비과세부터 복식부기, 재고자산, 대출까지 부동산 매매사업자 질문 1000개에 답하다 고금리와 부동산 시장 침체. 경매 매물이 쏟아지는 요즘, 많은 이들이 부동산 매매사업자에 도전한다. 하지만 네이버에도, 유튜브에도, 아무리 찾아도 매매사업자에 대해 알려주는 곳이 없다. 도대체 어디서부터 시작해야 할지 막막한 초보자들을 위해 《부동산 매매사업자 처음 시작합니다》가 세상에 나왔다. 저자는 실제 부동산 투자자들의 질문 1,000개를 수집해 분석, 그중 가장 많이 묻고 가장 필요한 핵심 질문 152개를 추려 ‘질문-답변’ 형식으로 정리한다. 매매사업자 기본 개념부터 시작하여, 사업자등록, 세금, 복식부기, 재고자산, 비용처리, 개인/법인, 4대보험 그리고 가장 궁금해하는 대출까지 매매사업자에게 필요한 모든 내용을 다룬다. 특히, 사업자등록을 할 때 주의할 점, 세금 신고 시 흔히 저지르는 실수, 매매 시 유의해야 할 사항 등 헷갈리기 쉬운 정보를 구체적으로 설명하여 초보 매매사업자가 실수를 줄이고 성공적인 사업을 할 수 있도록 돕는다. 매매사업을 처음 시작하는 이들에게 《부동산 매매사업자 처음 시작합니다》는 필수 지침서가 될 것이다.

