《아파트 너머로 땅으로》는 아파트 중심 주거문화가 당연해진 시대에 “과연 이것이 유일한 선택인가”라는 질문을 던지는 책이다. 저자는 토지를 단순한 부동산이 아닌 삶의 터전이자 역사·제도·공동체가 축적된 공간으로 바라보며, 아파트를 넘어 타운하우스·연립주택·저층 주거 등 다양한 주거 가능성을 현실적인 제도와 사례로 풀어낸다. 이 책은 집의 형태를 바꾸자는 이야기가 아니라, 어떤 공간에서 어떤 삶을 살 것인지 스스로 다시 생각하게 만드는 주거·토지 에세이다.

저자 : 문홍열 그는 40년 넘게 토지행정과 토지연구로, 땅이 가진 본질적 가치와 인간 행태를 탐구해 온 토지전문가이자 작가입니다. 산업화 과정에서 산과 논밭이 공장용지나 주거용지가 되고, 바다를 메워 수변도시가 되는 현장에서 통찰력을 얻었습니다. 때로는 산과 논 사이에 낀 라이스 테라스가 공적 장부에 등록되어 있지 않은 것을 알고 연구자로서 ‘머쓱타드’한 순간이 되기도 하였답니다. 행정학 박사학위 취득 후 25년 넘게 강연과 칼럼으로 여러 권의 저서를 출간하였습니다. 문학 분야에서는 한국 예술인으로 활동하는 등 토지 이야기를 우리의 삶과 연결하여 풀어가는 것을 보람으로 여기고 있습니다.

머리말 - 아파트 너머로 땅으로 프롤로그 - 토지가 삶의 터전이다 제1부: 토지는 무엇인가? 1. 토지가 사회적 지위로 2. 토지를 조사하고 소유자를 조사하고 3. 땅을 사 놓고 등기는 미루다 4. 농지를 지키고 버리자 5. 내 땅이라고 내 맘대로 6. 돈 주고 사는 자격증으로 7. 도로는 도시와 사람을 잇는다 8. 주거지역과 상업지역은 시소를 타듯이 9. MZ세대의 레저시설은 Wi-Fi에서 제2부: 사회변화에 토지는 따라간다 1. 인구 34.8%가 토지 소유, 상위 10%가 87% 소유 2. 토지정책이 사람을 도시로 3. 나는 도시계획가이다 4. 주거시설 65% 아파트 지분은 낮다 5. 고층 아파트로 교통량 증가로 6. 재건축은 피할 수 없다 7. 도시는 Fresh로, MZ세대가 꿈꾸는 공간 8. MZ세대의 새로운 주거 트렌드 9. 도시를 MZ세대가 이끌어 10. 초고층 건축물은 에너지 먹는 하마 11. 저층으로 테라스 House Trend로 12. 인구변화로 용도변화로 주거 패러다임 13. 허물어지고 다시 서는 시간, 타운하우스로 14. 토지개발은 물길 따라 수변으로 15. 물길을 디자인하다, 낙동강 상류를 문화시설로 16. 낙동강 하류를 수변공간으로 17. 낙동강 하류를 수변공간으로 땅으로 18. 낙동강 하류를 수변공간으로 바다로 19. 산토리니가 해변으로 섬으로 20. 토지는 물려줄 소중한 공간으로 제3부: 토지 어렵지 않다 1. 토지 가치는 겹겹의 권리분석으로 2. 토지를 엮어 가는 의사표시 3. 토지개발로 이익이 생기면 일부는 환수 4. 토지를 왜 알아야 하는가? 5. K 국토는 미래를 담는 그릇이고 약속 6. 계획으로 층위로 지방시대로 7. 딛고 선 이 땅은 ‘토지국밥’ 8. 도시기본계획의 예정 용지가 도시지역으로 9. 토지의 옷은 지역·지구·구역 10. 공간 재구조화 계획으로 다각적으로 11. 도시혁신 구역과 복합용도구역으로 시너지효과를 12. 입체 복합구역으로 주차장을 13. 토지기록은 땅으로 가는 신분증으로 14. 크면 작게 틀어지면 고쳐서 15. 구불구불한 것은 반듯하게 16. 토지를 쪼개서 붙여서 이용으로 17. 등기사항증명서 천원의 권리로 18. 지목은 토지의 Category 19. 용도지역으로 도시관리계획으로 20. 건축은 용도지역을 Follow 해야 21. 때로는 유연하게 때로는 더 단단하게 22. 도시지역은 세세하게 지구단위계획으로 23. 농지로 땅으로 지방으로 24. 개발행위로 형질변경으로 건축물로 25. 산속 임야, 개발을 통해 대지로 26. 건축물을 짓는 대지의 조건은 27. 대지와 도로 그리고 용도지역이 걸리는 경우 28. 대지 밀도·분할 제한·높이 제한 29. 건축물 SIZE는 기록물을 보아야 30. 건축이 가능한 도로는 31. 건축으로 도로대장으로 32. 도로는 건축 기준으로 덤프트럭이 들어가는 도로 33. 도로에서 건축으로 일상으로 34. 민간자격증으로 걸어서 토지까지 35. 소유자가 분명하지 않은 미등기 토지 36. 토지거래는 경계 check부터 37. 이 땅의 찐 소유자는 누구인가 38. 내돈내산으로 호갱은 벗어야 39. 분쟁으로 측량으로 경계로 40. 토지분쟁은 어디에서나 일어난다 제4부: 살아가는 공간 땅으로 1. 집은 공간이다 2. 사회변화가 토지의 용도를 변화시켜 3. 임대차는 공유주택의 개념으로 4. 아파트 편리하고 안전한가? 5. 노후 주택에서 다가구주택으로 6. 농업진흥 지역 밖으로 땅으로 주택으로 7. 농지를 주택으로 농지전용으로 8. 일반주택으로 농가주택으로 9. 농어업인 자격으로 농가주택으로 10. 땅으로 가는 숲속 야영장으로 11. 땅으로 TDR로 타운하우스로 12. Korean Style 타운하우스 13. 커뮤니티를 이루어 안정감으로 14. 저층으로 고급 주택으로 15. 주거를 수직에서 수평으로 삶으로 제5부: 아파트 너머로 땅으로 1. 수직으로 가는 고층 APT 이대로 좋은가? 2. 런던의 고층 주거 타워 블록 3. 런던 타워 블록(Tower block) 아파트 4. 한국과 런던의 타워 블록은 다르다 5. 늘어가는 고층 APT 땅은 어디에 6. 재건축으로 고층 APT로 7. 주거는 다양성으로 기능변화로 8. 연립주택(Row House)으로 9. 다세대주택(Multi-household House)으로 10. 다가구주택(Multi-unit House)로 11. 토지는 시소 타듯이 농업도시 12. 농촌 공간 재구조화로 농촌특화 지구로 13. 나 홀로(Lonely)주택 Village로 14. 산자락 관광으로 땅으로 에필로그 - 토지는 미래를 만들어 가는 공간

