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책소개부동산 경매에도 룰과 규칙이 있다!
그것을 잘 이해할수록 이길 확률이 높아진다!
경매는 좀 어려운 분야라 한두 번 성공한 사람들은 많지만, 전업으로 끝까지 부를 거머쥔 사람은 많지 않다. 게다가 사회적 인식도 별로 좋지 않다. 그래서 경매에 입문하기도 쉽지 않거니와 끝까지 살아남기도 힘들다. 돈을 잃은 사람은 잘 드러내지 않지만, 돈을 번 사람은 자신을 드러낸다. 그런데도 주변에 경매로 부자가 되었다는 사람을 찾기가 쉽지 않다. 그만큼 철저한 준비와 사전 지식이 필요하기 때문이다.
이 책은 저자가 경매를 시작한 초보 시절부터 홀로 서는 중수까지의 과정을 엮었다. 그렇기에 경매를 준비하거나 시작한 사람들에게 특화되어 있다. 사실, 초보자들은 고수에게 비법을 들어도 별 도움이 안 된다. 아무리 들어봐야 준비가 안 되어 있어 제대로 따라가지 못한다. 금
전과 마음의 준비가 되었다면 다르겠지만 말이다. 저자는 단돈 1,000만 원이 없어 아버지에게 돈을 빌려 경매를 시작했지만, 지금은 건물을 지을 만한 땅을 찾고 있다. 이 책은 세세한 경매 이론보다는, 물건을 찾아 입찰하고 명도와 소송까지 모든 과정을 공개해 경매를 배우는 이들에게 기초력을 심어준다. 마치 경매 초보자들의 눈높이에 맞춘 맞춤 교육을 해주는 느낌이다. 이 책은 초보 경매꾼들에게 좋은 길잡이가 되어줄 것이다.
저자소개저자 : 정재용
1995년, 20대 중반에 입사해서 13년간 시계추처럼 직장과 집을 오갔다. 나이 마흔이 다 되어서야 돈을 벌고 싶은 욕심에 무료 강의만 듣고 경매에 뛰어들었다. ‘무식하면 용감하다고 했던가!’ 그것이 얼마나 어리석은 일인지 그 과정을 담은 『바닥부터 시작하는 왕초보 부동산 경매》를 2009년에 출간했다. 그 뒤로 경매와 함께 글을 쓰며 《뚜껑열린 팔방미인》이라는 책을 공동 출간했다. 2018년에는 《날라리 천사와 순진한 악마》라는 책 2권 분량의 장편 웹소설을 출간했다. 그 뒤로 지난 10년간의 기록을 담은 《월급쟁이, 부동산 경매로 벤츠 타다》를 집필했다. 올해부터는 경매의 룰과 규칙을 마음껏 활용해볼 생각이다.
목차프롤로그
chapter 1 경매 물건 찾기
01. 내 자본은 얼마인가?
02. 대출을 활용하라!