프롤로그 매매사업자 제대로 알려주는 책은 왜 없을까? [PART 1 가장 많이 묻는 질문부터] CHAPTER 1 매매사업자가 도대체 뭔가요? Q1 개인 단기 매도는 왜 추천하지 않을까? Q2 매매사업자는 어떤 부동산을 사고파나요? Q3 부동산 종류별 주의해야 할 세금은 없나요? CHAPTER 2 양도세를 소득세로 바꾸는 힘 Q4 양도세를 안 내도 된다고요? Q5 매매사업자는 왜 소득세로 낼 수 있나요? CHAPTER 3 다주택자를 1주택자로 바꾸는 힘 Q6 사업용 주택은 모든 주택 수 계산에서 제외되나요? Q7 사업용 주택은 꼭 매매사업자로 매도해야 하나요? CHAPTER 4 비용처리로 세금을 날리는 힘 Q8 사업자와 근로소득자 차이가 무엇인가요? Q9 비용처리는 어떤 원리로 세금을 줄여주나요? Q10 왜 사업자는 왜 이런 혜택을 주나요? CHAPTER 5 개인, 매매사업자, 법인 개념을 모르겠어요 Q11 개인 vs 법인, 차이는 무엇인가요? Q12 개인 vs 매매사업자, 차이는 무엇인가요? Q13 매매사업자의 기본 프로세스를 알려주세요 Q14 개인, 매매사업자 이름은 각각 언제 써야 하나요? Q15 매매사업자로 매도하면 부동산에 미리 말해야 하나요? CHAPTER 6 간주 매매사업자의 등장 Q16 간주 매매사업자 위험은 없나요? Q17 왜 간주 매매사업자는 별로 없을까요? Q18 간주 매매사업자를 피할 방법은 없나요? [PART 2 매매사업자라면 세금부터] CHAPTER 1 양도세부터 제대로 알자 Q19 보유기간에 따른 양도세 세율은 얼마인가요? Q20 양도세 비과세는 어떻게 받나요? Q21 규제지역에서 거주 없이 비과세를 받는 방법은 없나요? Q22 개인이 매매사업자보다 유리한 점은 없나요? CHAPTER 2 종합소득세 내는 세상이 궁금해요 Q23 종합소득세 세율 구간은 어떻게 결정되나요? Q24 기존 근로소득, 사업소득이 있으면 어떻게 되나요? Q25 종합소득세는 언제 내나요? CHAPTER 3 매매사업자도 부가세를 내야 하나요? Q26 부가세는 우리가 이미 알고 있다 Q27 부가세는 언제 발생하나요? Q28 부가세 납부·환급 시기는 언제인가요? Q29 개인도 부가세를 환급받을 수 있나요? Q30 매매사업자는 부가세를 얼마 내나요? Q31 부가세를 내는 경우와 내지 않아도 되는 경우는 뭔가요? Q32 개인에게 매매사업자로 부동산을 매도하면 부가세는 누가, 어떻게 내나요? Q33 대형평형 주택을 팔면서 계약서에 부가세 10%를 명시해야 하나요? Q34 부가세를 없애는 방법은 없나요? Q35 부가세 10% 더 주고 현금영수증 꼭 발급해야 할까요? Q36 과세사업자가 부가세 면세 항목만 거래했다면 무실적 신고를 해야 하나요? *초보 매매사업자를 위한 부가세 key 핵심 정리! CHAPTER 4 매매사업자는 취득세, 보유세도 할인받나요? Q37 매매사업자는 취득세 얼마나 내야 하나요? Q38 취득세 주택 수는 어떻게 계산하나요? Q39 개인이 받는 취득세 혜택을 매매사업자가 그대로 받을 수 있나요? Q40 매매사업자는 보유세도 할인받나요? Q41 공시가 1억 원 이하 주택은 어떤가요? Q42 비과세 주택 보유기간 산정은 언제부터인가요? [PART 3 여러분이 놓쳤던 매매사업자의 비밀] CHAPTER 1 매매사업자는 신고가 끝이 아니다 Q43 ‘종합 판단’ 기준을 더 자세히 알려주세요 Q44 1년에 1~2채를 필수로 사고팔아야 하나요? Q45 매매사업자로 인정 안 될 수도 있나요? Q46 매매 목적 취득이 아닌 경우도 있나요? Q47 증여받은 부동산을 매매사업자로 매도해도 되나요? Q48 재개발·재건축 후 준공된 주택은 안 되나요? Q49 분양권은 매매사업자로 매도할 수 있나요? CHAPTER 2 장부를 알아야 사업자다 Q50 기장이 무엇인지 알려주세요 Q51 