경기 침체에도 플랫폼 기반 공간임대 사업은 된다! 100개 이상의 물건 오픈과 운영 경험으로 쌓은 수익화 노하우 대방출! 1,000명이 넘는 부동산 사장과 맞닥뜨리며 발굴해 낸 최고의 임장 비법 수록! 공간임대사업은 큰돈이 투자되지 않으면서 리스크가 적고, 시간이 많이 들지 않으면서 스트레스도 많지 않으며 거기다가 현금 흐름도 원활하고 퇴사 이후의 삶도 책임질 수 있는 그야말로 금상첨화인 사업이다. 더구나 K-열풍으로 한국으로 쏟아지는 외국인, 넘쳐나는 글로벌 노마드족, 일자리를 찾아 빠르게 이동하는 MZ세대 등 시대의 흐름을 타고 있기에, 단순한 부업이 아니라 조기 은퇴와 장기적인 부동산 사업으로도 확장할 수 있는 현실적인 인생 전략이 될 수 있다. 이 책의 저자는 단기임대, 에어비앤비, 파티룸, 쉐어하우스 등 수많은 공간을 직접 기획·운영하며 현장에서 얻은 실전 노하우를 바탕으로, 단순히 공간을 빌려주는 것을 넘어 ‘월급 이상의 현금흐름’을 만드는 구조를 연구하고 증명했고, 이를 바탕으로 단기임대 창업자 교육, 유튜브 채널 〈돈버는 공간 - 최사장〉을 통해 시장의 현실과 전략을 가감 없이 공유하고 있다. 책은 번뜩이는 아이디어보다 중요한 것은 실행력과 지속성이라는 믿음 아래 누구나 따라 할 수 있는 '월급 두 배 만들기' 공식을 정리한 기록이다. 월급이 전부라고 믿는 이들에게, 삶의 선택지를 넓히고 싶은 이들에게, 이 책이 가장 현실적인 지도이자 출발점이 될 수 있다.

프롤로그 04 1. 사업은 열심히 한다고 성공하는 게 아니라 흐름이 따라줘야 한다 ● K-컬쳐의 약진, 국내 에어비앤비도 동시에 약진 19 ● 환경과 트렌드 변화에 최적화된 공간임대사업 26 ● 공간임대 시장은 여전히 블루오션이다 32 ● 투자비와 실제 수익 대공개 38 ● ‘비대면-자동화’라는 플랫폼 사업의 독특한 특징 47 ● 지속 가능성과 확장성을 위한 레벨 1~4 54 2. ‘퇴근 이후의 시간’을 활용해 ‘퇴사 이후의 삶’을 만들어 가자 ● 숙박업과 임대업의 차이, 그리고 각 플랫폼의 장단점 65 ● 각 플랫폼에 따른 입지 선정의 실제 노하우 72 ● 전대차 계약, 지속 가능한 수익을 위한 진입 장벽 뚫기 78 ● 집주인의 심리와 전대차 계약을 뚫는 비장의 무기 85 ● 임장의 중요성과 부동산 사장님의 심리 91 ● 이제 막 창업한 사람들의 현실 조언 98 3. 매력적인 공간과 서비스를 창조하고 예약률을 높이는 법 ● 우리는 ‘공간을 대여하는 사람이지 ‘케어’하는 사람은 아니다 107 ● 에어비앤비 외국인 게스트와의 문제 115 ● 게스트의 마음을 움직이는 공간 기획의 모든 것 123 ● 예약률을 높이는 사진 촬영 노하우 130 ● 청소 이모님과 알바 활용을 통한 더 많은 시간 확보 136 ● 임대 사업에 다소 불리한 유리 멘탈 강화법 143 ● 내 성격이 이렇다면? 공간임대업이 딱 맞는 사람 152 ● 좋은 에어비앤비 후기를 유도하는 몇 가지 노하우 158 4. 실제 사례를 통해 배우는 수익 창출의 길 ● 사례 ① _ 외국인이 몰리는 압구정 로데오 거리 구옥 에어비앤비 169 ● 사례 ② _ 인근 시세 대비 월세 절반, 신대방역 반지하 미스터멘션 174 ● 사례 ③ _ 꾸준한 수익을 올렸던 삼성역 인근 오피스텔 삼삼엠투 178 ● 사례 ④ _ 1년 내내 공실이 없던 최적의 마포역 인근 원룸 삼삼엠투 184 ● 사례 ⑤ _ 인근 삼성병원으로 끊이지 않는 직장인 수요 강남 삼삼엠투 188 ● 사례 ⑥ _ 잠실로 출퇴근하는 직장인이 많은 천호역 삼삼엠투 192 ● 사례 ⑦ _ 직장인들이 많은 구로디지털단지역 원룸 삼삼엠투 195 ● 사례 ⑧ _ 단기 임대 사업으로 처음 운영했던 산본역 원룸 삼삼엠투 198

