기본계획과 정비계획의 관계, 정비계획의 기준설정, 추진위원회와 조합의 동의율 설정, 사업시행계획인가와 관리처분의 통합과 비례율, 시공사와 조합의 공사비 갈등 등 이러한 복잡한 구조는 도시정비를 진행하는 정부, 조합, 시공사들에게 시행착오 등의 많은 어려움을 겪게 할 수 있다. 또한, 이러한 어려움으로 인하여 도시정비에 관심이 있던 학생들의 도시정비에 대한 입문을 주저하게 할 수도 있다. 어쩌면 이러한 도시정비의 복잡하고 어려운 상황을 모두 해결할 수 있게 가이드 할 수 있는 책을 쓴다는 것은 불가능할지도 모른다. 이러한 생각의 끝에 그래도 도시정비 분야에서 오랫동안 다른 사람들보다 조금 더 경험하고 이론적인 체계의 확립을 위해 노력했던 한 사람으로서 이러한 어려움을 해결하기 위해 힘들어하며 열심히 노력하고 계시는 공무원, 조합원, 시공사 직원, 입문을 고민하는 학생 그리고 도시정비와 관련된 일을 하시는 분들에게 조금이나마 도움을 드려야겠다고 이 책 쓰는 것을 시작하였다.

저자 : 이용각 한양대학교 도시공학사 서울대학교 도시계획학 석, 박사 한양대학교 도시공학과 겸임교수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수 대한국토학회 노후계획도시정비위원회 부위원장 한국주택학회 주택정비연구위원회 부위원장 한국부동산원 추정분담금, 공사비 검증 자문위원 (주)대우건설 도시정비 업무(23년), 도시정비 임원 역임 현) (주) 도시정비 공사비 분담금 검증 연구원 원장

들어가며 5 제1장 도시의 계획과 관리 가. 도시의 개념과 정의 16 나. 도시의 구성요소 19 1) 인구 20 2) 토지와 건축물 20 3) 행정적 제도 21 다. 도시의 Life Cycle 22 1) 도시계획 22 2) 도시개발 26 3) 도시관리 27 4) 도시정비 28 제2장 도시정비의 개요 가. 도시정비의 개념 34 1) 일반적 개념 34 2) 법률적 개념 35 3) 경제적 개념 38 나. 도시정비의 연혁 40 다. 우리나라의 도시정비 연혁 42 1) 1910~1962(도시계획법제정이전) 43 2) 1962(도시계획법제정)~현재 52 제3장 도시정비의 작동원리 가. 작동원리 61 1) 정부중심형 61 2) 민간중심형 64 3) 혼합형(정부+민간) 68 나. 시기별 작동원리 72 1) 합동재개발방식 이전 도시정비 72 가) 1912년 경성시구개수예정계획노선 나) 조선시가지계획령과 토지구획정리사업 다) 난민 재정착사업(1950년대) 라) 양성화사업(1960년대) 마) 현지개량사업(1970년대 초) 바) 자력재개발방식(1973~1975) 사) 차관재개발방식(1976~1981) 아) 위탁재개발방식(1979~1982) 2) 합동재개발방식 이후 도시정비 95 가) 합동재개발방식(1983~) 나) 합동재개발사업세부시행지침(1984.1.24.) 다) 주택개량재개발사업(합동재개발)예규 라) 도시및주거환경정비법 다. 도시정비 작동을 위한 주체별 기능과 역할 102 제4장 비례율과 사업성 가. 비례율의 개념 108 1) 비례율(Asset Growth Rate) 108 2) 종전가치(종전의 토지 및 건축물의 총가액) 110 3) 종후가치(사업완료후 대지 및 건축물의 총수입) 114 4) 사업비(총사업비) 117 나. 비례율의 연혁 118 1) 렉스 아디케스(Lex Adickes)법 119 2) 감보법 120 3) 조선토지개량령 120 4) 조선시가지계획령 123 5) 1971년 도시계획법 개정 124 6) 주택개량재개발사업예규 125 다. 비례율의 원리 126 라. 비례율의 한계 132 마. 비례율의 확장 134 1) 종전가치와 종후가치의 분해 134 2) 용적률 변수의 결합 136 3) 확장된 비례율 모델 137 바. 사업성(Financial Analysis) 142 1) 조합의 비례율(사업성) 분석 143 2) 건설회사(시공사) 사업성 분석 149 3) 조합과 건설회사(시공사)의 사업성 관계 150 제5장 관리처분과 입체환지 가. 관리처분과 입체환지의 개념 154 1) 관리처분의 개념 154 2) 입체환지의 개념 157 나. 관리처분의 연혁 159 다. 관리처분방식의 변화 161 라. 관리처분과 입체환지와의 관계 166 마. 관리처분계획 수립 166 1) 분양공고 및 분양신청 167 2) 관리처분계획 수립 변화와 실제 168 가) 1971년 도시계획법 나) 1976년 도시재개발법 다) 도시및주거환경정비법 라) 관리처분계획과 비례율(분담금) 마) 관리처분계획수립의 실제 제6장 도시정비와 동의율 가. 동의율의 연혁 189 나. 주요 단계별 동의율 195 다. 수용 · 사용과 매도청구 202 라. 동의율과 비례율의 관계 205 제7장 도시정비의 종류와 절차 가. 도시정비사업의 종류 212 1) 도시정비사업의 분화 212 2) 정비사업의 종류 213 3) 주요 정비사업의 종류 217 가) 재개발 재건축사업 나) 가로주택정비사업 다) 노후계획도시정비사업 4) 법률과 다른 이름의 도시정비사업 223 나. 도시정비의 절차 224 1) 계획단계 225 가) 기본방침 나) 기본계획 다) 실행계획 라) 계획단계 소요기간 2) 시행단계 247 가) 토지등소유자 나) 재원(resource) 다) 사업시행자(사업시행주체) 라) 조합의 설립 등 마) 사업시행계획 바) 처분계획 사) 이주 및 철거 아) 분양 및 착공 자) 준공 및 조합해산 3) 시행단계 소요기간 258 4) 절차의 중요성 259 제8장 도시정비의 현상과 미래 가. 도시정비의 현상 262 1) 공사비 갈등 262 2) 소요기간의 장기화 265 3) 초기 투입비용 266 4) 조합원분양가 설정 268 5) 노후계획도시 통합정비 269 나. 도시정비의 미래적 관점 273 1) 공사비 갈등의 미래적 관점 273 2) 소요기간의 장기화 미래적 관점 275 3) 초기 투입비용의 미래적 관점 279 4) 조합원분양가 설정의 미래적 관점 280 5) 노후계획도시의 통합정비의 미래적 관점 282 다. 한국의 도시정비 283 참고문헌(References) 287 찾아보기 291