기장을 꼭 해야 하나요? Q52 장부는 꼭 매달 작성해야 하나요? Q53 장부는 언제부터 써야 하나요? Q54 월기장을 맡기면 매달 장부를 작성하는 건가요? Q55 재고자산 등록은 어떻게 하나요? Q56 유형자산에 들어간 주택은 매매사업용 주택으로 인정받을 수 없나요? Q57 주택 수 제외는 어떻게 시키나요? Q58 양도세 비과세 받고 사업용 주택을 개인 명의로 매도해도 되나요? CHAPTER 3 비용처리 항목과 주의할 점을 알려주세요 Q59 비용처리는 왜 해야 하나요? Q60 매매사업자가 비용처리 가능한 항목은 뭐가 있나요 Q61 사업자등록 이전에 썼던 비용도 처리할 수 있을까요? Q62 소득공제용과 지출증빙용 중 어떤 것이 나을까요? Q63 비용처리 시기에 주의해야 할 부분은 없나요? Q64 매도할 때 비용처리 특약을 작성해야 하나요? CHAPTER 4 사업자는 손실을 두려워하지 않아도 된다고요? Q65 개인의 손해와 사업자의 손해는 뭐가 다른가요? Q66 종합소득세 환급은 어떻게 받나요? CHAPTER 5 사업자통장(카드) 꼭 만들어야 하나요? Q67 사업자통장 신고 의무가 있나요? CHAPTER 6 세무기장료와 법무사비 얼마면 적당한가요? Q68 좋은 법무사, 세무사 고르는 팁이 있나요? Q69 세무사에게 기장을 맡기면 어떤 서류를 주어야 하나요? CHAPTER 7 매매사업자 주택에 임대를 줘도 되나요? Q70 과세당국은 어떨 때 임대사업용 주택이라 판단하나요? Q71 매매사업자 주택에 임대를 주면 임대사업자를 내야 하나요? Q72 임대소득신고는 안 해도 되나요? CHAPTER 8 폐업을 할지 말지 고민이에요 Q73 매매사업자 대출을 받고 폐업해도 되나요? Q74 1회만 매매하고 매매사업자 폐업해도 될까요? Q75 낙찰을 한 번도 못 받았다면 폐업해야 할까요? Q76 폐업 신고만 하면 끝인가요? CHAPTER 9 법인 매매사업자를 알려주세요 Q77 법인 매매사업자는 개인 매매사업자와 뭐가 다른가요? Q78 소규모 법인에 대한 법인세가 강화되었다는데 사실인가요? Q79 법인 매매사업자는 차량 비용처리 한도가 줄어드나요? Q80 법인 매매사업자 투자가 유리한 점은 없나요? CHAPTER 10 기존 주택이 있어도 매매사업자를 할 수 있나요? Q81 기존 보유 주택을 매매사업자로 처리할 수 있나요? Q82 기존 보유 주택을 무조건 매매사업자로 팔아야 하나요? Q83 기존 보유 주택을 매매사업자 등록 후에도 비과세를 받을 수 있나요? Q84 기존 보유 주택을 비과세 매도하려면 실거주를 꼭 해야 하나요? [PART 4 이것도 모르고 시작하려 했다니] CHAPTER 1 개인사업자 유형은 어떤 것이 있나요? Q85 면세사업자와 과세사업자가 무엇인가요? Q86 일반과세자와 간이과세자 차이는 무엇인가요? Q87 매매사업자도 간이과세자가 되나요? Q88 기존 사업장이 있으면 어떻게 해야 하나요? Q89 매매사업자는 과세사업자와 면세사업자 중 뭐가 유리한가요? Q90 사업자를 매수, 매도 전에 미리 등록해도 되나요? Q91 매매사업자도 세금계산서를 발행해야 하나요? Q92 부가세 신고는 언제, 어떻게 하나요? Q93 사업장현황신고는 어떻게 하나요? Q94 사업자등록 주소지에서 이사를 가면 어떻게 하나요? CHAPTER 2 사업자등록 과정이 복잡하진 않나요? Q95 사업자 코드는 뭐로 넣어야 하나요? Q96 주거용 건물 코드만 등록하면 상가는 취급할 수 없나요? Q97 사업장은 어디로 해야 하나요? Q98 사업계획서를 꼭 내야 하나요? CHAPTER 3 사업자등록 시기가 궁금해요 Q99 매매사업자 등록은 언제 하는 것이 좋나요? Q100 실적 없이 사업자를 미리 등록해도 손해는 없나요? Q101 사업자를 미리 내서 얻는 혜택이 있을까요? CHAPTER 4 직장인도 매매사업자를 