집값이 기다려주지 않는다면 방식을 바꿔라 - 부족한 자본을 발품과 전략으로 메우는 경매의 매력 집값은 빠르게 오르는데 종잣돈은 쉽게 모이지 않는다. 성실하게 일하고 저축해도 서울에 내 집 한 채 마련하는 일은 멀게만 느껴진다. 〈0원으로 시작하는 부동산 경매 이야기〉는 현실적 진입 전략으로 부동산 ‘경매’를 제시한다. 저자는 직장인과 자영업을 거쳐 투자자로 전환하는 과정에서 실제로 경매를 통해 물건을 낙찰받고 운영해 온 경험을 바탕으로, 경매의 구조와 실행 흐름을 구체적으로 풀어낸다. 이 책은 권리 분석의 핵심, 유찰 물건을 보는 기준, 감정가와 시세의 차이, 입찰가 판단 과정, 명도와 임대 세팅까지 실제 진행 순서에 맞춰 정리돼 있다. 성공 사례뿐 아니라 시행착오와 실패 경험도 함께 담아 위험 구간과 체크 포인트를 입체적으로 보여준다. 경매를 일부 투자자의 특수 영역이 아니라, 준비와 학습을 통해 누구나 접근할 수 있는 매입 전략으로 안내하는 실전 중심 가이드다.

들어가며 | 아무것도 하지 않으면 아무것도 일어나지 않는다 1부 당신이 지금 경매를 시작해야 하는 이유 이대로는 못 살겠다는 생각 규제가 강할수록 경매가 유리하다 성실하게 저축해서는 절대 못 사는 서울 아파트 이론이 빠삭해도 실천을 안 하면 끝이다 부족한 자본을 발품으로 메우는 경매의 매력 은행에서는 사라진 복리, 부동산에는 있다 인구 절벽 때문에 집값이 폭락한다고? 2부 왕초보를 위한 단계별 가이드 권리 분석 1: 등기부등본 보는 법 권리 분석 2: 말소기준권리 찾기 권리 분석 3: 인수되는 권리 찾기 권리 분석 4: 임차인의 권리분석 권리 분석 5: 무료·유료 사이트 활용과 최종 점검 임장 1: 물건 검색 임장 2: 온라인 임장 임장 3: 오프라인 임장 입찰 1: 법원 출발 전 반드시 확인해야 할 포인트 입찰 2: 입찰보증금은 수표 한 장으로 출금하라 입찰 3: 입찰표 작성은 신중하게 입찰 4: 최종 단계에서는 입찰 봉투까지도 확인, 또 확인 입찰 5: 낙찰받으면 물건지로, 패찰하면 다음 물건지로 낙찰: 발등에 떨어진 ‘잔금’이라는 불씨 명도: 서류상 내 집을 진짜 내 집 만드는 과정 보수: 공들인 만큼 돈이 되는 셀프 인테리어 9일 완성 3부 중급자로 발돋움하기 위한 질문과 답변 실전을 위해서 얼마나 공부해야 할까요? 투자할지 고민될 때 도움 되는 원칙이 있을까요? 청약이나 일반 매매는 별로인가요? 리스크를 맞으면 어떻게 하죠? 4부 나만을 위해 일하는 월세 직원 만들기 월세 직원 고용하기 월세 직원 1호기: 인천 용현동 3룸 빌라 월세 직원 2호기: 인천 주안동 3룸 빌라 월세 직원 3호기: 인천 부평동 3룸 빌라 월세 직원 4호기: 청주 25평 아파트 월세 직원 5호기: 청주 32평 아파트

사람은 쉽게 변하지 않는다. 집값이 왜 오르는지 공부하지 않는다면 이 대한민국이라는 나라에서는 부자가 될 확률이 점점 더 줄어든다. 우리나라가 망하지 않는 이상 부동산은 우상향한다는 믿음을 갖고 살아가도 된다. 솔직히 앞으로의 미래를 예단하거나 전망하는 것은 대단히 위험한 일이지만, 지난 과거부터 지금까지의 데이터로는 조금은 예측해볼 수 있다. 앞으로도 큰 이상 요인이 없다면 비슷할 것이라고 봐도 좋다.
_18쪽 중에서

