대한민국 재테크 수단 1위 부동산, 부동산의 최고 레벨 ‘토지 투자’로 진짜 부자가 되는 방법을 알려준다 2019년 KB금융그룹 한국 부자보고서에 의하면 부자들이 가장 선호하는 재테크 수단은 단연 부동산으로 나와 있다. 필자가 선택한 재테크 수단이기도 하다. “일반 사람은 아파트를 보지만, 진짜 부자는 아파트가 될 땅을 본다.” 부동산 투자 종목 중에서도 필자가 유독 ‘토지’를 고집하는 이유다. 이 책은 ‘아파트는 살고 땅은 사라’의 완결판으로 토지 투자의 모든 것이 담겨 있다. 월 300만 원 평생 연금 받는 방법, 환지 공동투자 프로젝트, 대토보상 및 차익형 투자 방법, 평생 연봉 만들기 프로젝트 등 시중에 출판된 수많은 부동산 관련 서적과는 차원이 다른 “토지 투자로 진짜 부자가 되는 길”을 아주 구체적으로 제시해 준다. 부동산 투자로 삶을 풍요롭게 바꾸길 원하는 사람들을 위한 ‘부동산 재테크 필독서’다.

저자 : 부자사관학교 마스터반 김선무 부동산 투자개발 분석사 공인중개사, 공인행정사 건설사업 특급 기술인 김진수 공인중개사 매경자산관리사 진창용 부동산 디벨로퍼 오름행정사 사무소 본부장 (주)리얼포쓰리에프 대표 성은경 측량 및 지형공간 기사 지적기사 1급 지적 측량 전문가

머리말 재테크 전쟁 이제 끝내러 왔다 프롤로그 일반 사람은 아파트를 보지만, 진짜 부자는 아파트가 될 땅을 본다 PART 1 토지 투자, 생각을 바꾸고 행동하면 운명이 바뀐다 01 토지 투자, 생각보다 어렵지 않다 02 사상 최대 규모 토지 보상금 50조? 누구의 것인가 03 ‘치솟은 아파트 값 Vs 쏟아지는 부동산 대책’ 우린 이 레벨이 아니다 04 앞으로 10년, 확 달라질 GTX시대 철도와 도로망은 어디로 ‘광역교통 2030’ 05 내 인생을 송두리째 바꿔 줄 ‘토지 투자 4가지 컨셉’ 06 좋은 땅 찾는 방법, 땅아 넌 누구니? 07 부동산 투자의 핵심 ‘입지와 시세 분석 기법’ PART 2 CONCEPT 1 평생 연봉 만들기 프로젝트 토지개발Develop Relay Project 01 사람도 땅도 변화하면 가치가 오른다 02 좋은 땅부터 찾고 무엇으로 개발할지 결정하라 03 개발 가능한 땅, 쉽게 찾는 방법 04 농지와 농지개발, 산지와 산지개발 05 ‘평생 연봉 만들기 프로젝트’ 이렇게 하면 된다 06 토지개발 분석 기법 3W·1H 07 사례를 통해 배우는 토지개발 실전 사례 08 레버리지와 절세로 수익률을 높여라 PART 3 CCONCEPT 2 청약통장 없이 저렴하게 아파트 분양받는 방법 환지 투자Land Substitution Project 01 나는 아파트가 될 땅을 찾는다 ‘도시개발사업 환지換地’ 02 도시개발사업을 알면 돈이 보인다 03 토지 투자의 뉴트렌드 ‘환지’를 아시나요? 04 환지 공동 투자로 청약통장 없이 저렴하게 아파트를 분양 받을 수 있다? 05 환지 투자, 가치판단 기준 5가지 06 환지 투자 유망 대상지 분석 및 실전 사례 “딱 5년만 묻어 봐!” PART 4 CONCEPT 3 토지 보상금 받을래? 현금 대신 땅으로 받을래? 대토보상 및 차익형 투자Land Provision Compensation Project 01 8년 전 4억에 매입한 땅, 토지 보상금으로 10억 받았다? 02 토지 보상금 더 많이 받을 수 있는 방법 03 토지수용법을 알면 현금 대신 땅(택지)으로 보상받을 수 있다 04 이주자택지 · 협의양도인택지 · 생활대책용지 · 대토보상용지란? 05 사례를 통해 배우는 대토보상 및 차익형 투자 실전 사례 06 요즘 대박! 그린벨트 내 전망 좋은 카페부지 PART 5 CONCEPT 4 1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법 농지연금Green Project 01 가장 쉽고 확실하고 강력한 농지연금 02 이유불문, 나이불문 무조건 알면 유용한 농지 투자 백서 03 1억 투자로 월 300만원 평생 연금 받는 비법 04 반값 아파트는 어렵고 반값 농지는 쉽다 05 포스트 코로나 시대 ‘농지연금에 디벨롭Develop을 더하다’ ▶그린 프로젝트 에필로그 당신이 도달하지 못한 부동산 투자 최고 레벨, 당신과 우린 레벨이 다르다