할 수 있나요? Q102 사업자를 내면 직장에서 알 수 있지 않을까요? Q103 겸업금지 조항이 있으면 어떻게 하나요? CHAPTER 5 건강보험료는 어떤 원리로 변동되나요? Q104 직장가입자부터 알려주세요 Q105 언제부터 건강보험료가 올라가나요? Q106 보험료가 얼마나 올라갈지 알려주세요 Q107 개인으로 부동산을 매도하면 건강보험료가 왜 안 올라가나요? Q108 피부양자는 언제 지역가입자로 전환되나요? Q109 건강보험료를 줄이는 팁은 없나요? Q110 직장에서 건강보험료 변동을 알 수 있나요? CHAPTER 6 국민연금이 올라가서 손해가 아닐까 두려워요 Q111 사업장가입자부터 알려주세요 Q112 사업장가입자가 아닌 지역가입자는 국민연금을 얼마 내나요? Q113 건강보험료와 마찬가지로 법인을 활용할 수 있나요? *초보 매매사업자를 위한 국민연금 key 핵심 정리! Q114 지역가입자+사업자는 왜 주의해야 하나요? Q115 변경된 납부액은 언제까지 지속되나요? Q116 다른 연금 가입자는 국민연금이 어떻게 처리되나요? Q117 직장에서 국민연금 변동을 알 수 있나요? CHAPTER 7 비교과세를 왜 매매사업자가 주의해야 하나요? Q118 양도세 중과 대상을 자세히 알려주세요 Q119 분양권은 늘 비교과세 대상인가요? CHAPTER 8 예정신고는 양도세 신고와 뭐가 다른가요? Q120 예정신고는 언제까지 해야 하나요? Q121 예정신고 세율은 얼마로 해야 하나요? Q122 예정신고에서도 비용처리가 가능한가요? Q123 한 연도에 여러 건을 매도하면 어떻게 처리하나요? Q124 서로 다른 연도에 매수, 매도하면 어떻게 되나요? Q125 양도세도 사실은 예정신고라면서요? Q126 만약 예정신고를 잘못해서 돈을 더 냈다면요? CHAPTER 9 성실신고에 선정됐는데 축하할 일이 아니라고요? Q127 어떤 기준으로 성실신고대상에 선정되나요? Q128 성실신고대상으로 선정되면 뭐가 달라지나요? [PART 5 매매사업자 대출을 이제야 알다니] CHAPTER 1 사업자대출 받고 개인 명의로 매도해도 되나요? Q129 매매사업자 내놓고 개인대출 받아도 될까요? Q130 어떤 은행에서 대출받는 것이 유리한가요? Q131 대출을 미리 확인하고 입찰하고 싶은데 알려주는 곳이 없어요 CHAPTER 2 매매사업자 대출 한도를 정확히 알려주세요 Q132 경락자금대출이 정확히 무엇인가요? Q133 개인대출 한도는 어떻게 계산하나요? Q134 사업자대출은 어떤 점이 다른가요? Q135 사업자대출은 소득 0원이어도 되나요? Q136 사업자대출은 사업자등록 3개월 후부터 가능한 것 아닌가요? Q137 사업자대출을 받으면 기존 주택에 영향은 없나요? Q138 재고자산을 등록해야 매매사업자 대출을 받을 수 있나요? Q139 신탁대출의 장단점은 무엇인가요? Q140 대출 팁을 알려주세요 CHAPTER 3 소득 높은 사람과 낮은 사람, 둘 중 어느 사람 명의로 매매사업자를 해야 하나요? Q141 매매사업자 명의변경도 가능한가요? Q142 공동명의 아파트를 매도하면 어떻게 되나요? Q143 사업자 명의는 꼭 본인으로 해야 하나요? Q144 매매사업자도 공동사업자가 가능한가요? Q145 공동명의 다양한 상황이 궁금해요 Q146 주부도 매매사업자를 할 수 있나요? [PART 6 실전 계산! 개인 vs 매매사업자] *양도소득세 기본세율 및 종합소득세율 구간 Q147 실전 예시 ①: 1년에 1건 매매 Q148 실전 예시 ②: 1년에 2건 매매 Q149 실전 예시 ③: 올해 사고 내년에 파는 경우 Q150 실전 예시 ④: 비용처리까지 넣어서 계산하기 [PART 7 시장에 예측이 필요할까] Q151 전문가들이 늘 틀리는 이유는 뭔가요? Q152 그러면 우리는 어떻게 해야 하나요? 에필로그 재편의 이야기

