가장 싸게 사려고 계속 미루는 사람들 하지만, 집은 싸게 사는 게임이 아니라 제대로 사는 게임이다 구석구석 ‘서울대’급 내 집을 찾아내는 비밀 77가지 ★★ 온라인에서 알짜를 골라내는 기술 - 손품 합정역, 투자자와 예술가 모두가 주목하는 곳 아현역, 뉴타운 성공사례의 교과서 마곡역, 강서의 끝자락에서 시작된 서울의 미래 우장산역, 안정성과 미래 가치를 갖춘 강서 개발의 마지막 퍼즐 ★★ 현장에서 가짜 정보를 걸러내는 기술 - 발품 명일동, 강동구의 저평가된 기회의 땅 자양동, 지금 사지 않으면 후회할 동네 광명통합3구역 vs 구축 아파트, 부동산 공부의 교과서 하남 망월동(미사), 서울에 가까이 닿는 서울을 닮은 도시 “돈보다 먼저 ‘지역’을 정하라.” 지역을 정하고, 가용 금액을 꾸준히 늘리다가, 목표로 했던 집이 나오면 누구보다 빠르게 낚아채야 한다. 좋은 집이 나왔다는 소식을 듣고도 고민이란 걸 하며 주저해선 안 된다. 그러면, 결국 다른 사람에게 뺏기게 된다. 집이 다이소에 있는 공산품이라면 입고될 때까지 기다리면 되지만, 최상의 조건을 가진 집은 다시 입고되는 상품이 절대 아니다. 좋은 집이라는 상품은 귀하고 한정적이다. 이 책을 수시로 보면서 훈련해보자. 저자인 투자N은 달리기에 진심인데, 종종 부동산을 마라톤에 비유한다. 대회 당일에만 뛰는 사람은 절대 완주할 수 없으며, 매일 훈련해야 본 대회에서 메달을 목에 걸 수 있다. 평소 내 집의 가치를 체크하고 미리 부동산을 공부하는 사람만이 최고의 부동산을 얻는 것과 같은 이치다. ‘부동산 러너 투자N’은 내 집을 잘 사는 행운이 얼마나 행복한 일인지 잘 아는 사람이다. 그 행복을 나누기 위해 이 책을 썼다. 특별히 6장 ‘실전 임장’ 편에서는 손품과 발품으로 ‘서울대’급 집을 찾는 노하우를 공개했다.

저자 : 투자N 투자N에서 N은 나침반의 북쪽을 의미하며 ‘방향성을 잡고 나아간다’라는 모토를 담았다. 투자N은 20년 전 막연하지만 절실했다. 간신히 500만원을 만들어서 부동산 투자 공부를 했고, 서울과 수도권의 수십 채 부동산 임대인으로서 수많은 실패와 성공을 겪었다. 이 책은 그 모든 경험과 포트폴리오를 바탕으로 기술된 책이다. 부동산은 결국 정보의 격차가 만드는 게임이다. 이 책은 그 격차를 좁히는 실전 매뉴얼이자 시장을 읽는 나만의 틀을 만드는 과정이다. 집을 보러 다니며 발견한 수천 개의 신호들, 계약서에 숨은 함정들, 그리고 아무도 말하지 않는 현장의 진짜 규칙까지. 이론이 아닌 실제 거래(현장)에서 검증된 방법만을 다룬다. 2019년 지지옥션 전국(서울, 대전, 광주) 강연을 시작으로, 부동산 초보부터 다주택자까지 방향성 있는 투자를 하고 싶은 사람들을 꾸준히 만나고 있다. 부동산 초보를 위한 책 〈나는 당신이 경매공부를 시작했으면 좋겠습니다〉와 수익성 높은 투자를 하고 싶은 사람들을 위한 책 〈경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88〉을 출간했다.