K-컬처의 확산으로 한국을 찾는 외국인 관광객은 폭증하고 있다. 또한 한국 산업 경쟁력이 강화되면서 한국에서 장기 체류하는 고급 인력도 늘어나고 있다. 더 나아가 디지털 노마드나 재택근무 등이 늘어나면서 짧은 기간 동안 머무를 곳을 찾는 사람들도 많아지고 있다. 그러니 앞으로 공간임대업은 꾸준히, 더욱 발전할 것으로 예상된다. 16쪽

사업을 하는 사람이라면 누구나 ‘트렌드와 흐름’이라는 것이 얼마나 중요한지를 알고 있을 것이다. 자신이 생각하기에 아무리 뛰어난 제품과 서비스라고 하더라도, 현재의 트렌드에 부합하지 못하고 매력적인 흐름에 동참하지 못하면 결국 성공 가능성은 낮아질 수밖에 없다. 그런 점에서 공간임대사업은 현재 트렌드와 흐름에 매우 잘 맞는 사업이라고 할 수 있다. 18쪽

앞에서도 이미 살펴봤지만, 향후 공간임대의 수요는 지금보다 더욱 늘어날 것으로 보이며, 따라서 지금 시점에서 ‘레드오션’이라고 판단할 필요는 전혀 없다. 34쪽

직접 매입의 경우에는 확장성 측면에서도 현저하게 가성비가 떨어진다. 한 번에 2~3억 원이나 드는 원룸이나 오피스텔을 10개만 마련하려고 해도 20~30억 원이라는 엄청난 금액이 필요하다. 일반인에게 이런 방식의 확장은 애초에 불가능하다고 해도 과언이 아니다. 따라서 공간임대업을 하려고 한다면 매매보다는 임차를 해서 운영하는 것을 권장하고, 만약 본인이 건물주이거나 주택 등을 가지고 있고, 수요가 많은 입지라면 플랫폼을 활용하는 전략은 유효하다고 할 수 있을 것이다. 45쪽

심지어 비대면이라는 특징까지 있기에 아주 특별한 경우를 제외하고는 고객을 직접 만날 필요도 없다. 메시지만으로도 얼마든지 소통이 가능하기 때문에 통화할 일조차 없다는 이야기다. 더 나아가 퇴실 후의 청
소, 소모품 관리, 임대 공간의 비밀번호 관리까지도 모두 자동화할 수 있다. 어떻게 보면 공간임대사업은 기존 사업의 개념을 완벽하게 바꾸었다고 볼 수도 있다. 47쪽

첫 시작 단계에서는 삼삼엠투를 통해 규모가 작은 원룸이나 투룸, 소규모 오피스텔 1호점을 개업해 경험을 쌓는 일에 집중해야 한다. 특히 전 과정을 반복적으로 해 보아야 한다. 예약 관리, 고객 응대, 청소 등을 일련의 시스템으로 만들어 자동화된 운영을 해야 하고, 이를 통해 시간과 에너지를 아끼는 법을 배워야 한다. 이 과정을 2~3개월 정도 하다 보면 누구라도 익숙해질 수 있을 것이다. 충분히 노하우가 쌓였다고 생각하면 2~3호점을 개업해, 매월 최소 100만 원에서 최대 200만 원 정도의 현금 흐름을 만들 수 있다. 55쪽