다주택자는 종합부동산세 부담이 어마어마하다. 취득세 중과는 물론이요, 다주택자라 대출도 덜 나온다. 그렇다고 양도세 탓에 바로 팔지도 못하고 최소 2년을 가지고 있어야 한다. 한마디로 이리저리 치이고만 있다. 이런 다주택자도 순식간에 1주택자로 만들어버리는 힘이 있으니, 매매사업자의 재고자산이다.

재고자산이란, 매매사업자가 사고팔 주택으로 등록해 둔 ‘사업용 주택’이다. 매매사업자 재고자산으로 등록된 주택은, 다른 주택을 개인으로 팔 때 주택 수에서 제외된다. 다주택자도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 파격적이다. 골칫덩이 매물을 빠르게 정리해서 돈도 벌고, 재산세도 아낀다.
- CHAPTER 3 다주택자를 1주택자로 바꾸는 힘(26p)


‘기장’이란 사업자가 매출·비용을 장부에 기록하는 행위다. 기장을 맡긴다는 건 장부를 작성하는 일을 세무사와 회계사에게 맡긴다는 뜻이고, 기장료는 장부를 작성하는 데 드는 비용이다.

장부는 뭘까? 쉽게 말하면 용돈기입장이다. 수입·지출을 날짜와 함께 기록하는 것. 사업자가 쓰는 용돈기입장이 바로 장부라 생각하면 된다. 장부를 통해 돈이 나가고 들어오는 흐름을 파악한다. 장부로 이 사업이 흑자인지, 적자인지 파악할 수 있다. 장부의 종류는 두 가지다. 간편장부와 복식부기장부. 간편장부는 흔한 가계부 형식의 장부로, 개인도 조금만 익숙해지면 쓸 수 있다. 복식부기장부는 실무 편의상 ‘복식부기’라고 부르며, 차변과 대변을 이용하는 정식 회계 기록이다. 전문 지식이 필요해 개인이 직접 하기는 어렵다.

보통 매매사업자는 간편장부를 쓰지 않고 복식부기장부를 쓴다. 매매사업자로서 인정받기 위한 요건 중 하나인 재고자산을 다뤄야 하기 때문이다. ‘사업용 주택’ 여부를 판가름하는 데 아주 중요한 ‘재고자산’이 복식부기에만 등장한다.
- Q50 기장이 무엇인지 알려주세요(102p)


2025년 2월, 우리 집을 매도하며 매수자와 이런저런 이야기를 나눴다. 매수자도 자금 여력이 충분하지 않았고, 본인 집을 과감하게 매도해서 우리가 급매로 매도한 물건을 잡았다고 한다. 매수자분께 2년 보유하셨는지를 여쭸더니, 그 전에 매도해서 양도세가 많이 나온다고 한다. ‘아하, 매매사업자를 쓰면 돼요!’라는 말이 목 끝까지 올라왔다. 하지만 말씀드리지 못했다. 이미 매매사업자를 알아도 활용하기 어려운 시점이었다. 더군다나 우리 급매 물건을 잡은 매수자는 신혼부부였는데, 표정이 너무 밝았다. 차마 ‘여러분, 이렇게 안 하면 손해예요’라고 말할 용기가 없었다. ‘다음번 단기 매도 때는 매매사업자를 활용하시길…’ 속으로 부부의 행복을 빌어드렸다.

고로 매매사업자를 활용하려면, 사업자등록을 적절한 시기에 해두고, 가능하면 실적을 미리 쌓아두자.
- Q81 기존 보유 주택을 매매사업자로 처리할 수 있나요?(165~166p)

‘매매사업자 등록은 언제 하는 것이 좋나요?’에 대한 내 대답은 뭘까. 나는 매수 계약 이후, 매수 잔금 전 사업자등록을 권한다. 경매 투자자라면 낙찰 후, 낙찰 잔금 전이 되겠다.

이유는 간단하다. 사업자등록을 하고, 부동산을 취득해서 재고자산에 넣는 것이 사업 흐름상 깔끔하기 때문이다. 다만, 매매사업자 대출을 받는다면 당연히 그 전에 사업자등록을 해야 한다. 매매사업자 대출 요건이 사업자등록증과 담보 부동산이기 때문이다.
- Q99 매매사업자 등록은 언제 하는 것이 좋나요?(204~205p)


개인대출을 받는다고 해서 매매사업자 불이익은 전혀 없다. 비용처리도 그대로 다 할 수 있다. 매매사업자를 낸 우리에게 개인대출 말고도 사업자대출이라는 선택지가 하나 더 생긴 것뿐이다. ‘팔 때’ 어떤 명의로 적용할지는 어떤 대출을 받았느냐와 전혀 무관하다. 매매사업자를 내놓고 개인대출을 받아도 문제없다.

