빌딩 중개 노하우와 투자 원리를 알면 누구나 건물주가 될 수 있다! 부동산 시장에서 큰돈을 벌 수 있는 방법 자산 증식을 꿈꾸는 사람들의 가장 큰 관심사는 바로 부동산이다. 우리나라의 가계 재산 대부분이 부동산에 몰려 있는 현상이 이를 증명한다. 하지만 자본이 부족한 상황에서는 선뜻 부동산 투자를 결심하기 힘들다. 부동산은 소액으로 구입하기가 어렵기 때문에 어느 정도 시드머니를 모아야 투자할 수 있다고 생각하는 것이다. 그런데 부동산 시장에서 돈을 버는 방법이 ‘투자’뿐인 것은 아니다. 부동산 시장에 많은 돈이 모인다는 것은 관련 산업 분야 또한 활발하게 운영되고 있다는 의미다. 택지 조성과 건물 신축 등의 과정을 관리하는 ‘부동산 개발업자’, 건물을 건축하는 ‘부동산 시공업자’, 부동산의 가치를 판정하고 금액을 산정하는 ‘감정평가사’, 부동산 관련 금융 상품을 개발하고 판매하는 ‘부동산 금융 전문가’ 등 부동산 분야에는 매우 다양한 직업이 있다. 그중에서도 부동산 거래를 중개하는 ‘공인중개사’는 마음만 먹는다면 누구나 시도해 볼 수 있다. 관련 자격을 갖추는 데 꽤 긴 시간이 필요한 다른 직업보다 진입 장벽이 낮다. 물론 자격증을 취득해야 하지만, 노력할 준비만 되어 있다면 전공 분야와는 무관하게 누구에게나 가능성이 열려 있는 것이 부동산 중개업이다. 『나는 빌딩 중개로 건물주가 되었다』는 부동산 업계에서 돈을 벌기로 결심하고 중개보조원으로 일을 시작해서 강남 한복판에 100억 원대 자산을 이룬 저자의 실전 경험을 담고 있다. 이 책으로 중개업에 관해 알아 가다 보면 부동산 시장이 운용되는 원리를 파악하게 되고, 자연스럽게 부동산 투자로 돈을 버는 방법까지 익힐 수 있게 된다.

저자 : 김명찬 (주)엠스빌딩부동산중개법인 대표 (주)엠스에셋 대표 전주대학교 부동산국토정보학과 겸임교수 중개보조원으로 시작해 서울 한복판에서 100억 원대 자산을 일군 부동산 전문가이다. 이 성취는 단순한 숫자의 합이 아니다. 결핍과 절박함의 차이를 이해하고 성과로 바꿔 낸 결과물이다. 2003년 강남에서 중개보조원으로 부동산 시장에 첫발을 내디뎠으며, 최악의 합격률을 자랑했던 제15회 공인중개사 자격시험에 합격하면서 본격적으로 빌딩 전문 중개인의 길을 걷기 시작했다. 성실함과 노력을 바탕으로 강남 빌딩 중개의 아이콘이 되기까지는 그리 오랜 시간이 걸리지 않았다. 빌딩 중개법인에서 십수년간 팀장으로 일했던 경험과 실전 투자를 통해 차곡차곡 쌓아 온 자산은 단순히 ‘대박’을 꿈꿨기에 성취할 수 있었던 것이 아니다. 비현실적인 꿈이 아닌, 현실적인 성과였다. 이후 2021년 엠스빌딩부동산중개법인을 창업해서 더욱더 활발하게 중개 업무를 진행할 뿐만 아니라 교육 체계와 매뉴얼, 고객 관리 시스템 등을 갖추고 직원과 함께 성장할 수 있는 노하우를 발전시켜 나가고 있다. 이와 더불어 빌딩 자산관리 회사인 엠스에셋도 함께 운영하고 있다. 가나아트센터와 석파정 서울미술관의 부동산 자문 및 컨설팅을 담당하고 있으며, 서민 전 넥슨 대표를 비롯해 연예인 장우혁, 장혁 등 수많은 자산가의 건물 매입 및 자산관리를 돕고 있다. 이밖에 전문 중개사를 꿈꾸는 후학을 양성하며 강연 등을 진행한다. 엠스빌딩부동산중개법인 www.msrealty.co.kr 엠스에셋 msasset.co.kr 유튜브 〈엠스TV〉 www.youtube.com/@ms-master