프롤로그 _청춘 같은 내 집, 당신도 가질 수 있습니다 1장 #마인드 서울대급 내집마련을 위한 첫걸음 ‘마음먹기에 달렸다’ “집은 싸게 사는 게임이 아니라 제대로 사는 게임이다” 내집마련 첫걸음 001 경제는 매년 안 좋고, 내 주머니엔 항상 돈이 없다 내집마련 첫걸음 002 돈이 없다면 생각을 바꿔 선택의 폭을 넓혀라 내집마련 첫걸음 003 집값이 떨어진다는데, 내집마련 해도 될까? 내집마련 첫걸음 004 부동산에도 잭팟이 터질까? 내집마련 첫걸음 005 부동산 공부는 처음이라 내집마련 첫걸음 006 집은 싸게 사는 게임이 아니라 제대로 사는 게임이다 내집마련 첫걸음 007 시장 예측은 어렵지만 흐름은 읽을 수 있다 내집마련 첫걸음 008 남들 돈 버는 거 보고도 여전히 대출이 무섭다면 내집마련 첫걸음 009 내집마련 할 때 조심해야 할 감정 3가지 내집마련 첫걸음 010 월세 살아도 ‘집주인 마인드’가 필요한 이유 내집마련 첫걸음 011 집을 자산으로 보는 사람 vs 단순히 사는 곳으로 보는 사람 내집마련 첫걸음 012 돈의 흐름을 보려면 동네 은행에 가보라 내집마련 첫걸음 013 모르는 동네에 가는 설렘과 기쁨 2장 #매물 찾기 인생 역전 기회를 놓치지 마라. 좋은 집 찾는 법 20가지 “시간을 되돌린다면 25년 전 판교를 살 수 있을까?” 내집마련 첫걸음 014 데이터와 통계만으로 성공할 수 있을까? 내집마련 첫걸음 015 시간을 되돌린다면 25년 전 판교를 살 수 있을까? 내집마련 첫걸음 016 집은 왜 헌 집을 찾아야 할까? 내집마련 첫걸음 017 역세권은 직접 보고 느끼면서 선 긋기 나름 내집마련 첫걸음 018 점점 편해지는 손품 기술, 그럴수록 빛나는 발품 기술 내집마련 첫걸음 019 간판만 봐도 알 수 있는 알짜배기 부동산 중개업소 찾기 내집마련 첫걸음 020 이런 ‘공사’를 하고 있다면 주의깊게 볼 것 내집마련 첫걸음 021 뉴스를 그대로 믿다니! 모든 정보는 해석이 필요하다 내집마련 첫걸음 022 평생 한 번 쓸 수 있는 ‘생애최초대출’ 제대로 활용하기 내집마련 첫걸음 023 길치도 단번에 기억하는 동네 구분법 내집마련 첫걸음 024 부동산 시장에 부는 유행, 탑승에도 공부가 필요하다 내집마련 첫걸음 025 좋은 동네에서도 좋은 집은 따로 있다 내집마련 첫걸음 026 매주 발표되는 부동산 정보는 ○○에서 확인 내집마련 첫걸음 027 재개발과 재건축의 차이? 모아타운과 가로정비는 또 뭐지? 내집마련 첫걸음 028 아는 정보 확인 vs 모르는 정보 확인 내집마련 첫걸음 029 번지르르한 겉모습에 속지 마라 내집마련 첫걸음 030 집의 가치를 좌우하는 본질은 ‘감정평가’에서 나온다 내집마련 첫걸음 031 눈치 보지 않고 실내를 구경하는 노하우 내집마련 첫걸음 032 온라인에 올라오지 않은 보물 같은 숨은 매물 찾기 내집마련 첫걸음 033 첫 집으로 반지하는 실패라는 편견을 버려라 3장 #매수법 첫 번째 내 집 후회 없이 매수하려면 반드시 이렇게 하라 “무조건 성공하는 내집마련을 위해 알아야 할 것” 내집마련 첫걸음 034 첫 집에 얼마를 투자해야 할까? 내집마련 첫걸음 035 어떻게 해야 허위 매물에 속지 않을까? 내집마련 첫걸음 036 매물 보러 갈 때 무엇을 준비해야 할까? 내집마련 첫걸음 037 여긴 투기과열지역이라 대출이 까다로워요 내집마련 첫걸음 038 집 사기 전에 이것도 안 보는 사람이 있다고? 내집마련 첫걸음 039 가계약금 넣기 전에 알고 있어야 할 것 내집마련 첫걸음 040 계약서 작성 후 발생하는 하자는 누가 처리해야 할까? 