시세 차익에 배당 수익은 물론 분리과세까지 규제는커녕 혜택 가득한 2020 최고의 부동산 투자법 ‘리츠’ ① 이해하기 쉽고 ② 장기적으로 꾸준히 가격이 오르며 ③ 그 사이 불황과 호황을 반복하는 투자처가 있다면 참 이상적일 것이다. 이 세 가지 모두에 해당하는 것이 있을까? 가장 먼저 떠오르는 건 당연히 ‘부동산’이다. 실제로 많은 이들이 부동산 투자를 통해 높은 확률로 좋은 수익을 내왔다. 하지만 불황이라도 오면 가장 큰 손실을 보는 것 역시 부동산이다. 유동성이 부족하기 때문이다. 거래비용과 단위가 크기 때문에 불황이나 정책 등의 갑작스러운 변화에 민첩하게 대응하기 힘들다. 이러한 단점이 완벽히 보완된 부동산 투자법, 그것이 바로 리츠다.

저자 : 이광수 미래에셋대우 리서치센터에서 애널리스트로 일하고 있다. 리츠와 부동산 시장 그리고 건설회사를 분석한다. GS건설을 다녔고, KBS 최경영의 경제쇼에서 ‘이광수의 부동산 이야기’라는 코너를 진행 중이다. 수차례 베스트 애널리스트로 선정되었으며 2019년에는 Blackstone과 로이터통신이 소유한 글로벌 리서치 기관 Refinitiv에서 수여하는 ‘Analyst Awards 아시아 최고 애널리스트(Overall Top Stock Picker)’를 수상했다. 투자자를 위해, 좌고우면하는 의견이 아닌 근거 있고 선명한 리서치를 하려 노력한다. 저서로 《흔들리지 않는 부동산 투자의 법칙》 《2019년 서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다》가 있다. 저자 : 윤정한 미래에셋대우 리서치센터에서 연구원으로 일하고 있다. 글로벌 부동산, 리츠를 분석한다. 돈에 관심이 많아 상업고등학교에 진학하였고, 경영학 학사를 거쳐 현재 투자를 취미이자 업으로 삼고 있다. 낚시가 취미인데, 투자 역시 낚시와 마찬가지로 즐겁고 여유로워야 한다는 가치관을 갖고 있다. 동료들에게 ‘행복한 리서치’를 하고 있다는 평을 들으며, 수많은 블로거들과 ‘편안한 투자’라는 주제로 금융시장 전반의 이야기를 나누고 있다.

[서문] 2020년 이후 부동산 투자는 완전히 달라져야 한다 Part 1. 리츠 투자하기 가장 알맞은 때가 왔다 리츠 열풍, 이제 시작이다 리츠 투자 전 반드시 알아야 할 몇 가지 리츠가 실물 부동산 투자보다 나은 6가지 이유 Part 2. 공모리츠 시대 생존방법 공모리츠 시대가 왔다 좋은 공모리츠를 골라내는 방법 상장되어 있는 공모리츠 7종 분석 공모가 예정되어 있는 리츠 Part 3. 실전 투자, 반드시 체크해야 할 것들 리츠 투자, 본격적으로 뛰어든다 리츠 투자에 필요한 용어 정리 우량 리츠를 고르는 3가지 포인트 미리 알아두어야 할 위험 Part 4. 글로벌 상장리츠에 주목하라 글로벌 상장리츠에 주목해야 하는 이유 미국 리츠: 역사에 투자하라 일본 리츠: 다양하면서도 검증된 부동산 투자 싱가포르 리츠: 안전한 부동산 투자 호주 리츠: 가능성이 큰 시장 Part 5. 2020년 이후 투자, 새로운 관점이 필요하다 저금리 저성장 시대, 부동산 투자는 필수다 경기가 불확실하다면 가장 피해야 할 것은 실물 부동산 투자 2020년 이후 투자, 어떻게 바꿔야 하나 부동산 실물 투자, 불확실성이 커지고 있다