프롤로그 누구도 빌딩의 주인이 되지 말라는 법은 없다 추천의 글 Chapter 1. 돈이 모이는 곳에서 전문가가 되자 우리는 부자가 되고 싶다 부동산은 거짓말을 하지 않는다 고수익 평생 직장, 부동산 중개업 부동산 중개의 꽃 ‘빌딩 중개’ 엠스에셋 인싸이트 1 Chapter 2. 전문 빌딩 중개인에 도전하라 공인중개사 자격증을 취득하자 큰돈이 모이는 곳은 어디인가? 빌딩 중개의 단계별 프로세스 엠스에셋 인싸이트 2 Chapter 3. 전문 빌딩 중개인으로 첫발 내딛기 빌딩 중개인은 1인 사업가 처음 6개월이 성패를 좌우한다 빌딩 중개에서 매물의 범위 무엇이 좋은 물건인가? 매물 확보가 가장 기본이다 저평가된 저렴한 매물을 찾아라?시장에 나온 지 오래된 물건도 눈여겨보자?현장 임장으로 물건 찾기?공동중개로 매물의 파이를 키워라 절대 중개하지 말아야 할 빌딩 엠스에셋 인싸이트 3 Chapter 4. 밸류업 매물 찾기 밸류업 매물 찾는 방법 밸류업이 가능한 매물 개발 호재가 있는 지역?북쪽 도로를 접한 건물?코너에 위치한 건물?개선 가능한 맹지?리모델링이 효과적인 건물?입지가 우수한 경사지 건물?장기 임차인으로 인해 저평가된 건물 엠스에셋 인싸이트 4 Chapter 5. 고객 확보는 전쟁이다 사람 만나는 일을 즐겨야 고객을 확보한다 고객은 어디에나 있다 고객을 체계적으로 분류하라 고객의 니즈를 파악하라 신뢰로 고객의 마음을 훔쳐라 고객 만족을 불러오는 중개 노하우 엠스에셋 인싸이트 5 Chapter 6. 남다른 빌딩 중개인이 되기 위한 레벨업 수익은 전속중개에 달려 있다 계약을 성사시키는 협상 전략 부동산 상승기와 하락기에 따른 고객의 심리?매도자의 심리를 파악하라?매수자의 심리도 중요하다?빌딩 중개 협상 시 성공 보장 꿀팁 빌딩 매매 계약 시 중요 확인 사항 포괄양도양수 계약에 관해 알아 두자 빌딩 중개 과정에서 발생할 수 있는 문제점 매매할 때 기존 임차인 명도시키기 중개 보수를 잘 받는 노하우 엠스에셋 인싸이트 6 Chapter 7. 매출 상승을 위한 온라인 마케팅 왜 온라인 마케팅을 해야 할까? 부동산 프롭테크 플랫폼 활용법 블로그 마케팅 방법 유튜브 마케팅 방법 엠스에셋 인싸이트 7 부록 1 부동산 분야별 중개 실무 노하우 부록 2 성공하는 중개인을 만드는 마인드셋

당장 투자를 시작할 만한 자본이나 지식이 부족하다면 관련된 일을 하면서 돈을 모으고 공부를 하는 것도 하나의 방법이다. 큰돈이 모이는 부동산 분야에서 전문가로 우뚝 설 수 있다면, 그 노력과 열정의 대가는 상당히 묵직할 것이다.
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빌딩 중개인이 되려면 일반적인 공인중개사보다 꼼꼼하게, 더욱더 세부적인 사항을 볼 수 있는 안목이 필요하다. 건물의 물리적인 부분뿐만 아니라 법률적인 부분과 임대차 관련 내용도 검토해야 한다. 이에 관한 지식이나 노하우가 있어야 하는 것은 당연하다. 부동산 중개 시장을 운동장으로 비유하면, 빌딩 중개는 모든 종목을 아우르는 종합운동장이나 다름없다. 자산 투자의 정점에 있는 것이 빌딩 투자인 만큼 중개 시장의 정점에는 빌딩 중개가 있다.
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빌딩 중개를 하다 보면 어디에 있는 건물을 사는 게 정답이냐고 물어보는 매수자가 많다. 나는 물건마다 다르다고 이야기한다. 강남이라도 다 좋은 게 아니고, 인기 없는 지역이라도 무조건 안 좋은 게 아니다. 아무리 인기 지역이라도 안 팔리는 구석진 곳에 위치했거나, 건물의 상태가 별로라거나, 상가 입점이 만족스럽지 않은 경우가 있다. 반대로 인기 없는 지역이라도 대로변 및 코너에 위치했거나, 건물의 상태가 말끔하거나, 상가 입점이 잘되어 있는 경우가 있다. 게다가 주변 매매 사례보다 저렴하다면 금방 매각된다.
요즘에는 부동산 가치를 평가할 때 건물의 임차 구성이 어떻게 되어 있는지, 어떤 독특한 설계와 최신 트렌드를 반영했는지 등이 중요한 요소로 여겨진다. 물론 가장 중요한 것은 위치인데, 해당 지역의 특성과 조화를 이루는 건축물인지도 고려해야 한다. 즉, 지역 특성에 적합한 설계와 임차 구성이 건물의 가치를 높이는 핵심 요인이다.
_108쪽

코너 매물은 도로를 접하고 있어서 일조권 사선제한에서도 비교적 자유롭다. 그래서 신축이나 리모델링을 하면 빌딩 외형이 매우 웅장해 보인다. 실제 대지 넓이에 비해 커 보이는 시각적인 효과가 있는 것이다. 또한 코너에 빌딩을 신축하면 주차장을 한 면으로 하는 설계가 가능하기에 다른 한 면은 온전히 건물로 설계할 수 있다. 이러한 이유 때문에 코너 토지와 코너가 아닌 토지의 가치는 차이가 크다. 중개인도 매수자도 코너 매물을 선호할 수밖에 없다.
_162쪽

