대한민국 1호 ‘부동산+리모델링’ 투자자, 건물 닥터 토미의 ‘살리는’ 부동산 투자! 버려야 할 자산을 정리하고, 살릴 수 있는 공간에 집중하라! 공실은 늘고, 금리는 오르고, 확신은 사라졌다. 성장 일변도이던 부동산 시장은 전환점을 맞았다. ‘사두면 오른다’라는 공식은 이제 통하지 않는다. 고금리, 저성장, 고령화, 인구 감소, 규제 강화까지 복합적 위기의 시대에 부동산은 더 이상 ‘그대로 둬도 괜찮은 자산’이 아니다. 지금은 버려야 할 부동산과 살려야 할 부동산을 분별하는 안목이 필요하다. 『버리는 부동산, 살리는 부동산』의 저자 토미는 수많은 낡은 건물과 공실 상가, 침체된 골목을 되살려 온 대한민국 1호 ‘부동산+리모델링’ 전문 투자자다. 건축 전공과 실무를 넘나든 경험을 바탕으로, 버려진 공간을 살리는 전략을 이야기한다. 문제투성이로 보이는 부동산도 기획과 설계, 운영 전략을 바꾸면 수익을 창출하는 자산으로 바꿀 수 있다. 이 책이 부동산을 바라보는 관점을 새롭게 세워줄 것이다.

저자 : 김서준 토미(土美) 김서준 “낡은 건물을 가치 있게 변신시키는 건물 의사” 홍익대학교 대학원 건축학과를 졸업하고 부동산 시행과 건축 경험을 쌓았다. 국내 1군 건설사의 프로젝트 총괄감독, 글로벌 기업의 한국지사 브랜딩, 매뉴얼 작업 총기획을 통한 실무를 바탕으로 노후 건축재생연구소 ‘도시로’를 창립했다. 대한민국 1호 ‘부동산+리모델링’을 접목한 최초의 투자가다. KBS 〈아침마당〉, MBC 〈오늘 아침〉, JTBC 〈하우스(HOWS)〉, SBS 〈쌤 프로젝트〉, tvN 〈내 방의 품격〉 등에 출연했다. 또한 매경부동산아카데미, KT&G, 국민연금공사, KB자산운용, 건국대학교 부동산 자산관리과정, 도시철도공사 등에서 다수의 강의도 진행했다. 블로그 blog.naver.com/rockclub20

프롤로그 Part 1 위험한 부동산 버려지는 부동산, 가치의 변화 버리는 부동산 주의해야 할 부동산 20선 1 주의해야 할 부동산 20선 2 주의해야 할 부동산 20선 3 주의해야 할 부동산 20선 4 Part 2 변화한 부동산 변화할 부동산 부동산, 그때는 맞고 지금은 틀리다 회복의 시대 밸류업 전략: 도시 회복의 시대 밸류업 전략: 지역 회복의 시대 밸류업 전략: 개인 건물 Part 3 살리는 부동산 죽은 부동산의 소생술 대형상가 vs. 소형상가 방치된 작은 건물 활용하기 낡은 한옥을 에어비앤비로 곰팡이로 둘러싸였던 작은 건물 바꾸기 옥상과 지하를 살려서 수익화하기 건물은 종합예술 불투명한 개발지역이라면 리페어 Part 4 나에게 맞는 자산설계 포트폴리오 1:1 자산 포트폴리오가 필요하다 한순간의 잘못된 선택으로 가장 좋은 포트폴리오는 좋은 포트폴리오 vs. 나쁜 포트폴리오 연령대별 포트폴리오 전략 나에게 꼭 맞는 맞춤 전략 Part 5 회복과 탄력 시대변화와 부동산 MZ세대의 문화 소비가 바꾼 지역 다양한 가족과 주거의 변화 버려지고 방치되는 공간의 부활 재생은 예술이 아니라 장사다 여럿이, 혼자 산다: 1인 가구 트렌드 10년 후에도 살아남을 부동산 에필로그

새로운 생존 방식이 된 자산을 일하게 만드는 기술에 대해 필자는 이야기하고 싶다. 무엇을 살 것인가 못지않게, 무엇을 버려야 하는지도 중요하다. 과도한 정보와 불확실한 미래 속에서 우리가 선택해야 할 부동산은 ‘현재의 수익성’이 아니라, 다가올 미래를 견딜 수 있는 자산이어야 한다. 본인과 가족의 수입 규모, 지출 패턴, 직업의 안정성, 연령대를 고려해 자산을 어떤 종목에, 어떤 형태로 배분할지 고민하는 것, 그것이야말로 부동산 투자에서 가장 먼저 갖춰야 할 전략이다.
_17쪽

개미가 아무리 발버둥 쳐도 재개발·재건축의 승패는 결국 ‘정책’이 쥐고 있다. 그리고 그 정책 위에는 더 큰 영향을 미치는 ‘정치적 프레임’이 있다. 특히 정비사업에서 가장 큰 비용인 건축비의 상승 이슈가 불거진 요즘 같은 시기에는, 앞으로 이 사업이 10년이 걸릴지, 20년이 걸릴지 그 누구도 장담할 수 없다. 신속통합기획이 원래의 취지대로 빠른 공급과 입주로 이어질 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 할 듯하다.
_75쪽