내집마련 첫걸음 041 갑자기 ‘급매’라고 전화 오면 계약하는 게 맞을까? 내집마련 첫걸음 042 계약금과 중도금, 잔금 비율은 어떻게 정하는 게 유리할까? 내집마련 첫걸음 043 내집마련 시 발생하는 비용에 대해 내집마련 첫걸음 044 빚이라고 생각한 것이 수익의 빛이 되다 내집마련 첫걸음 045 대출받을 때 듣는 외계어 같은 이야기 내집마련 첫걸음 046 신용점수도 꾸준히 관리하면 눈에 띄게 오른다 4장 #갈아타기 부동산 감각을 두 배로 키우고 좋은 집으로 갈아타는 기술 “지금 살고 있는 집이 내 마지막 집일까?” 내집마련 첫걸음 047 주변에서 이런 집 사는 거 아니래요 내집마련 첫걸음 048 개발의 미래를 알고 싶다면 아파트 브랜드를 파악하라 내집마련 첫걸음 049 공공청사가 갑자기 다른 곳으로 이전한다면? 내집마련 첫걸음 050 집의 무한한 가능성을 연결해주는 ‘도로’ 내집마련 첫걸음 051 지금 살고 있는 집이 내 마지막 집일까? 내집마련 첫걸음 052 부동산 시장이 어떤 분위기일 때 갈아타야 성공할까? 내집마련 첫걸음 053 넓은 집이냐? 좋은 동네냐? 이것이 문제로다 내집마련 첫걸음 054 더 오를 가능성이 낮다는 신호 5가지 내집마련 첫걸음 055 내야 할 세금이 많아서 집을 못 팔겠어요 내집마련 첫걸음 056 당장 집을 안 팔더라도 ‘팔릴 준비’를 해야 하는 이유 내집마련 첫걸음 057 내 집의 가격을 정확히 파악하는 법 5장 #관리 내 집의 컨디션을 200% 올려서 관리하는 기술 “미운 오리 새끼를 백조로 만드는 법” 내집마련 첫걸음 058 집을 잘 관리하는 것 역시 ‘부동산 감각’이다 내집마련 첫걸음 059 오래 보유할수록 집의 가치가 상승할까? 내집마련 첫걸음 060 이 정도 하자는 그냥 살아도 괜찮을까? 내집마련 첫걸음 061 풍수, 믿거나 말거나의 영역일까? 내집마련 첫걸음 062 돈을 썼으면 티 나게 고쳐 집의 효율 높이기 내집마련 첫걸음 063 살 곳을 넘어 수익을 내는 자산으로 6장 #임장 손품과 발품으로 내게 딱 맞는 집 찾는 기술 _실전 임장 편 “인생의 청춘 같은 내집마련 하기 좋은 곳” ○ 온라인에서 그 동네의 정보와 가치를 읽어내는 법 - 손품 내집마련 첫걸음 064 합정역, 투자자와 예술가 모두가 주목하는 곳 내집마련 첫걸음 065 아현역, 뉴타운 성공사례의 교과서 내집마련 첫걸음 066 마곡역, 강서의 끝자락에서 시작된 서울의 미래 내집마련 첫걸음 067 우장산역, 안정성과 미래 가치를 동시에 갖춘 강서 개발의 마지막 퍼즐 내집마련 첫걸음 068 서대문역, 서울 한가운데 숨겨진 투자자의 블루칩 내집마련 첫걸음 069 연신내역, 3개 노선 환승의 프리미엄 내집마련 첫걸음 070 망원역, 한강을 품은 서울 속 감성 충만 동네 내집마련 첫걸음 071 광흥창역, 투자자만 아는 광흥창의 시간은 바로 지금이다 ○ 현장의 냄새와 소리까지 기억해서 내 것으로 만드는 법 - 발품 내집마련 첫걸음 072 명일동, 강동구의 저평가된 기회의 땅 내집마련 첫걸음 073 자양동, 지금 사지 않으면 후회할 동네 내집마련 첫걸음 074 수원 영통, 여전히 유망주인 수원의 강남 내집마련 첫걸음 075 광명통합 3구역 vs 구축 아파트, 부동산 공부의 교과서 내집마련 첫걸음 076 하남 망월동(미사), 서울에 가까이 닿는 서울을 닮은 도시 내집마련 첫걸음 077 상도동, 흑석뉴타운의 다음 물결 ‘내집마련 첫걸음’ 쿠키 에필로그