이 책의 가장 큰 강점은 현실감이다. 추상적인 주거 담론이 아니라, 실제 토지 제도와 행정, 역사적 맥락을 차근차근 짚는다. 그래서 읽다 보면 “그럴듯한 이상”이 아니라 “가능한 선택”으로 다가온다. 특히 토지를 둘러싼 권리와 책임, 사유재산과 공공성의 긴장을 다루는 대목은 날카롭다. ‘내 땅이니 내 마음대로’라는 말이 왜 갈등을 낳는지, 그럼에도 왜 개인의 권리가 존중돼야 하는지를 균형 있게 보여 준다. 교조적이지 않다. 현장을 아는 사람의 언어다. 또 하나 인상적인 점은 세대 감각이다. MZ세대의 주거·레저 트렌드를 Wi-Fi, 캠핑, 코리빙 같은 키워드로 연결하며, 도시와 농촌·주거와 여가의 경계를 재구성한다. 이는 단순한 유행 분석이 아니라, 앞으로의 토지 이용과 주거 패러다임을 읽는 단서다. 다만 이 책은 가볍지 않다. 분량도, 밀도도 있다. 하지만 그만큼 얻는 게 분명하다. 아파트가 당연해진 시대에 “다른 삶은 정말 불가능한가?”라고 묻는 독자라면, 이 책은 확실한 생각의 발판을 제공한다. 결론은 분명하다. 《아파트 너머로 땅으로》는 집 이야기를 가장해 삶의 구조를 다시 묻는 책이다. 지금 주거에 답답함을 느끼고 있다면, 이 책은 도피가 아니라 판단을 돕는 도구가 되어 줄 것이다.