물론 이러한 전대차 계약 없이 임대 공간을 운영할 수도 있다. 집주인이 하루 종일 자신이 임대한 집을 관찰하면서 전대차를 하는지, 혹은 며칠 단위로 체류하는지를 감시할 리는 없기 때문이다. 그래서 전대차 계
약을 하지 않아도 사업을 할 수는 있지만, 문제는 그것이 엄연한 계약 위반이라는 점이다. ‘불법’이라고까지는 할 수 없지만, 그럼에도 계약 위반 사실이 추후라도 발각되면 언제든 계약 해지를 당할 수 있으며, 그에 따른 불이익은 본인이 오롯이 감당해야 한다. 68쪽

입지 선정에서 가장 주목해야 할 곳은 바로 지하철 2호선 라인이다. 내국인이든 외국인이든, 2호선을 통해 서울 및 경기도 전역으로 뻗어나갈 수 있고, 관광지 접근성도 매우 좋다. 강남, 마포, 영등포, 홍대, 합정,
종로, 동대문, 그리고 한강이 인접한 뚝섬과 성수가 핵심 지역이다. 또한 외국인들이 많이 찾는 명동과 이태원으로도 쉽게 이동할 수 있다. 특히 한국의 지하철 시스템이 잘 되어 있다는 점은 외국인들에게 널리 알려져 있기 때문에, 그들은 대부분 지하철역을 중심으로 임대할 공간을 선택한다. 73쪽

하지만 나는 이제까지 단 한 번도 전대차 계약 없이 임대 사업을 하지 않았고, 또 나의 교육생 중 일부가 전대차 계약을 뛰어넘고 그냥 사업을하면 안 되겠냐는 말을 할 때도 “절대로 그렇게 해서는 안 된다.”는 점을 여러 번 강조한다. 그런데 이는 단순히 ‘사업을 하려면 정정당당하게 하라’거나 혹은 ‘조금의 리스크라도 있으면 안 되지 않겠냐’는 단속의 차원이 아니다. 81쪽

내가 주로 사용하는 방법은 일단 ‘신뢰할 만한 구조를 가진 콘셉트’를 제시하는 일이다. 그리고 이러한 여러 콘셉트 안에서는 어쩔 수 없이 일정하게 재임대하는 부분이 생길 수밖에 없다는 논리를 내세우는 일이
다. 예를 들어 ‘취업 컨설팅 콘셉트’를 제시할 수도 있다. 이럴 때 우선 부동산 사장에게 이렇게 말한다. “나는 취업 컨설팅을 하는 사람이고, 내가 컨설팅을 하는 지방의 교육생들이 자주 서울로 올라오게 된다. 지금 계약하려는 이 집을 그 교육생들에게 숙소처럼 사용하게 하고, 다소 저렴하게 10만 원 정도를 받으려고 한다. 집 계약이 가능하겠는가? 87쪽

또한 임장을 많이 한 사람일수록 더욱 빠르게 사업에 진입하거나 성공을 이뤄낼 수 있다. 그런 점에서 임장은 발품을 파는 힘든 과정일 수도 있지만, 또 다른 측면에서는 성공으로 가는 가장 확실한 디딤돌이 되
기도 한다. 다만 임장의 과정에서 주의해야 할 몇 가지 점이 있다. 91쪽

또 마음에 드는 매물이 있어서 계약을 하겠다고 말해 놓았다고 하더라도, 부동산 사장의 연락이 오기만을 기다려서도 안 된다. 일정한 시간을 정해 놓고 연락이 오지 않으면 ‘집주인과 어느 정도까지 이야기가 진
행됐는지’를 확인할 필요가 있다. 물론 너무 과도하고 빈번하게 문의할 필요는 없지만, 적절한 확인을 하면 오히려 부동산 사장들에게 ‘이 사람은 정말 하고 싶구나’라는 이미지를 줄 수 있다. 따라서 부동산 사장들도 좀 더 적극적으로 집주인에게 이야기를 하곤 한다. 95쪽

이렇게 일반적인 문의나 정당한 요구에 대해서는 그저 특별한 것 없이 문제를 해결하면 그만이지만, 문제는 일부 과도한 요구를 하는 고객들이 있다는 점이다. 이럴 때는 하나의 원칙만 기억하면 된다. ‘애초 내
가 해야 할 의무가 있는 것이 아니면 정중하게 거절하면 된다. 그래도 멈추지 않을 때는 환불을 해주겠다고 하면 된다.’ 109쪽