어떤 대출을 받을지 고민이라면, 정답은 ‘유리한 것으로 고르세요’다. 개인대출을 받든 매매사업자 대출을 받든 대출 조건(금리, 거치 기간, 대출 기간, 중도상환 수수료)이 유리한 것으로 고르면 된다. 사업자대출을 받고 개인대출로 대환 가능하고, 반대도 가능하다.
- Q129 매매사업자 내놓고 개인대출 받아도 될까요?(255p)

“검색해도 안 나오는 독보적인 정보” 매매사업자에게 ‘진짜’ 필요한 것만 담았다! ‘단기로 부동산을 사고팔아 돈을 버는 직업, 매매사업자’ 처음 들어본 사람도, 부동산 커뮤니티에서 얼핏 들어본 사람도 있을 것이다. ‘양도세를 낮추려면 매매사업자가 필요하다’ 하던데, 정확히 무엇이고 어떻게 시작하는지 알아보려도 해도 정보가 없다. 심지어 정보를 찾았다 해도 무슨 말인지 이해가 어렵다. 이처럼 미지의 바다 같은 ‘매매사업자’에 도전장을 내민 사람이 있다. 바로 작가 재편. 주식으로 수천만 원을 날리며 이혼 위기를 겪었던 뼈아픈 경험을 발판 삼아 부동산 공부를 시작한다. 시간이 흘러 자신감이 붙어 참여한 경매. 운 좋게 집을 낙찰받았는데, 그다음 단계에서 막히고 만다. 바로 매매사업자. 경매까지 성공했는데, 매매사업자에서 막혀버리다니. 이 벽을 가만두고 볼 수만은 없다. 그야말로 ‘맨땅에 헤딩’을 시작한다. 유튜브, 블로그, 카페, 책…. 세무서에 전화도 걸어보고, 담당 공무원 선생님께 혼나기도 일쑤. 그래도 헛된 고생은 아니었는지 점차 매매사업자가 무엇인지, 어떻게 활용하면 되는지 알게 된다. 매매사업자 등록법, 인정 요건, 세금 전략, 장부 관리, 법인, 대출까지 정보가 하나하나 쌓여갔다. 그렇게 1년 만에 4채 매수, 3채 매도 성공. 총 12억 원의 매출을 달성하니 궁금증이 생긴다. ‘나처럼 고민하는 사람이 있지 않을까?’ 심심풀이 삼아 온라인 카페에 글을 하나 올린다. “매매사업자 질문받습니다.” 그런데, 댓글이 쏟아지기 시작했다. “매매사업자 등록하면 기존 주택은 어떻게 되나요?” “사업자등록 전에 쓴 돈도 비용처리 가능한가요?” “회사에 들키지 않고 매매사업자 할 수 있나요?” “사업자를 냈는데 낙찰을 한 번도 못 받았습니다. 폐업해야 하나요?” “매매사업자도 1세대 1주택 비과세가 되나요?” 그렇게 시작한 질의응답이 1,000건 이상. 이쯤 되니 또 호기심이 생긴다. ‘이 방대한 데이터를 정리해볼까?’ 질문을 빈도와 주제별로 분류하고, 대표 질문 152개를 엄선한다. 그렇게 만들어진 책이 바로 《부동산 매매사업자 처음 시작합니다》이다. 《부동산 매매사업자 처음 시작합니다》는 어렵고 복잡한 세법을 풀이해서 단순히 나열한 책이 아니다. 매매사업자에게 필요한 핵심만을 모아 풍부한 예시와 쉬운 설명, 친절한 문체로 소개한다. ‘직관적이고 간결한 해답’, 이 책이 추구하는 정신이다. 수천 개의 질의응답을 정리한, 인터넷에 찾아도 절대 안 나오는, 매매사업자 사이다 문답집.