“경제는 매년 안 좋았고, 내 주머니엔 항상 돈이 없다.”
이 말이 매번 반복되는 상황이라면, 이제는 그 속에서 답을 찾아야 한다.
IMF, 글로벌 금융위기, 2020 팬데믹 등 경제적 위기가 찾아올 때마다 사람들은 이제 부동산은 끝났다고 말했다. 하지만 그때마다 부동산을 매입한 사람들은 몇 년 후 큰 수익을 얻었다. 위기의 순간이 바로 기회였다.
_ 내집마련 첫걸음 001 경제는 매년 안 좋고, 내 주머니엔 항상 돈이 없다

전체적으로 부동산 시장은 어려워도 각 지역의 ‘서울대’급 집들은 여전히 수요가 높다. 입지가 좋고, 교통이 편리하며, 교육 환경이 우수한 지역의 집들은 항상 사람들이 찾는다. 그런 집들은 부동산 시장이 어렵다 해도 가치를 유지하고, 부동산 시장이 회복될 때 가장 먼저 빠르게 상승한다.
그렇다면, 서울대급의 집을 찾는 방법은 무엇일까?
_ 내집마련 첫걸음 003 집값이 떨어진다는데, 내집마련 해도 될까?

첫 집을 구매하기 전에 꼭 해야 할 질문
Q. 나는 어떤 집에서 가장 편안함을 느끼는가? 예) 도심, 조용한 외곽
Q. 출퇴근 시간은 얼마나 중요한가? 지금 나에게 가장 중요한 공간은? 주방, 재택 업무 공간, 넓은 방
Q. 5~10년 후 내 집의 쓰임은? 신혼집, 가족 구성원 및 직업 등의 변화를 고려한 집
Q. 내 집에서 무엇을 느끼고 싶은가? 안정, 자부심, 편안함
_ 내집마련 첫걸음 022 평생 한 번 쓸 수 있는 ‘생애최초대출’ 제대로 활용하기

합정역은 2호선과 6호선이 함께 운행하는 더블 역세권이다. 온라인 지하철 노선도에서 각 방면 소요 시간을 미리 계산해보자. 지하철뿐만 아니라 수도권 서부 지역(킨텍스, 고양, 일산 등)으로 환승할 수 있는 광역버스 정류장이 많아 이동 거점 역할을 한다는 것도 중요한 정보다.
_ 합정역, 투자자와 예술가 모두가 주목하는 곳

분당, 일산, 평촌 같은 기존 신도시들은 이미 집값이 많이 올라버린 상황이다. 하지만 경기도 하남시 미사강변도시는 아직 서울보다 저렴하면서도 엄청난 교통 호재를 앞두고 있다.
미사 신도시는 2010년대에 조성되었다. 깔끔한 인프라와 넓은 공원, 계획적으로 배치된 상업시설들이 매력적이다. 하지만 무엇보다 사람들이 주목하는 건 바로 9호선 연장이다.
_ 하남 망월동(미사), 서울에 가까이 닿은 서울을 닮은 도시

남들 돈 버는 거 보고도 여전히 대출이 무섭다면 “돈이 없어서 독립을 못해요.” “돈도 없는데 어떻게 내 집을 사요?” “내 집이 꼭 필요한가요? 전월세나 임대주택에 살아도 되지 않아요?” 이런 생각으로 살아왔다면 지금이라도 생각을 바꾸길 바란다. 살아가면서 내 집은 꼭 필요하다. 당장 크고 비싸고 남들이 부러워하는 집일 필요는 없다. 하지만, 언젠가 내가 들어가 온전히 쉴 수 있는 나만의 집 하나쯤은 반드시 있어야 한다. 10년 동안 지출한 월세로 조금만 다른 선택을 했더라면, 내 이름으로 된 집 한 채를 가질 수 있었다는 걸 늦지 않게 깨달았으면 한다. 대학 진학률은 떨어져도 서울대는 가고 싶은 이유 전체적으로 부동산 시장은 어려워도 각 지역의 ‘서울대’급 집들은 여전히 수요가 높다. 입지가 좋고, 교통이 편리하며, 교육 환경이 우수한 지역의 집들은 항상 사람들이 찾는다. 그런 집들은 부동산 시장이 어렵다 해도 가치를 유지하고, 부동산 시장이 회복될 때 가장 먼저 빠르게 상승한다. 그렇다면, 서울대급의 집을 찾는 방법은 무엇일까? 단순히 비싼 집을 말하는 게 아니다. 동네 안에서 상징적이고 본질적 가치가 높은 집을 봐야 한다. 입지, 희소성, 상징성, 성장성을 모두 고려한 ‘동네 안에서의 서울대’를 찾는 것이다. 집값이 떨어진다는 뉴스에 너무 민감하게 반응하지 말자. 장기적인 관점에서 서울대급 집을 찾는 안목을 기르는 게 중요하다. 그리고 나에게 맞는 서울대급 집을 찾았다면, 단기적인 시장 변동에 일희일비하지 않고 매수를 결정하는 용기가 필요하다. 보유할수록 상승하는 집, 반대로 하락하는 집 갖고만 있어도 상승하는 부동산이 우리나라에 있을까? 상승할 이유가 있어야 상승한다. 주식도 코인도 오를 이유가 있어서 오르는 것처럼 부동산도 그렇다. 그런데도 사람들은 여전히 ‘시간이 지나면 집의 가치가 오른다’고 생각한다. 이건 과거의 경험에서 나온 생각일 뿐이다. 옛날에는 전체적으로 경제가 빠르게 성장하고 인구도 늘어나면서 도시화 진행에 따라 모든 부동산의 가격이 상승했다. 하지만 지금은 달라졌다. 어떤 집은 계속 상승하지만, 어떤 집은 몇 년을 갖고 있어도 제자리걸음이거나 심지어 마이너스 가격이 되기도 한다. 그래서 우리는 하나를 살 때 오를 집만 골라서 사야 한다.