부동산 경매를 해야 한다고 가장 많이 하는 이야기는 다음과 같다. 첫째, 부동산을 가장 저렴하게 살 수 있는 매입 방법이라는 점이다. 둘째, 일반 매매보다 대출이 많이 나온다. 감정가보다 저렴하게 낙찰받으면 낙찰가의 90퍼센트도 가능하다. 일본처럼 100퍼센트 대출을 받았다고 하는 사람도 있다. 셋째, 규제로부터 비교적 자유롭다. 투기 방지를 위해 토지거래허가구역 내 주택을 매수하면 실거주 의무가 발생하는데, 경매로 낙찰받으면 실거주 의무는 없다. 별도의 거래 허가도 받지 않아도 된다. 민사집행법 예외 규정에 따라 부동산 규제가 면제되는 경우가 생기기 때문이다. 자금조달계획서 제출이나 부동산 거래 신고 의무도 없다.
_33쪽 중에서

제로리스크-하이리턴을 증명한 삼남매 아빠의 실전 투자 기록 “더 떨어지면 사겠다”는 말은 시장에서 가장 비싼 선택이 되기 쉽다. 많은 사람이 집값을 전망하고 뉴스와 지표를 분석하지만, 실제 매입 단계에서는 멈춘다. 정보는 충분하지만 판단 기준이 없기 때문이다. 부동산 시장에서 격차를 만드는 것은 예측이 아니라 매입 방식과 실행 시점이다. 〈0원으로 시작하는 부동산 경매 이야기〉는 그 지점을 정면으로 다룬다. 부동산 경매를 위험하거나 복잡하기만 한 분야로 남겨두지 않고, 누구나 이해하고 따라 할 수 있도록 정리한다. 이 책은 화려한 성공담이 아니라 있는 그대로의 경험담을 공개한다. 첫 물건을 검토하는 단계부터 낙찰, 명도, 수리, 임대 운영까지 이어지는 실제 의사결정 과정을 공개하고, 아쉬웠던 포인트도 가감 없이 드러낸다. 경매는 왜 일반 매매보다 낮은 가격에서 시작되는지, 여러 번 유찰된 물건은 어떤 의미를 가지는지, 감정가가 왜 곧 시세가 아닌지 같은 기본 구조를 먼저 짚는다. 독자가 막연한 기대 대신 투자 기준을 갖도록 돕기 위한 구성이다. 차별점은 현장감과 밀도에 있다. 권리 분석에서 반드시 확인해야 할 요소, 초보자가 놓치기 쉬운 위험 신호, 입찰가를 정할 때 고려해야 할 변수, 경락 잔금 대출과 임대 보증금의 조합 방식까지 실제 숫자와 사례로 설명한다. 월세 세팅을 통한 현금 흐름 계산, 레버리지 사용 시 수익률 변화도 구체적으로 제시한다. 단순히 경매 절차를 안내하는 데서 그치지 않고 실전 감각을 기르고 판단 훈련을 할 수 있도록 이끈다. 저자는 경매의 장점만 보여주지 않는다. 명도 과정에서의 변수, 수리비와 기간 리스크, 금리 상승에 따른 부담, 과도한 대출 위험도 함께 다룬다. 실패담과 판단 착오 사례도 공개하며 독자가 같은 함정을 반복하지 않도록 경고한다. 또한 단기 차익 중심의 투자를 경계하고, 시장 사이클에 맞춰 보유 시나리오를 설정하도록 안내하며, 싸게 사는 기술보다 버틸 수 있는 구조를 설계하라고 일러준다. 이 책과 함께 소액 물건으로 시작해 경험을 축적하다 보면 어느새 ‘투자자’로 성장한 자신을 발견하게 될 것이다.