산을 넘어야 부자가 될 수 있다. 산을 넘기 위해선 시간과 정성을 쏟아야 한다. 오직 하나의 산을 넘으면 많은 것을 보고, 느끼고, 소유하게 된다. 산을 넘기 위해 시장에 진입하고 시간과 정성을 쏟는 다면 언젠가 당신도 모르는 사이에 '용기'가 생기고, 토지 투자를 통해 큰 부자가 될 수 있다. 이 책은 그 어렵다는 토지 투자를 보다 쉽고 빠르게 성공의 길로 안내할 것이다.
-P21

부동산의 완제품인 아파트를 공부하기 전에 땅을 알면 아파트 분석은 쉽다. 우리가 토지 분석을 할 때 가장 중요한 요소로 ‘미래가치가 높고 저평가된 지역’을 중심으로 찾는다. 아파트 분석도 이와 같다. 교통망이 신설되거나 확충되고, 개발계획 등을 분석하는 것이 부동산 투자 분석의 기본이다. 이것을 입지분석이라고 하는데, 아파트를 분석하는 수준 그 이상이 토지 분석이다.
-P32

진짜 부자는 생산자이지 결코 소비자가 아니다. 모든 것은 내가 사서 가공하고 그 가공한 상품을 소비자에게 판다. 이것이 진짜 부자의 투자 마인드다. 아파트 가격이 올라 돈을 벌었다고 해서 진짜 부자가 될 수 없다. 진짜 부자는 그 아파트를 만든 사람이기 때문이다. 당신이 소비자 시장에서 기웃거리고 있는 동안 진짜 부자는 당신이 사고 싶어 하는 집을 만든다.
-P35

주변 지인의 말이든, 공인중개사의 말이든, 부동산 전문가의 조언이든 참고 사항일 뿐 투자 결정은 내가 할 수 있어야 한다. 그 결정을 위한 종합 지침서가 바로 이 책이다. “토지 투자의 컨셉 4가지”는 필자가 수년간 터득한 나만의 노하우다. 이 4가지 기술을 알면 재테크 고민은 사라지고 진짜 부자가 되는 기술을 얻게 될 것이다.
-P57

당신이 토지 개발을 통해 평생 연봉 만들기 프로젝트(DRP)를 본격적으로 하고자 마음을 먹었다면 앞으로 엄청난 노하우와 경험을 쌓게 될 것이다. 또한 당신이 일을 해서 벌어들인 연봉보다 더 많은 돈을 벌게 될 것이다. 아마도 2~3년 후에는 직장을 그만두고 본격적으로 토지 개발 사업에 뛰어들 생각을 할지도 모른다.
-P115

아파트는 누가 어떻게 지을까? 무슨 일이든 생산자 관점으로 생각을 바꾸면 훨씬 많은 돈을 벌수가 있다. 맛있는 요리도 그 요리를 만드는 방법을 알면 생산자가 되는 것이고, 좋은 제품도 그 제품을 만드는 방법을 알면 생산자가 된다. 하지만 많은 사람들이 “생산자가 되는 것은 매우 어려운 일이고 탁월한 사람들만 할 수 있어!”라고 말을 한다. 이런 인식 때문에 우리는 시장에서 우위를 점하고 내가 만든 모든 생산재로부터 소비자에게 돈을 받는다.
-P128