03. 경매 물건 찾기
04. 등기사항전부증명서
05. 법원경매 사이트와 사설경매 사이트
06. 부동산 임장
07. 임차인 분석
08. 농지취득자격증명
chapter 2 입찰과 명도
09. 입찰서류 작성하기
10. 부동산소유권이전등기 촉탁신청
11. 부동산 인도명령
12. 집수리와 임대
13. 경매와 공매
14. 자동차 경매
chapter 3 분쟁과 해결
15. 전자소송
16. 낙찰받은 물건 정리
17. 인생의 터닝포인트
chapter 4 실전 사례
18. 효자동 주택, 단독 낙찰
19. 서부시장 창고
20. 근화동 연립
21. 도봉동 재건축 아파트
22. 산양리 지분 땅
23. 초성리 법정지상권
24. 연하리 토지사용료
에필로그
책속으로부동산을 사고팔 때 세금을 미리 염두에 두고 거래하는 것을 권한다. 몇 년에 한두건은 크게 문제없지만 한 해에 여러 물건을 매도할 때는 양도세가 합산되기 때문에 절세가 중요하다. 장기보유특별공제를 활용하거나 양도세 신고를 할 때 손해 본 물건과 수익이 난 물건을 합산하면 절세할 수 있다. 하지만 나의 경우는 손실의 대부분이 은행이자라 필요경비로 인정되지 않았다. -25페이지 만일, 인터넷을 할 줄 모르면 경매에 앞서 당장 컴퓨터부터 배우길 권한다. 인터넷을 모르면 여러 가지 제약이 따른다. 경매 물건을 찾는 것은 물론, 소장을 제출할 때도 전자소송으로 해야 모든 자료를 확인하기 좋고 송달기간도 짧아져 빨리 끝낼 수 있다. -34페이지 자신의 금전적 형편에 맞춰 물건을 찾되 상가는 주의해야 한다. 상가의 경우, 임대가 안 되면 관리비만 지불하는 애물단지가 된다. 이런 상가는 팔리지도 않아 더 문제다. 더욱이 개인이 마음껏 업종을 변경할 수 있는 개별상가가 아닌 정해진 품목을 파는 전문상가는 더 위험하다. 경매 물건뿐 아니라 전문상가를 분양받은 사람은 막대한 손해를 볼 수 있다. 전문상가는 고객을 끌어들이기 좋지만, 상권이 쇠락하면 혼자서 되살릴 방법이 없다. -35페이지 나에게 적합한 경매 물건을 찾았다면, 물건에 하자가 없는지 직접 확인하고 임대차관계까지 확실히 조사를 마쳐야 한다. 그 후 경매법정에 가서 치열한 경쟁을 통해 낙찰받아야 한다. 낙찰받으려고 무리하게 금액을 높이면 승자의 저주가 따른다. 반대로 낮은 금액을 쓰면 패찰하기 쉽고 단독 입찰일 경우에는 문제가 있는 물건인지 걱정이 앞선다. -62페이지 경매법정에서 물건을 낙찰받았다고 끝난 게 아니라 이제 첫걸음을 뗀 것이다. 매각허가가 나야 잔금을 납부하고 소유권이전등기를할 수 있다. 경매는 잔금을 납부한 시점부터 취득한 것으로 보지만, 배당금을 받은 점유자를 내보내고 부동산을 인도받아야 모든 게 끝난다. -70페이지 자동차에 관해 인터넷 검색을 하던 도중 몇 가지 새로운 사실을 알게 되었다. 출고된 지 2년이 안 된 새 차의 경우에는 사고 시, 수리비가 차량 금액의 20%가 넘으면 시세 하락 손해보상금을 청구할 수 있다(1년 이하는 15%). 또한, 상대방의 과실로 차가 전손되어 폐차하는 경우에 새 차를 구입했다면 폐차된 차를 기준으로 한 등록세와 취득세 등 차량 대체비용을 상대차 보험사에 청구할 수 있다. 앞으로 출고 후 3년 또는 5년 이하인 차량도 손해보상금을 받을 수 있도록 바뀐다고 한다. -117페이지 경매는 복잡한 권리관계를 명확히 정리해주는 매우 중요한 수단이다. 또한, 미납된 세금을 확실히 회수할 수 있는 방편이기에 경매나 공매를 나쁘게 바라볼 필요가 없다. 하지만 이렇듯 소송으로 골머리를 썩을 수 있다. 게다가 생각지 못한 변수나 실수로 인해 소송이 많이 지연될 수 있다. 비용을 아끼기 위해 나홀로 소송을 한 결과였기에 수익은 없고 조금씩 배우는 중이다. 전업 투자자였다면 진작 굶어 죽었을 것이다. 그래도 괴로운 일이 아니라 새로운 일에 대한 도전이었기에 흔쾌히 나아갈 수 있었다. -265페이지 |
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