부동산 개발의 판을 바꾸는 새로운 플랫폼 프로젝트리츠(Project REITs) 제도를 설계하고 현장에 적용해 온 ‘리츠맨’들이 쓴 실무 가이드 리츠(REITs)의 도입은 일반 국민도 소액으로 우량 부동산 투자에 참여할 수 있는 길을 열었다는 평가를 받는다. 그러나 국내 리츠 시장 규모는 비슷한 시기 제도를 도입한 일본의 약 10분의 1 수준에 머물러 있다. 경직된 제도와 복잡한 인허가 절차 등으로 시장 활용도가 충분히 확대되지 못했기 때문이다. 최근 리츠 시장에도 변화가 나타나고 있다. 투자 대상 자산 확대, 인허가 및 운용 절차 합리화, 공시·감독 체계 개선 등 제도 전반에 걸친 규제 개선이 이루어지고 있기 때문이다. 특히 눈에 띄는 변화는 2025년 11월부터 시행된 ‘프로젝트리츠(Project REITs)’ 제도다. 개발 단계부터 준공, 장기 운영, 공모·상장까지 부동산 개발 전 과정을 하나의 구조 안에서 추진할 수 있도록 설계된 프로젝트리츠는 국내 부동산 개발 산업의 구조적 변화를 예고한다. 《프로젝트리츠로 일하는 법》은 프로젝트리츠 제도를 실제로 설계하고 현장에 적용해 온 국토교통부 담당자, 변호사, 회계사 등 전문가들이 집필한 실무 가이드다. 부동산 개발 패러다임이 변화하는 지금, 《프로젝트리츠로 일하는 법》은 리츠 종사자, 디벨로퍼, 부동산 자산 보유자, 금융기관, 공공기관 담당자 등 프로젝트리츠를 기획·설계·운용하려는 실무자들에게 실질적인 길잡이가 될 것이다. “이는 단순히 리츠 유형을 하나 추가하는 차원을 넘어, 자본 조달 구조·세제·지배구조를 사전에 예측 가능하게 설계함으로써 개발사업 전반의 불확실성을 구조적으로 낮출 수 있다. 프로젝트리츠 도입은 개발사업의 안정성과 투명성을 동시에 높일 수 있는 기반을 마련한다는 점에서 부동산 산업의 중요한 전환점이라 할 수 있다.” (본문 중에서)

프롤로그. 프로젝트리츠를 통한 부동산 산업의 패러다임 전환을 기대하며 004 추천사 008 저자 소개 016 일러두기 018 Ⅰ. 리츠의 기본 구조와 메커니즘 리츠란 무엇인가? 022 리츠에 누가, 무엇을 투자하는가? 028 리츠가 투자할 수 있는 대상은 무엇인가? 041 Ⅱ. 프로젝트리츠의 설계와 운용 프로젝트리츠란 무엇인가? 052 프로젝트리츠 Q&A 120 사례로 보는 프로젝트리츠 설립 188 Ⅲ. 정책형 리츠의 확장 지역상생리츠는 무엇인가? 196 지방 미분양 CR리츠는 무엇이고 왜 도입되었나? 204 Ⅳ. 리츠 실무 체크포인트 리츠에서 세금과 회계 쟁점은 무엇인가? 218 공모하지 않는 리츠의 규제 개선 250 리츠 투자보고서는 어떻게 바뀌었나? 260 리츠에 대한 제재는 어떻게 결정되나? 276 에필로그. 앞으로 리츠는 어떻게 달라져야 할까? 283 부록 1. 리츠에 적용하는 세법 규정 313 2. 개정된 리츠 투자보고서의 투자성과 지표 작성 해설 329

경제 전반이 고도성장기를 지나 저성장 기조로 전환되고, 초고령 사회 진입, 지역 간 수요 격차 확대, 산업 구조 변화 등 사회·경제적 환경이 급격히 변화하는 가운데, 자금 조달 규제 강화와 공공기여 확대 등 정책 환경 변화까지 더해지면서 기존의 개발 방식만으로는 대규모·복합 개발사업을 안정적으로 추진하기 어려운 상황에 직면하고 있다.
이러한 구조적 한계를 보완하기 위해 도입된 프로젝트리츠는 개발 단계부터 준공, 장기 운영, 공모·상장에 이르기까지 전 과정을 하나의 리츠 구조 안에서 일관되게 추진할 수 있도록 설계된 새로운 부동산 개발 플랫폼이다. -6쪽