“땅값이 2,000조 원 올랐든 1,076조 원이 올랐든 뭣이 중한디?”
필자인 나는 이러한 보도 자료를 보고 헛웃음을 지을 수밖에 없었다. 경실련의 주장이든 국토부의 주장이든 땅값이 정말 많이 올랐다는 것은 팩트인 것을...
-P184

요즘 수도권 3기 신도시 개발 호재 등으로 인해 서울 외곽의 카페가 부쩍 늘었다. 서울에서 1시간 내 전망 좋은 카페라면 주차장은 만차가 되고 만다. 카페와 빵을 굽는 카페들이 잘 되다보니 카페 부지를 찾는 수요가 급증했다. 서울 근교의 카페 부지는 대부분 그린벨트(개발제한구역)로 묶여 있어 건축이 어렵다. 그렇다면 그린벨트 내 건축을 하려면 어떻게 해야 할까?
-P223

필자인 내가 일반인뿐만 아니라 연금 상품을 파는 사람, 자산운용을 하는 사람들에게도 농지연금에 관한 이야기를 하면 깜짝 놀라며 많은 관심을 보인다. 이런걸 보면 아직까지 이것을 모르는 사람이 더 많기에 매력이 있다.
-P231

만약 당신에게 종잣돈 1억 원이 없다면 소액으로 할 수 있는 환지 투자(Concept 2)를 통해 종잣돈을 불려라. 딱 5년만 묻어 두면 분명 자산이 늘어나 있을 것이다. 그렇게 1억을 모으거나, 현재 1억이 있다면 평생 파이프라인을 구축하기 위해 농지연금을 활용한 농지가치 투자를 시작하라.
-P244

“잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면 당신은 죽을 때까지 일을 해야만 할 것이다” 세계 최고의 투자자 워렌 버핏의 유명한 명언이다. 적어도 나는 잠자는 동안에도 매월 따박따박 돈이 들어오는 방법을 안다. 또 녹색시대에 맞게 주말이 되면 아이들과 함께 영농체험도 즐긴다.
-P248

연일 보도되는 아파트 관련 뉴스에 좌고우면(左顧右眄) 하지 마라. 우린 이 레벨이 아니다. 토지를 배운다는 것은 국토종합계획과 도시계획, 광역교통계획은 기본이며, 각종 부동산 법률과 제도를 이해하고 저평가 지역, 미래가치가 높은 지역을 선정하고 해당 지역의 타겟 물건을 적시 적절하게 소유할 수 있는 능력을 배우는 것이다. 일반 사람은 아파트를 보지만 우린 아파트를 지을 땅을 본다. 접근 방식과 차원이 다르다. 이 책을 통해서 부동산 최고 레벨로 나아가라. 당신의 재테크에 문제를 해결하고 진짜 부자가 되는 방법을 실행하라.
-P269

