“부동산 시장은 이미 바뀌었다. 이제는 당신의 투자 방식을 바꿀 때다!” 국내 유일의 도시, 건축, 부동산 계획전문가의 격변하는 시장에서 ‘보석 같은 부동산’을 찾는 법 “부동산 시장은 이미 바뀌었다. 이제는 당신의 투자 방식을 바꿀 때다!” 국내 유일의 도시·건축·부동산 계획전문가의 격변하는 시장에서 ‘보석 같은 부동산’을 찾는 법 “지금 집을 사도 괜찮을까?” “시장의 방향은 어디로 흘러갈까?” “부동산 불패의 시대는 끝난 걸까?” 정권이 바뀔 때마다 반복되는 이 질문 앞에서 많은 이들은 판단을 미루거나, 막연한 전망에 기대어 움직인다. 그러나 KDI 예비타당성조사 자문위원이자 부동산 계획전문가 이상현 저자는 지금의 시장을 ‘위기’가 아니라 ‘정상화의 시작’이라고 진단한다. 그리고 지금 시장에서 중요한 것은 ‘타이밍’이 아니라 ‘기준’이라고 강조한다. 저자는 단기 차익이나 편법적인 투자에서 벗어나, 부동산의 본질적 가치와 도시의 구조를 이해하는 새로운 투자 관점을 제시한다. 과장된 개발 호재나 장밋빛 전망이 아니라, 최악의 상황까지 고려하는 확률적 사고를 통해 리스크를 줄이고 살아남는 자산을 고르는 방법을 안내한다. 특히 도시가 어떻게 성장하고 확장되는지, 자본은 어떤 흐름을 따라 이동하는지에 대한 이해를 바탕으로 시장에 휘둘리는 자산이 아니라 시간이 지나도 가치가 남는 ‘똘똘한 한 채’를 선별하는 눈을 길러준다. 저성장과 고금리, 정책 변화가 반복되는 지금의 시장에서 과거의 방식만으로는 더 이상 안정적인 투자를 기대하기 어렵다. 이제는 가격이 아니라 판의 흐름을, 타이밍이 아니라 기준을 배워야 할 때다. 이 책은 그 기준을 세우는 가장 현실적인 출발점이다. 격변하는 시장 속에서도 아파트뿐만 아니라 상가, 꼬마빌딩까지 중심을 잃지 않고 보석 같은 부동산을 가려내는 모든 방법을 제시한다. 이 책은 당신의 투자 기준을 완전히 바꿔줄 단 한 권이 될 것이다.

프롤로그 정책에 휘둘리지 않고 똑똑하게 투자하는 법 1장 불확실성의 시대, 기준을 다시 세우다 01 투자라고 믿었던 투기 02 설명할 수 없는 선택은 위험하다 03 도시와 부동산의 기본 작동 원리 04 도시의 가치를 결정하는 3대 요소 05 감이 아닌 숫자가 필요한 이유 06 부동산 분석은 생각보다 단순하다 07 숲을 먼저 바라보자 08 부동산의 가치는 이미 정해져 있다 09 부동산의 가치를 숫자로 읽는 법 2장 도시는 부동산 가격에 어떤 영향을 줄까? 01《도시기본계획》부터 펼쳐라 02 인구 변화는 가장 확실한 신호다 03 도시가 뻗어 나가는 방향을 주목하라 04 도시는 정해진 틀 안에서 움직인다 05 핵심은 생활권계획에 있다 06 인구배분계획으로 흐름을 읽자 07 일자리가 생기면 집값이 움직인다 08 신설되는 교통인프라를 확인하라 09 도시잠재력평가란? 10 도시잠재력평가 방법 3장 지금 주목해야 할 도약을 앞둔 도시 6곳 01 지역 선정 기준 02 서울시 동대문구 03 경기도 고양특례시 덕양구 04 경기도 부천시 오정구 05 경기도 과천시 06 경기도 남양주시 07 경기도 하남시 4장 똘똘한 한 채를 가려내는 기준(이론) 01 변동성보다 기본 가치를 보라 02 부동산 가격을 움직이는 핵심 요소들 03 제1요소 - 도시 중심지 접근성 04 제2요소 - 광역 MBD 접근성 05 제3요소 - 지하철 도보 접근성 06 제4요소 - 고속도로 접근성 07 제5요소 - 고용종사자 수 분포 08 제6요소 - 규모(세대 수) 수요력 09 제7요소 - 학군 수요력 10 제8요소 - 수변·녹지조망성 5장 비교하고, 선별하고, 결정하라(실전) 01 현장을 선명하게 만드는 손품의 힘 02 여러 부동산을 한꺼번에 비교해보자 03 한눈에 비교하는 아파트 점수표 04 아파트의 가치를 수치화, 등급화하다 05 복잡한 데이터를 한눈에 보는 법 06 항목별 점수에 차이를 만드는 기준 07 건축계획에 숨어 있는 가치 08 가성비를 분석하는 방법 09 아파트 가격, 어디까지 예측할 수 있을까? 10 부동산에도 MBTI가 있다! 유형별 부동산의 가치