부동산 시장의 상승기가 시작되면 건물 가격이 서서히 오르고, 부동산에 무관심하던 사람들까지 시세를 주목하며 매수에 관심을 보인다. 매도자들은 이에 반응해서 호가를 올리고, 마음이 급해진 매수자들은 서둘러 건물을 보러 다니며 계약을 맺으려고 한다. 이때 일부 매도자들은 계속해서 가격을 올리다가 급기야는 팔지 않겠다면서 잠수를 타기도 한다. 애가 탄 매수자는 결국 매도자가 제시한 가격을 받아들여서 건물을 매매한다. 그 결과 부동산 신고가가 오르게 된다. 매수세는 더욱 강화되고, 거래량도 증가하면서 시장은 상승세로 전환된다.
_249쪽

빌딩 중개와 부동산에 관한 모든 것을 담은 책 저자는 부동산 중개, 그중에서도 큰 자본이 오가는 빌딩 중개를 통해 자산가의 길로 들어설 수 있는 방법을 제시한다. 빌딩은 거래 규모가 일반적인 거주용 부동산과 비교할 수 없을 만큼 크기 때문에 몇 건만 성공적으로 중개해도 억대 연봉자가 될 수 있다. 책에서는 공인중개사 자격증을 취득한 후 어떻게 업무를 시작할 수 있는지, 부동산 중개법인과 로컬 부동산의 장단점은 각각 무엇인지, 빌딩 중개사의 하루는 어떤 식으로 흘러가는지, 전문성은 어떻게 쌓을 수 있는지, 고객을 확보하는 노하우는 무엇인지, 수익은 어떻게 실현되는지 등 초보 빌딩 중개인이 궁금해하는 내용을 머릿속에서 구체적으로 그려 볼 수 있도록 단계별로 세세하게 설명한다. 또한 건물의 상태·위치·지역을 분석해서 좋은 매물을 고르고 확보하는 방법, 절대 중개하지 말아야 할 빌딩, 밸류업이 가능한 매물을 알아보는 노하우, 고객의 심리를 파악하는 법, 중개할 때의 협상 전략, 계약 시 중요 확인 사항, 포괄양도양수 계약에서 알아야 할 점, 중개 과정에서 발생할 수 있는 문제, 임차인 명도 방법, 블로그와 유튜브를 이용한 온라인 마케팅 등의 부동산 거래의 기술을 풀어냈다. 이밖에 부동산 투자에 관한 다양한 팁과 성공을 위한 마인드셋까지, 자산가를 꿈꾸는 이들에게 유용한 모든 것을 담았다. 중개 경험과 부동산 지식이 없는 누구라도 이 책을 통해 빌딩 중개 전문가로 나아가는 방법을 기초부터 차근차근 짚어 갈 수 있다. 한편, 고객을 확보하는 다양한 방법과 마케팅 노하우는 중개업 분야가 아니더라도 비즈니스를 할 때 매우 효과적으로 적용해 볼 수 있다. 부동산 투자의 원리까지 익힐 수 있는 안내서 빌딩 중개는 직업을 고민 중인 사회 초년생을 비롯해 직업 전환을 고려하는 이들에게 고소득을 올리는 전문가로 성장할 수 있는 길을 제시한다. 또한, 중개업에 발을 들이지 않더라도 빌딩 중개인 수준의 전문 지식을 익혀 두면 누구보다 뛰어난 부동산 투자자가 될 수 있다. 자본주의 사회에서 돈은 아주 강력한 힘이다. 물욕이 없다고 돈에서 벗어날 수 있는 것은 아니다. 적게 벌고 적게 쓰면서 삶을 평탄하게 유지하는 일은 생각보다 어렵다. 인간은 살아가는 동안 끊임없이 외부의 영향을 받을 수밖에 없기 때문이다. 그럴 때마다 돈은 하고 싶지 않은 일을 하지 않고, 하고 싶은 일을 할 수 있는 자유로움을 준다. 때때로 돈은 불쾌한 경험과 위기로부터 우리를 보호하기도 한다. 그리고 이러한 돈을 모으는 방법에는 부동산만 한 것이 없다. 강력한 힘을 얻기 위해 부동산에 관한 지식을 익히는 일은 아주 탁월한 선택이 될 것이다. 이 책을 정독하면 부동산 시장의 흐름을 알 수 있다. 빌딩 중개에 관심이 없더라도 이를 통해 투자 안목을 키울 수 있으며, 돈이 흐르는 원리를 이해할 수 있게 된다. 우리나라에서 돈 좀 있다는 사람들의 최대 관심사는 언제나 건물이었다. 이 책은 바로 그 건물을 소유할 수 있는 길을 제시하는 아주 현실적인 안내서다.