[리츠 열풍, 이제 시작이다]
2019년 한국 주식시장에 한 줄기 뜨거운 바람이 불었다. 당시 우울했던 주식시장에 열풍을 일으킨 사건은 바로 ‘리츠 상장’이었다. 롯데리츠와 NH프라임리츠가 상장되는 첫 날 상한가를 기록했다. 10월에 일반 청약이 진행된 롯데리츠는 일반 투자자 배정 물량 3,000만 주에 대한 청약 경쟁률이6 3.28대 1에 달했다. 청약에 몰린 증거금만 4.8조 원이 넘었다. 11월에 진행된 NH프라임리츠는 롯데리츠보다 높은 경쟁률을 기록했다. 경쟁률은 317:1에 달했고 증거금은 무려 7.7조 원을 넘어섰다. 최근 리츠에 대한 투자자들의 뜨거운 관심을 나타내는 수치다. 그러나 불과 1년 전에 공모 상장한 신한알파리츠는 우량한 부동산 자산임에도 불구하고 청약경쟁률이 높지 않았다. 신한알파리츠가 상장된 2018년에는 리츠에 대한 대중의 관심이 크지 않았기 때문이다.
- Part 1. 리츠 투자하기 가장 알맞은 때가 왔다

[리츠 배당수익의 특징]
결국 리츠는 배당수익을 목적으로 하지만 고배당을 주는 주식과 다르게 ‘의사 결정에 따라 배당액이 달라지지 않는다’는 점과 ‘장기적으로 안정적인 배당 추정이 가능하다’는 장점을 가지고 있다. 이러한 면에서 배당수익의 안정성은 주식보다 월등하다는 판단이다. 반면 주식보다 배당 증가 가능성은 제한적일 수 있다. 상장 회사의 이익은 크게 변동될 수 있기 때문에 이익 증가로 배당이 단기간에 증가할 가능성도 충분하다. 리츠는 임대료가 안정적이기 때문에 단기에 빠른 배당 증가를 기대하기는 무리가 있다. 리츠 배당이 안정적인 반면 증가 속도는 일반 상장 주식보다 더딘 이유다.
- Part 1. 리츠 투자하기 가장 알맞은 때가 왔다

[자산관리회사를 면밀히 살펴라]
리츠는 투자자(주주)를 대신해 부동산을 운영하는 회사가 존재한다. 바로 자산관리회사, 즉 AMC(Asset Management Company)다. (…) 공모에 성공한 리츠의 공통점은 AMC에 대한 투자자들의 신뢰가 높았다는 것이다. 신한알파리츠의 AMC는 신한리츠운용이다. 신한리츠운용은 신한금융지주회사가 100% 출자하여 설립했다. 2019년 상장된 롯데리츠의 AMC 또한 롯데지주가 100% 출자하여 설립한 자산관리회사다. NH프라임리츠 AMC는 NH농협리츠운용으로 농협금융지주가 100% 지분을 보유하고 있다. 신한, 롯데 그리고 농협이 운영하는 AMC는 투자자들로부터 신뢰를 얻었고 뜨거운 공모 청약 경쟁으로 이어졌다.
- Part 2. 공모리츠 시대 생존방법

[국내 상장 공모리츠를 뜯어보자]
이리츠코크랩은 이랜드리테일이 운영하고 있는 5개 점포(NC 야탑, 일산, 평촌 등)를 보유·운영하고 있는 리테일 리츠다. 순자산은 2,668억 원 규모이며 현재 시가총액은 3,953억 원 수준이다. 2018년 6월에 상장되었으며 이랜드그룹이 앵커로 참여했다. 상장 당시에는 국내 최대 공모리츠였다. 상장 시점에는 일산, 평촌, 야탑 NC 3개 점을 소유한 상태로 상장했다. 이후 상장 자금으로 2001아웃렛 중계, 분당점을 편입시켜 대형 쇼핑몰 5개점을 운영하고 있다. 뉴코아 3개점은 직접 소유한 형태이며 2001아웃렛 2개점은 KB와이즈스타제6호 위탁관리리츠의 보통주 100%를 취득함으로써 간접 소유한 형태다. 투자부동산 현황은 다음과 같다.
- Part 2. 공모리츠 시대 생존방법

[리츠 투자, 위험 요소를 체크하라]
많은 장점에도 불구하고 리츠도 투자이기 때문에 분명 위험 요소가 존재한다. 역시 가장 큰 리스크는 주가 변동이다. 역사가 가장 오래된 미국 리츠를 조사해보면 실물 부동산과 비교했을 때 30년간 평균 수익률이 유사했다. 실물 부동산 연평균 수익률은 8.6%였고, 상장리츠 주식 연평균 수익률은 8.5%로 조사된다. 그러나 변동성은 크게 차이가 난다. 실물 부동산은 가격 변동성이 11.2%에 불과한 반면 상장리츠는 무려 19.5%에 달했다. 실물 부동산보다 가격 변동 리스크가 월등히 높다는 것을 확인할 수 있다. 물론 실물 부동산은 거래가 빈번하지 않기 때문에 변동성이 크지 않은 것이 일반적이다. 그러나 투자 관점에서 분석해 보면 변동성이 크다는 점은 분명 리스크로 작용할 수 있다. 리츠에 투자할 때 주가 변동성을 유의해야 하는 이유다.
- Part 3. 실전 투자, 반드시 체크해야 할 것들