제대로 된 원칙을 준수하여 수집한 자료는 단순해 보이지만 대단히 강력하며, 눈에 보이고 설명 가능한 데이터들이 쌓이면 누구도 쉽게 무너뜨리지 못하는 탄탄한 근거가 된다. 이런 기초적인 분석 작업과 산출된 결과값의 비교, 그리고 항목별 분석 결과에 대한 통찰력은 건물의 전체적인 가치를 판단하는 데 매우 중요한 기초 자료가 된다. -41쪽, 1장 불확실성의 시대, 기준을 다시 세우다

기존 원도심의 고밀개발지역은 이미 지가가 오를 대로 오른 상황에서 용적률 증가 등으로 인해 추가적인 가치 상승이 발생하기 때문에 투자 가성비는 낮지만 개발 기간이 상대적으로 짧아 환급성이 뛰어나다. 반면 새롭게 도시 확장이 일어나는 지역은 원래 지가가 낮았기 때문에 개발로 인한 부가가치는 높지만 도시개발 기간이 상대적으로 길기 때문에 투자 환급성은 상대적으로 떨어질 수밖에 없다. 따라서 현재 본인의 자금 사정과 원하는 수익 회수 기간 등을 고려하여 환급성이 상대적으로 좋은 원도심에 투자할지 아니면 가성비가 좋은 신생 도시거점지에 투자할 것인지를 면밀히 살핀 다음 자신에게 맞는 투자처를 택해야 한다. -90쪽, 2장 도시는 부동산 가격에 어떤 영향을 줄까?

서울시는 총 4개의 핵심개발축을 설정하고 있는데 그중에서 동대문구와 직접 관련이 되는 축은 성수ㆍ건대-왕십리-청량리-홍릉-광운대-창동ㆍ상계로 연결되는 ‘청년첨단혁신축’이다. 이러한 발전축은 축상의 중심 거점과 이를 이어 주는 영향축으로 구성되는데 이는 도로, 철도, 산업 및 연구시설 등으로 물리화되는 경우가 많다. 특히 이 청년첨단혁신축의 중심 거점 중에는 청량리왕십리-광역중심이 포함되어 있기 때문에 동대문구 안에서 청년첨단혁신축의 영향을 가장 많이 받는 지역 역시 전농1동이 포함된다. -143쪽, 3장 지금 주목해야 할 도약을 앞둔 도시 6곳

도시철도로의 도보 거리는 가장 접근성이 좋은 건물 출입구로부터 지하철 출입구까지의 거리를 실제 사람이 걸을 수 있는 보도, 횡단보도, 육교 혹은 지하 연결통로 등까지 고려해 측정한다. 주출입구든 부출입구든 쪽문이든 상관없이 사람이 출입만 할 수 있으면 된다. 거리별 등급 구간은 1km 이내까지는 100m를 기준으로 하고 1km를 초과하는 구간은 200m를 기준으로 구분한다. 간혹 지하철이 아파트 단지 건물 안으로 직접 연결되는 경우(예-서울 지하철 2호선 구의역과 연결된 자양동 롯데캐슬 이스트폴, 잠실역과 연결된 잠실롯데캐슬)가 있는데, 이 경우 비를 맞지 않고 이용할 수 있는 메리트가 있기 때문에 별도의 가점을 부여해 100m 이내 도보 접근이 가능한 아파트와도 차별을 두어야 한다. -211쪽, 4장 똘똘한 한 채를 가려내는 기준(이론)

가성비를 논하는 것은 현재 건물의 거래가격이 아닌 미래에 예상되는 건물의 가격과 그 변화의 정도가 얼마나 될 것인가를 가늠해 보기 위한 것이며, 향후 건물이 준공된 이후의 가격을 예측하기 위해서는 건물 본연의 가치, 즉 종합투자가치점수를 활용해야 한다. 시가는 시장 상황에 따라 부풀려지거나 축소될 수도 있는 등 왜곡될 소지가 있지만, 건물의 종합투자가치평가에 따른 점수는 심리적 요인이 철저히 배제된 객관적인 가치이기 때문에 신뢰할 만하다. -309쪽, 5장 비교하고, 선별하고, 결정하라(실전)