첫째, 공간 리디자인 및 용도 전환이다. 기존의 원룸은 소형 오피스텔이나 코리빙(co-living) 공간으로, 일반 주택은 게스트하우스, 스튜디오, 스몰오피스 등으로 전환하는 것이다. 1층의 공실 상가는 카페, 팝업스토어, 갤러리 등 회전율 높은 테넌트를 유치할 수 있는 공간으로 재해석될 수 있다. 예를 들어 비효율적인 구조로 나뉜 작은 방이나 칸막이 공간을 하나로 확장함으로써 활용도를 높이는 것이다. 둘째는 리모델링과 시설 업그레이드다. 외관 디자인을 개선하고(전면 재료 변경, 조명 설치 등), 엘리베이터나 출입 시스템, 로비 등 공용공간을 정비함으로써 건물 전체의 인상을 바꿀 수 있다.
_125쪽

건물의 옥상부터 반지하까지, 이 공간은 말 그대로 ‘물’에 지배당하고 있었다. 특히 비가 오는 날이면 내부의 습도는 평소보다 2~3배까지 치솟았다. 가장 먼저 해결해야 할 것은 명확했다. 상부에서 하부로 내려오는 물을 직관적이고 투명하게 배출할 수 있는 물길을 확보하고, 외부로부터 유입되는 습기를 철저히 차단하는 것. 이 두 가지가 리페어의 최우선 과제로 선정했다. 2년 동안 아무도 사용하지 않던 반지하는 쓸모 있는 공간으로 다시 계획되었고, 전체 건물은 철거에서부터 구조 보강에 이르기까지 기초부터 재설계되어 완전히 새로운 구조로 재탄생했다.
_148쪽

사람의 생애주기가 나이와 환경에 따라 달라지듯, 부동산 자산 역시 시간이 흐르면 ‘노후화’라는 과정을 피할 수 없다. 건물은 나이를 먹고, 입지의 생명력도 점차 쇠퇴하며, 관리되지 않은 투자 자산은 오히려 ‘짐’이 되기도 한다. 결국 건강한 생애 자산 포트폴리오란 어떤 시점에 어떤 자산을 어떻게 관리하고 교체하느냐의 문제다. 지금 우리는 한 세대 전과는 전혀 다른 ‘노후화된 도시’, ‘재개발이 일상이 된 시대’ 속에 살고 있다.
_191쪽

‘리질리언스(Resilience)’는 원래 심리학, 생태학, 도시계획 등 다양한 분야에서 쓰이는 개념이다. 공통적으로 ‘충격을 받고도 다시 회복할 수 있는 힘’을 뜻한다. 지진이 지나간 땅, 경제 위기를 겪은 도시, 큰 병을 앓은 사람… 모두 똑같은 질문을 받는다. “이제 어떻게 다시 설 것인가?” 리질리언스는 회피도, 단순한 버팀도, 무작정 포기도 아니다. 변화 속에서 살아남는 ‘유연한 강함’이다. 그렇다면 부동산에서의 리질리언스는 무엇일까? 부동산 시장도 수많은 충격을 맞는다. 고금리, 인구 변화, 기술 혁신, 기후 위기, 감정의 흐름… 이 안에서 어떤 자산은 무너지고, 어떤 자산은 살아남는다.
_268쪽

과잉의 시대, 살아남는 부동산의 조건 짐이 아닌 ‘자산’이 되는 부동산을 살려라! 책은 총 5개의 파트로 구성되어 있다. Part 1 ‘위험한 부동산’에서는 버려지고 하락하는 자산의 특징을 짚으며, 주의해야 할 부동산 유형 20가지를 소개한다. 유형별로 사례를 분석해 어떤 점을 주의해야 할지 구체적으로 알려준다. Part 2 ‘변화한 부동산, 변화할 부동산’에서는 도시, 지역, 건물 단위의 밸류업 전략을 통해 변화한 모습을 비교한다. 미국 뉴욕, 영국 런던, 일본 도쿄 등 밸류업의 성공 사례, 서울 성동구의 변화, 그 외에 개인 건물의 밸류업 사례를 살펴본다. 풍부한 사진 자료가 독자의 이해를 돕는다. Part 3 ‘살리는 부동산’은 방치된 공간의 수익화와 리노베이션 전략, 임대인-임차인 동행 구조, 감성 마케팅 등 실전 중심의 사례를 담았다. 용도 변경을 통해 공간을 재기획하고 리포지셔닝하거나 약간의 투자만으로 수익을 극대화하는 방법을 알려준다. Part 4 ‘나에게 맞는 자산설계 포트폴리오’에서는 연령대별, 직업별, 생애 주기별 자산 포트폴리오 구성법을 제안한다. 한순간의 잘못된 선택으로 부동산은 자산이 아닌 짐이 될 수도 있다. 가장 좋은 포트폴리오는 각자 개인의 상황에 맞는 포트폴리오라는 점을 기억하자. Part 5 ‘회복과 탄력’은 부동산 시장의 문화적·사회적 변화 속에서 살아남을 공간의 조건과 방향성을 조명한다. 부동산 시장은 이제 더 이상 과거의 공식을 따르지 않는다. 교통 호재 하나만으로 가치가 뛰던 시대는 지났고 금리, 정책, 공급 구조, 소비자 라이프스타일, 운영 방식까지 모두 변했다. 모두가 강남 부동산을 원하지만 모든 땅이 강남일 수는 없다. 중요한 건 내 자산이 어떤 이유로 살아남을 수 있느냐다. 모든 사람이 강남으로 향할 수도 없고, 각자의 상황과 목표도 다르다. 지금 가진 부동산을 정리하고, 다듬고, 재배치할 수 있다면 시장은 당신의 편이 될 것이다.