《공익개발론》은 토지와 도시개발을 둘러싼 불평등의 구조를 정면으로 묻는 책이다. 전병구 저자는 20여 년간 도시개발 현장에서 체득한 경험을 바탕으로, 개발이익이 왜 소수에게 집중되는지, 그 구조가 어떻게 제도화되었는지를 철학·역사·정책의 흐름 속에서 분석한다. 이 책은 토지를 단순한 사적 재산이 아니라 사회가 함께 만들어 낸 기반으로 바라보며, 개발로 발생한 초과이익을 공익으로 환원하는 ‘공익개발’이라는 대안을 제시한다. 고대 철학부터 현대 부동산 제도, 해외 사례까지 폭넓게 다루며, 한국 사회의 부동산 문제를 공정의 관점에서 다시 생각하게 한다.

저자 : 전병구 나주미래일반산업단지 개발사업(사업면적: 295만 4천㎡, 사업비 : 2,650억 원) Project Financing 담당 김포학운4 일반산업단지 개발사업(사업면적: 489,031㎡, 사업비 2,375억 원) 김포골든밸리4 자산관리(주) 대표이사 역임 김포골든밸리4 PFV(주) 대표이사 역임 양주역세권 도시개발사업(사업면적: 643,762㎡, 공공출자 : 양주시) 양주역세권개발 자산관리(주) 대표이사 역임 양주역세권개발 PFV(주) 대표이사 역임 춘천 학곡 도시개발사업(사업면적 : 325,606㎡, 공공출자: 춘천시 등) 춘천학곡자산관리(주) 대표이사 역임 국내 최초 비영리 도시개발 (주)학예천 대표이사

서문 공익개발을 위한 선언 제1장. 토지에 대한 시대적 사상과 철학 1.1. 고대 및 중세 시대: 토지와 공동체 관계 1.2. 근대 사유재 사상과 토지 철학 1.3. 근대 공공재 사상과 토지 철학 1.4. 공유지의 비극 1.5. 토지와 부의 불균형 담론 제2장. 한국 부동산개발과 투기의 역사 2.1. 근대 도시개발(토지구획정리사업) 2.2. 군사정부에서 탄생한 택지개발사업 2.3. 토지개발과 부동산 투기史(사) 제3장. 부동산개발 이익 환수 제도 3.1. 개발이익 환수의 제도적 개념 3.2. 조세형 부동산 이익 환수제도 3.3. 부담형 개발이익 환수제도 3.4. 공공시설 기부채납 및 감보 제도 3.5. 간접적 개발이익 환수방식 ‘결합개발제도’ 3.6. 복합적 개발이익 환수 사전협상제도 3.7. 개발이익 환수 변천과 과제 3.8. 개발이익 환수에 대한 사회적 공감대 3.9. 도시개발 이익에서의 사익과 공익 경계 3.10. 공익개발과 개발이익 환수제도의 재구성 제4장. 토지공개념과 토지공정재 4.1. 토지공개념 이론과 역사 4.2. 조지주의 4.3. 주지주의식 토지공개념 비판 4.4. 사유재를 부정하다 4.5. 불로소득, 기여소득, 기생소득 4.6. 공환소득(公還所得, Civic Return Income) 4.7. 토지에 관한 공정 4.8. 토지의 공정가치 4.9. 토지개발 이익 4.10. 지속가능한 토지 정의 4.11. 공익사업에서의 권리와 의무 4.12. 민관합동 도시개발에서의 공익개발 필요성 제5장. 공익개발[PIO development] 5. 공익개발[Public interest-Oriented development] 5.1. 공익개발 의제 5.2. 공공투자자 의제 5.3. 민간투자자 의제와 공정대가 5.4. 공익개발에서의 민간 투자 대가 5.5. 공익개발과 경기순환 관계 5.6. 지속가능한 도시개발의 사회적 정당성 공익개발 제6장. 세계의 비영리 개발-공익개발과의 비교 연구 6. 세계의 비영리 개발-공익개발과의 비교 연구 6.1. 프랑스의 “적정 임대주택” 6.2. 덴마크의 “비영리 주택” 6.3. 독일의 ‘주택 보급 촉진’ 6.4. 오스트리아-‘제한된 이익 주택’ 6.5. 스페인의 “보호 주택” 6.6. 영국의 지역사회 토지 신탁(CLT) 6.7. 기타 남미의 “법정 가치 환수 방식”과 공익개발 제7장. 공익개발의 문제화와 정치학 7. 공익개발의 문제화와 정치학 7.1. 고전과 근대 사상가들의 문제 인식이론 7.2. 공익개발의 문제화와 메커니즘 7.3. 사례분석 7.4. 논의와 결론 제8장. 더 나은 삶을 위하여 8.1. 인간적 삶에 대한 근본적 물음 8.2. 인간적 삶의 조건과 공정성 8.3. 토지와 인간적 삶 8.4. 새로운 대안 8.5. 더 나은 인간적 삶을 위한 길 에필로그 참고 문헌

《공익개발론》은 감정적인 분노나 선언적 구호에 기대지 않는다. 대신 “땅에서 생긴 이익은 누구의 것인가”라는 오래된 질문을 끝까지 밀고 나간다. 이 책의 강점은 명확하다. 토지 불평등을 개인의 욕망이나 시장 실패로 환원하지 않고, 제도와 철학의 문제로 끌어올린다. 특히 인상적인 점은 공익개발을 ‘공공이 모든 것을 통제하는 방식’으로 오해하지 않는다는 것이다. 민간의 투자와 역할을 인정하되, 제도적 결정으로 발생한 초과이익만큼은 사회로 환원해야 한다는 논리는 현실적이고 설득력이 있다. 개발이익 환수 제도, 토지공개념, 해외 비영리 주택 사례를 차분히 비교하는 서술은 이 책이 단순한 문제 제기가 아니라 정책적 논의의 출발점임을 보여준다. 이 책은 부동산 정책의 찬반을 가르려는 독자보다는, 왜 지금의 구조가 불공정한지, 그리고 어디까지가 정당한 사익인지를 고민하는 독자에게 적합하다. 도시와 토지를 둘러싼 논의를 한 단계 끌어올리는 책이다. 흔들리지 않는 문제의식이 이 책의 가장 큰 미덕이다.