“왜 어떤 지역은 갑자기 뜨고, 어떤 곳은 계속 조용할까?” 도시의 변화 방향을 읽으면 다음 상승지가 보인다! 어느 날 갑자기 내가 살던 지역이 개발되면서 큰 자산 가치 상승을 경험하는 사람들이 있다. 많은 사람들은 이를 ‘운이 좋았다’고 말하지만, 사실 이런 변화는 우연히 아니라 도시의 구조와 개발 흐름 속에서 이미 예정된 결과에 가깝다. 상위 중심지에서 시작된 흐름은 주변 지역으로 확장되고, 정부와 지자체의 정책과 계획에 따라 특정한 축을 따라 성장한다. 특정 지역의 가격 상승 역시 개별 사건이 아니라, 도시 전체의 구조와 맥락 속에서 나타나는 필연적인 결과인 것이다. 도시의 변화는 특정한 부동산 유형에만 영향을 주는 것이 아니다. 도시의 구조와 개발 방향을 이해하면 아파트와 오피스텔 같은 주거용 부동산은 물론, 상가와 꼬마빌딩 같은 수익형 부동산에서 남들이 보지 못한 기회를 선점할 수 있다. ‘무엇을 사는가’도 중요하지만 ‘어떤 흐름 위에 있는 부동산을 선택하는가’도 못지않게 중요한 것이다. 《부동산 투자의 대전환》에서는 도약을 앞두고 있는 도시 6곳을 소개한다. 생생한 지도와 함께 도시가 언제, 어떻게, 왜 발전하는지를 설명해 투자 기회를 한눈에 파악할 수 있게 한다. 나아가, 도시의 확장 이유와 방향을 꿰뚫어 보는 법을 알려주어 관심 있는 지역이 앞으로 어떻게 변할지 예상하고 판단할 수 있게 한다. 그래서 이 책을 읽고 나면 단순히 ‘어디가 뜬다더라’는 말에 휘둘리지 않고, 다양한 시장 상황 속에서도 일관된 기준으로 판단할 수 있는 힘이 생긴다. “기회는 어떻게 포착하고, 무엇을 근거로 판단해야 하는가?” 부동산의 진짜 가치를 읽는 분석의 기술 좋은 물건일수록 가격이 높아지는 것이 시장의 원리다. 하지만 간혹 제값보다 낮은 가격에 나온 물건을 발견하기도 한다. 부동산 역시 마찬가지다. 건물의 성능과 가치가 제대로 평가되지 않았을 때 시장에서는 예상보다 낮은 가격에 거래되는 경우가 생긴다. 하지만 이러한 기회를 발견하기 위해서는 먼저 건물의 진짜 가치가 어느 정도인지 정확히 판단할 수 있어야 한다. 이 책은 전자제품을 구매할 때 스펙을 비교하듯, 부동산을 구성하는 다양한 요소들을 하나씩 분해하고 체계적으로 분석하는 방법을 소개한다. 감이나 분위기에 의존하는 대신 객관적인 기준을 통해 자산의 가치를 판단하는 ‘분석의 틀’을 제시하는 것이 핵심이다. 입지, 교통, 일자리, 학군, 자연환경 등 8가지 핵심 요소들을 중심으로 부동산과 지역을 함께 분석하는 방법을 구체적으로 안내하고, 저자가 실제로 부동산 분석 의뢰를 받을 때 활용하는 툴까지 모두 공개해 해당 부동산이 실제 가치보다 과도하게 가격이 형성된 것인지, 혹은 시장에서 저평가되어 있는 기회 자산인지 숫자로 판단할 수 있게 한다. 같은 물건을 보면서도 아무것도 느끼지 못하는 사람이 있는가 하면, 그 안에서 기회를 읽어내는 사람도 있다. 그 차이는 단순히 ‘좋아 보인다’는 감각이 아니라, 왜 그 물건이 기회인지 설명할 수 있는 근거와 기준에 있다. 스스로 이유를 설명할 수 없는 투자는 위험하다. ‘기회를 보는 눈’이 자산의 격차를 만드는 시대, 《부동산 투자의 대전환》은 당신에게 가장 먼저 필요한 책이다.