당권을 론세일 방식으로 매입 519 ㆍ 이병철이 토지만 경매를 신청해서 직접 낙찰 받았다 520 ㆍ 건물철거 소송에 따른 가처분 신청서 작성 524 ㆍ 토지인도 및 건물철거 소송과 부당이득반환청구를 병행해 소장을 작성한 사례 527 ㆍ 건물에 가처분 후 경매를 신청해 이병철이 낙찰 받았다 531 05 나대지에 설정한 저당권이 일괄경매 신청 해 가격이 떨어진 물건에서 찾아라! 536 ㆍ 경매가 진행되자 가평농협이 후행경매를 신청하다 536 ㆍ 토지와 건물이 일괄 경매된 물건 현황 및 매각결과 537 ㆍ 매각되는 4개의 주택 사진과 주변 현황 539 ㆍ 이 4개 주택에 대한 권리분석과 배당 540 ㆍ 앞의 사례에서 토지근저당권을 NPL로 취득해 경매를 신청하면? 540 06 대지권미등기와 토지별도등기가 있는 아파트 2/3 지분을 낙찰 받은 사례 542 ㆍ 경매 물건 현황과 매각결과 542 ㆍ 위 경매물건에 대한 권리분석 543 ㆍ 매수 이후 대응 방안 544 ㆍ 수분양권자를 대위로 대지권등기청구 소장을 작성한 사례 545 ㆍ 가압류·가처분 등의 토지별도등기 말소청구 소장 작성 548 Part 14 1순위와 후순위 대출로, 대위변제를 통한 NPL 투자 비법 01 특수물건에서 1순위로 대출하면 성공할 수 있다 552 ㆍ 미등기건물이 있는 토지에 1순위로 근저당권을 설정해서 성공한 사례 553 ㆍ 공유물 중 일부지분에 1순위 근저당권을 설정해 성공하는 방법 557 02 일반물건에서 후순위로 대출해서 성공한 사례와 실패 사례 559 ㆍ 후순위로 대출해서 성공한 사례는 다음과 같다 559 ㆍ 후순위로 대출해서 왜 손해를 보게 되었을까? 560 03 경매 취하자금 대출로 인한 근저당권 설정 방법 562 ㆍ 대우캐피탈의 강제경매 취하 자금대출로 근저당권 설정 562 ㆍ 성동실업의 경매 취하자금 대출로 근저당권 설정 563 04 대위변제로 채권을 양도 받는 NPL 투자 비법 565 ㆍ 1순위 저당권자가 신청한 경매를 대위변제로 양도 받는 NPL 투자 565 ㆍ 후순위 저당권자가 신청한 경매를 대위변제로 양도 받는 NPL 투자 566 Part 15 채권양도, 양수시 유의사항과 채권양도양수 계약서 작성 및 대항요건 01 채권의 양도와 근저당권을 양도·양수 계약에 의해 양수할 때 유의사항 570 ㆍ 채권의 양도와 그 효력 570 ㆍ 근저당권을 양도·양수 계약에 의해 양수할 때 유의사항 570 02 근저당권을 양수할 때 채무자에게 대항요건을 갖추는 방법은? 572 03 전세권과 전세금반환채권이 분리 양도된 경우 575 04 임차권 또는 임차권등기의 적법한 양도, 그리고 임차권에 대한 가압류의 효력은? 577 05 주임법상 임차보증금채권의 분리 양도시 대항력과 우선변제권은? 581 06 무담보채권을 양수시 유의사항과 채무자에 대한 대항요건 583 07 근저당권 양도계약서 작성과 양도통지, 그리고 근저당권이전 등기 신청 585 ㆍ 근저당권 양도계약서 작성과 양도통지, 그리고 근저당권이전등기 신청 587 08 채권 양도·양수계약서 작성과 양도통지 방법 593 ㆍ 채권 양도·양수계약서 작성방법 593 ㆍ 채권 양도 통지서 작성방법 595 09 선행된 지분경매에서 후순위 근저당 양도양수계약서 이렇게 작성해라! 596 10 주택임차권 양도·양수 계약서를 바르게 작성하는 방법 598 ㆍ 임차권의 양도나 전대차계약서를 쓸 때 유의할 사항 598 ㆍ 임차권 양도·양수 계약서 작성방법 599 Part 16 배당이의 신청 및 소장 작성실무, 배당금에 대한 채권가압류와 지급정지가처분 실무 01 왜! 배당을 알아야 하고 잘못된 배당에 이의를 하지 않으면 손해 보나? 604 ㆍ 법원이 작성한 배당표를 신뢰해도 될까? 604 ㆍ 배당이의 소송절차에서 원고가 승소 시 배당하는 방법 605 02 배당이의 신청서와 배당배제 신청서 서식 606 ㆍ 경매에서 배당이의 신청서 606 ㆍ 경매에서 배당배제 신청서 607 03 배당이의 소장 작성실무와 배당절차에서 실제로 작성했던 사례 609 ㆍ 허위 근저당권에게 배당되어 배당이의 소를 제기한 사례 609 ㆍ 배당이의 소장을 실제 작성하여 제기한 사례 612 ㆍ 가장 임차인에게 배당되어 배당이의 소를 제기한 사례 613 04 배당금에 대한 채권가압류와 지급정지가처분 신청 방법 615 ㆍ 경매 배당금에 대한 채권가압류 신청서를 작성한 사례 615 ㆍ 배당금 지급정지가처분 신청서를 작성한 사례 617