리츠 투자에 가장 알맞은 시대가 왔다! 부동산보다 쉽고 주식보다 안정적인 최고의 투자처 2019년 9월 이후, 리츠의 위상이 달라졌다! 정책 혜택의 과실을 마음껏 즐겨라 최근에는 정부가 대놓고 ‘리츠에 투자하라’고 신호를 보낸다. 2019년 9월에는 아예 ‘공모리츠 활성화 방안’이라는 지원방안까지 발표하며 각종 혜택을 퍼주고 있다. 정부는 장기적으로 경기를 부양하면서 현재 시장이 갖고 있는 문제점을 해결할 수 있는 정책을 추진하기 마련이다. 여기에 딱 맞게 부합하는 것이 리츠다. 경기 침체로 증시에 힘이 없고 부동산 투자는 서울에 집중되어 집값 폭등을 야기했기에 이 문제점들을 한꺼번에 잡을 수 있는 대안으로 리츠를 꼽은 셈이다. 특히 서울 아파트에 몰려 있는 유동성을 분산시켜 ‘건강한 부동산 투자’를 유도한다는 점에서 정책적으로 큰 장점을 가지고 있다. 국토교통부가 나서서 각종 혜택을 주고 적극 홍보하고 있는 이유다. 현재 한국거래소에 상장된 리츠들의 주당 가격은 3,000~7,000원 수준으로, 이렇게 부담 없는 금액으로 투자를 시작할 수 있다는 점이 바로 리츠의 매력이다. 정말 ‘커피 한 잔 값으로 투자’할 수 있는 상품이라 할 수 있다. 이 책은 2020년부터 급성장하게 될 리츠의 모든 것을 담았다. 리츠에 대한 기본적인 지식부터, 실제 적용 가능한 투자 방법, 투자 종목에 대해 분석했다. 현재 상장되어 있는 리츠에 대한 분석부터 앞으로 상장될 주요 리츠, 높은 수익률을 기록하고 있는 해외 리츠까지 모든 걸 담았다. 이 책이 설명하는 대로 리츠에 투자한다면 예측할 수 없는 정책 변화나 운이 아닌, ‘실력에 따라 투자 결과가 충분히 달라질 수 있다’는 소중한 경험을 하게 될 것이다. 부동산 투자, 리츠가 아파트보다 나은 6가지 이유 ㆍ 전문가들이 대신 운용해준다 : 공모리츠를 운용하는 전문인력 대부분이 부동산 투자 전문가들이다. 그들은 위험을 인지하고 안정적으로 부동산을 운용할 수 있는 능력이 있다. ㆍ 쉽고 편하다 : 손쉽게 부동산을 소유하고, 운영에 따른 보상을 나누어 가질 수 있다. 또한 돈이 필요할 때나 수익이 발생했을 때 언제든지 지분을 매도할 수 있다. ㆍ 최적의 가격으로 매매할 수 있다 : 전문가들은 투자 부동산을 철저히 분석해 가치평가한다. 가장 적정한 가격을 산정해 매수하거나 매도하는 게 가능하다. ㆍ 소액투자가 가능하다 : 아주 적은 자본으로 시작할 수 있고, 매달 또는 매년 조금씩 투자하는 등의 전략적 매입도 가능하다. 이는 그만큼 투자 리스크가 적다는 의미다. ㆍ 매몰비용이 적다 : 거래세, 중개수수료, 보유세 등으로 거액의 매몰비용을 감수해야 하는 실물 부동산에 비해, 적은 수수료로 손쉽게 거래ㆍ보유할 수 있다. ㆍ 국내외 온갖 종류의 부동산 투자가 가능하다 : 해외 상장리츠를 보면 전통적인 거주나 오피스 부동산뿐 아니라, 투자수익률이 매우 높은 물류 부동산, 데이터센터에도 투자할 수 있다.