‘공간임대사업’이라는 말에서 알 수 있듯이, 이 사업의 핵심 경쟁력은 단연 ‘공간’이라고 할 수 있다. 고객은 일정 기간 자신의 마음에 드는 공간을 사는 것이고, 수많은 공간 중에서 가장 매력적인 공간을 선택하게 마련이다. 따라서 사업자들이 가장 많이 신경 써야 할 부분은 바로 이 공간을 어떻게 매력적으로 보이게 하느냐고 할 수 있다. 다만 이를 단순히 ‘예쁜 인테리어’ 혹은 ‘고급스러운 소품’에 한정해서 생각해서는 안 된다. 더 중요한 것은 전체적인 공간의 연출이라고 할 수 있으며, 여기에는 반드시 사전에 기획 단계가 있어야만 한다. 자신의 공간을 선택하는 고객의 상황을 최대한 고려해야 한다는 점이다. 123쪽

매력적인 공간을 창조하고, 글로벌 플랫폼을 활용하는 첨단 디지털 사업 부업을 하는 직장인이 증가하고 있지만, 통계에 따르면 대부분의 부업은 월평균 60만 원을 조금 넘는 수준에 불과하다. 이 책의 저자는 공간임대 사업을 통해 안정적인 직장 생활을 떠나 월급 이상의 현금 흐름을 창출했고, 유튜브 채널 〈돈버는 공간 - 최사장〉을 운영하며 자신의 경험과 전략을 가감 없이 공개하고 있다. 책을 통해 저자의 실전 노하우를 익히고 실행력만 있으면 누구나 가능한 그야말로 현실적인 방법을 친절히 알려준다. 공간임대 사업은 큰 투자가 필요 없고, 리스크가 적으며, 시간과 스트레스가 적은데도 안정적인 현금 흐름을 제공하는 사업이다. 또한 단순히 부업을 넘어 조기 은퇴와 장기적인 부동산 사업으로 확장이 가능하다. 저자는 소형 숙소 운영부터 시작해, 에어비앤비와 다호점 운영, 건물 단위로 사업을 확장할 수 있는 기본기까지 키우는 단계적 전략을 제시하고, 실제 사례들을 사진과 함께 상세히 소개한다. ’월급 이상의 현금흐름’을 만든 실전 노하우 저자가 제안하는 공간임대사업은 단계적으로 확장할 수 있다. 1단계는 단기임대로 소형 숙소를 운영해 경험과 현금 흐름을 만들고, 2단계는 에어비앤비로 외국인 대상 숙박을 운영해 수익을 높인다. 이후 다호점 운영과 건물 단위 관리로 규모의 경제를 만들고, 최종적으로 더 큰 사업으로 확장할 수 있다. 입지는 역세권이 기본이며 외국인은 관광 접근성, 내국인은 병원·업무지구 등 실수요 입지가 중요하다. 또한 사업의 핵심은 집주인 동의를 얻는 전대차 계약으로, 안정적인 확장을 위해 반드시 확보해야 한다. 임장은 부동산 사업에서 매우 중요한 과정으로, 매물의 감각을 키우고 부동산 사장과의 신뢰 관계를 형성하는 데 도움을 준다. 또한, 부동산 사장과의 지속적인 관계 유지는 사업에 큰 도움이 된다. 고객 응대 방법과 예약률을 높이는 팁도 제시한다. 청소와 관리 업무를 효율적으로 처리하고, 스트레스나 감정 소모를 줄일 수 있는 마음 자세도 제안한다. 월급 두 배의 수입과 ‘퇴사 후의 삶’을 보장 이 책에서 저자가 알려주는 기본 원칙만 지키면 초보자라도 사업을 시작하자마자 바로 수익을 내고 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있다. 큰돈이 투자되지 않으면서 리스크가 적고, 적은 시간 투자로 ‘월급 두 배 만들기’와 나아가 퇴사 이후의 삶도 책임질 수 있는 스마트한 단기임대 사업에 도전하는 이들에게 가장 실제적인 교과서가 될 것이다.