이제는 경매도 남들과 다르게 투자해야 성공한다! 이제는 남들이 못하는 지분경매와 특수물건에 투자해야 한다. 이러한 물건은 투자 위험성 때문에 입찰을 꺼려서, 싸게 사서 높은 수익을 얻을 수 있다. 이 책은 필자가 낙찰 받은 물건과 상담 사례를 통해 기술한 책으로 독자 분들이 따라만 하면 실전투자에서 곧 바로 써먹을 수 있도록 알기 쉽게 기술했다고 한다. 지분을 매수하고 어떻게 탈출하느냐에 따라 성공여부가 달려 있다! 대부분 자기지분을 다른 공유자에게 싸게 파는 방법으로 수익을 올리고 있다고 한다. 하지만, 고수는 다른 공유자 지분을 싸게 사서 전체지분을 높은 가격으로 파는 방법으로 높은 수익을 올리고 있다. 이러한 과정에서 알고 있어야할 내용으로 공유물의 관리방법과 지분권자의 권리 및 의무, 실전투자를 위한 실무과정으로 입찰사례로 배우는 지분 물건분석, 낙찰 받고 점유자에 대한 인도명령 신청방법, 부당이득반환청구, 공유물분할청구 소장, 부동산처분금지 가처분 신청서 작성방법을 실전사례와 함께 기술해서 지분을 낙찰 받아 나 홀로 소송으로 투자수익을 높일 수 있도록 기술한 책이다. 선행된 지분경매에서 후순위저당권을 사서 황금알을 낳는 NPL투자 전략! 공유물의 지분경매에서 후순위저당권 등이 배당 받지 못하고 등기부에서 말소되었다고 그 채권의 생명력까지 사라진 것은 아니다. 그렇게 믿고 있는 분들의 채권을 매입해서 새로운 불씨를 지피면 지금 독자들이 알고 있는 NPL보다 더 높은 수익을 기대할 수 있다. 이렇게 지분투자의 완성은 지분을 팔아 수익을 올리는 것에서 끝나는 것이 아니라, 나머지 지분도 내 것으로 만들 수도 있어야 한다. 그리고 지분경매에서 선순위 공동저당권이 1순위로 전액 배당 받게 되므로 인해서 후순위저당권은 배당 받지 못하게 된다. 이때 배당 받지 못하고 소멸된 후순위저당권(NPL)을 사서 다른 지분권자에게 변경 등기된 근저당권을 민법 제368조 제2항에 따른 법정대위권(=물상대위)을 행사해서 높은 수익을 올리는 방법으로 마무리를 하는 방법을 알려 주고 있다. 특수물건에 직접 투자해서 높은 수익을 올리는 방법이다! 특수물건이라면 지분경매, 법정지상권, 집합건물에서 토지별도등기와 대지권미등기, 그리고 유치권, 가등기, 가처분, 재개발과 재건축, 특수한 배당방법, 가장 임차인 등을 말 할 수 있다. 이런 분야를 제대로 알고 투자하면 그땐 여러분의 운명도 달라진다. 그야 말로 연봉 1억을 만들어 주는 삶으로 변한다. 이러한 물건에서 투자하는 비법과 NPL에 투자해서 성공한 사례를 기술해 놓은 것이 장점이다. 전통적인 NPL과 특수물건에서 NPL에 투자하는 비법이다! 전통적인 NPL 분야로 기본적인 물건에서 NPL에 대한 투자 전략으로 어떻게 해야 하는가와 일반물건 보다 남들이 못하는 특수물건에서 NPL로 투자해야 고수익을 올릴 수 있다는 사실을 사례를 가지고 설명해 놓았다. 특수물건은 경매에서 가격이 저감되고 그러한 물건 속에서 NPL을 찾는 다면 유동화회사나 금융기관 등도 부실채권을 정리하기 위해서라도 저감된 금액 선에서 매각하려할 것이다. 그 시점이 NPL 투자 적기로 판단하고 매수해서 성공하라고 기술하고 있다. 1순위와 후순위 대출로, 대위변제를 통한 NPL 투자 비법! 특수물건에서 1순위로 대출해서 성공하는 방법과 일반물건에서 후순위로 대출해서 성공한 사례와 실패 사례, 경매 취하자금 대출, 그리고 대위변제로 채권을 양도 받는 돈 버는 NPL 투자 비법이다. 이것이야 말로 NPL 투자의 완성을 보여 주는 것이라고 한다. 다른 사람 도움 없이 나 홀로 소송하는 방법이다! 공유물중 일부지분이 경매로 매각될 때에는 소액투자인 경우가 많다. 그래서 지분 물건을 낙찰 받은 후에 다른 지분권자와 협의로 해결하지 못하고 소송이 필요하게 되면 매수자가 직접 점유자에 대한 인도명령 신청이나 건물명도청구 소송, 그리고 부당이득반환청구 소송, 공유물분할청구 소송, 부동산처분금지가처분 신청서 등을 법률 전문가의 도움 없이 나 홀로 소송해서 비용을 줄일 수 있다. 그리고 마지막으로 배당이의 신청 및 소장 작성실무, 배당금에 대한 채권가압류와 지급정지가처분 실무를 다루었다. 누구라도 쉽게 소장을 작성해서 법원에 제출할 수 있도록 다양한 소장 작성방법을 본문 내용과 병행해서 기술했다고 한다.