『한국 도시정비론』은 복잡하게 얽힌 도시정비의 구조를 이론과 실무의 관점에서 체계적으로 풀어낸 전문서이다. 기본계획과 정비계획의 관계, 동의율과 비례율의 설정, 관리처분과 입체환지의 구조 등 도시정비의 핵심 쟁점을 원리 중심으로 정리하여 독자가 전체 흐름을 입체적으로 이해하도록 돕는 책이다. 저자 이용각은 20여 년 이상 도시정비 현장에서 활동한 실무 경험과 학문적 연구를 바탕으로, 제도와 사업성, 이해관계자 간 갈등 구조를 균형 있게 설명한다. 정부·조합·시공사의 역할과 기능을 구분하고, 각 주체의 관점에서 사업성을 분석함으로써 이론이 실제 사업 과정에서 어떻게 작동하는지를 구체적으로 제시한 점이 특징이다. 실제로 저자는 한국 최초로 새로운 비례율 공식을 만들어 냈다. 특히 비례율의 연혁과 확장 모델, 관리처분계획의 변화 과정, 동의율과 수용·매도청구의 관계 등은 도시정비의 작동 원리를 이해하는 데 핵심적인 내용이다. 공사비 갈등, 사업기간 장기화, 초기 투입비용 증가와 같은 최근의 현안을 미래적 관점에서 조망하며, 노후계획도시 통합정비 등 새로운 흐름까지 폭넓게 다루고 있다. 『한국 도시정비론』은 도시정비를 처음 접하는 학생에게는 입문의 길잡이가 되고, 현장에서 고민하는 공무원과 조합원, 시공사 실무자에게는 실질적인 판단의 기준을 제시하는 지침서이다. 복잡한 제도와 이해관계를 하나의 체계로 엮어낸 본서는 한국 도시정비의 현재를 진단하고 미래를 모색하는 데 필요한 이론적 토대를 제공하는 책이다.