-토지개발을 통해 단기간에 땅값 2배 “평생 연봉 만들기 프로젝트” -청약통장 없이 저렴하게 아파트 분양받는 방법 “환지 투자 프로젝트” -토지보상의 모든 것 “대토보상/토지보상 차익형 투자 프로젝트” -‘평생 파이프라인 구축하기 “농지연금을 활용한 농지가치 투자 프로젝트” -재테크 전쟁, 이제 끝내러 왔다! 내 인생을 송두리째 바꿔 줄 “토지 투자 4가지 컨셉” -진짜 부자들의 진짜 부동산 재테크 비법 재테크는 저자가 가난했던 어린 시절부터 무척이나 관심을 가진 분야다. 부자가 되기 위해 주식, FX마진 등 고위험 상품에서부터 부동산, 펀드, 노후상품인 연금보험까지 안 해 본 공부가 없다. “진짜 부자가 되려면 진짜 부자들을 따라하면 된다.”는 말이 있다. 그들의 사고와 행동, 심지어는 재테크 방법까지 벤치마킹하는 것이다. 대한민국 부자들이 가장 선호하는 재테크 수단 1위는 단연 부동산이다. 필자는 그중에서 부동산의 원재료인 토지에 집중한다. 토지 위에 아파트, 상가, 공장 등을 짓고, 부동산의 완제품(건물)은 부동산의 원재료(토지)를 가공해서 만든다. 일반 사람들은 아파트를 보지만, 진짜 부자는 아파트가 될 땅을 본다. 최근 치솟은 아파트 가격에 더 늦으면 내 집 구하기가 어렵다는 인식이 만연하다. 정부의 강력한 주거 안정화 대책에도 불구하고 아파트 가격은 식을 줄 모르고, 너도나도 아파트 시장에 불나방처럼 달려든다. 그렇다면 과연 아파트 투자로 엄청난 부자가 될 수 있을까? 주택은 사람이 거주해야 하는 필수 상품이며 주택 가격이 폭등하면 서민의 주거 생활이 어렵게 되는 공공의 문제가 발생한다. 하지만 내가 산 집값은 반드시 올라야 한다. 그렇다면 ‘똘똘한 한 채’면 충분하다. 규제도 많고 경쟁이 치열한 아파트 시장에 정말 당신의 인생을 송두리째 바꿔 줄 비밀이 숨겨져 있겠는가? 부동산 투자의 여러 종목 중 토지 투자로 생각을 바꾸면 새로운 기회가 된다. 땅을 제대로 알면 변화무쌍한 땅의 특성처럼 당신의 삶도 풍요롭게 바뀔 수 있다. 어떤 투자를 할 때는 반드시 목적을 명확히 해야 한다. 투자 목적이 없는 투자는 투자를 안 한만 못하다. 실패 확률이 높기 때문이다. 토지 투자도 개인의 자금상황, 투자성향 등을 고려하여 목적을 잡는 것이 선행되어야 한다. 당신의 돈이 평생 땅에 묻히길 원치 않는다면 목적 없는 토지 투자는 절대로 하지 마라. 토지 투자는 투자의 목적별로 토지개발, 환지 투자, 대토보상 및 토지보상, 농지연금 4가지가 전부다. 이 책은 ‘아파트는 살고 땅은 사라’의 완결판으로 토지 투자의 모든 것이 담겨 있다. 월 300만 원 평생 연금 받는 방법, 환지 공동투자 프로젝트, 대토보상 및 차익형 투자 방법, 농지연금으로 평생 연봉 만들기 프로젝트 등 시중에 출판된 수많은 부동산 관련 서적과는 차원이 다른 ‘토지 투자로 진짜 부자가 되는 길’을 아주 구체적으로 제시해 주고 있다. 또한 이 책은 규제가 많고 경쟁이 심한 아파트 시장을 초월하여 토지 투자에 처음 입문하는 사람들과 토지 투자를 실패해 본 사람, 그리고 나름대로 토지 투자를 성공해 본 사람, 더 나아가 부동산 투자로 삶을 풍요롭게 바꾸길 원하는 사람들을 위해 집필하였다. 저자는 수년간의 부동산 실무 경험을 바탕으로 종합 부동산 컨설팅 교육기관인 부자사관학교 소장으로 활동하고 있으며, 프롭테크 전문 기업(넥스트아이비(주))을 공동 설립했다. 2019년부터 부동산과 기술을 결합한 ‘블록체인 기반 비대면 부동산 경매 플랫폼(경매야)’ 개발 등 부동산 혁신 사업을 추진하고 있다. 앞으로 양질의 부동산 정보 콘텐츠 개발과 부동산 경매 시장의 획기적인 개선을 통해 부동산 투자의 문턱을 낮추고, 시간과 장소의 제약 없이 누구나 부동산 시장에 참여할 수 있는 서비스를 구현해 나갈 예정이다. 당신이 고민하고 있는 재테크 문제, 진짜 부자가 되는 방법을 이 책 한권으로 끝낼 수 있다. 진짜 부자가 되고 싶다면 지금 토지 투자에 ‘올인’하라.