한국 리츠의 역사는 1997년 IMF 외환위기와 깊게 맞닿아 있다. 당시 우리 경제는 유동성 부족 위기에 처해 있었고, 차입 경영에 의존하던 기업들은 금리 폭등과 대출 상환 압박을 이기지 못해 사옥 등 자산을 시장에 내놓았다. 이 부동산들을 헐값에 거둬들인 것은 외국인 투자자들이었으며, 1999년부터 2001년 사이 서울의 주요 오피스 빌딩들이 대거 해외 자본에 넘어갔다. 정부는 국내 자본을 보호하고 기업 구조조정을 지원할 제도적 장치로서 2001년 「부동산투자회사법」을 제정했고, 기업 부동산을 유동화하는 ‘CR리츠’로 첫발을 떼게 되었다. -25쪽

2025년 12월 말 기준, 국내 인가 및 등록 리츠는 총 447개, 자산 규모는 약 117조 8,600억 원이다. 이는 2023년 말(369개, 약 96조 6,700억 원) 대비 리츠 개수 21%, 자산 규모 22%가 증가한 수치이 다. 이러한 성장의 배경에는 프로젝트리츠 도입을 통한 사업 구조 개 편과 지방 미분양 해소를 위한 CR리츠 활용 등 정책적 지원이 작용하 였다. 아울러 공시 체계 합리화 및 이사회 규정 정비 등 거버넌스 개 선을 위한 실무적 제도 보완이 시장 신뢰도 제고에 기여하였다. 향후 국내 리츠 시장은 시장 수요에 대응하는 정부의 지원 정책을 바탕으 로 성장세를 유지할 것으로 전망된다. -29쪽

과거에는 리츠의 투자 대상을 「민법」상 부동산인 토지와 건물로 엄격하게 해석하여, 공유수면 위의 해상풍력발전기나 데이터센터 내 핵심 설비(서버, 항온항습기 등)는 투자 대상에서 제외되었다. 공유수면은 토지가 아니며, 데이터센터 설비는 건물에서 분리 가능한 동산으로 보았기 때문이다. 그러나 이러한 자산들은 안정적인 운영 수익 창출이 가능한 신성장 산업의 핵심 인프라이므로, 시장에서는 이를 리츠 투자 대상에 포함해야 한다는 요구가 지속적으로 제기되었다. -47쪽

프로젝트리츠는 법적으로 새로운 유형의 리츠를 창설한 것이 아니라, 기존 리츠에 적용되던 규율 체계를 부동산 개발사업의 특성에 맞게 단계별로 조정한 것이다. 핵심은 리츠의 규제 체계를 ‘개발단계’와 ‘운영단계’로 이원화하고, 고위험·고수익 특성을 지닌 개발단계에서는 규제 특례를 부여하는 데 있다.
즉, 프로젝트리츠는 개발사업이 완료되어 안정적인 임대수익 등이 발생하기 전까지는 일반 투자자의 참여를 제한하는 대신, 개발사업의 특성에 맞지 않는 규제들을 대폭 개선한다. -57쪽

우리나라는 부동산투기가 늘 사회 문제였고, 이를 해결하기 위해 토지공개념, 개발이익환수, 양도세 도입 등과 같은 정부 주도의 불로소득 환수제도가 도입 또는 운용되고 있다는 점을 고려하면, 리츠는 시장 주도의 개발이익 배분 수단이라는 점에서 진일보한 제도이다. 즉 국가가 직접 개입하여 개발이익을 환수하는 방식이 아닌, 시장이라는 공간에서 공모나 주식분산 의무 등의 강제를 하면서도 각종 세제 혜택을 부여하는 부드러운 개입을 통해 ‘이익을 사회화’하는 온건하지만 세련된 방식의 이익 배분제도로서 역할을 하는 것이다. -286쪽

리츠 산업의 발전은 단순히 자금 조달의 기술이 늘어나는 것을 의미하지 않는다. 그것은 우리 사회의 자본이 부동산이라는 실물 자산과 만나 안전하게 흐를 수 있는 ‘법적 도관(Legal Conduit)’을 얼마나 튼튼하게 설계하느냐의 문제다. -294쪽

리츠가 ‘주식회사’라는 법적 형식을 취하고 있다는 사실은 제도의 출발점이지만, 그것이 ‘도관체’라는 경제적 실질과 긴장을 일으킬 때 개별 쟁점은 누적되고 제도 전반의 정합성은 흔들린다. 지금까지는 행정 해석과 시행령 수준의 조치로 대응해 왔으나, 리츠 시장 규모가 커지고 일반 투자자의 참여가 확대되는 단계에서 이러한 방식의 한계는 점차 분명해지고 있다. 형식과 실질의 괴리를 조문 수준에서 해소하는 작업은 단순한 기술적 정비가 아니라, 리츠라는 제도가 장기적 으로 안정적인 자산군으로 자리 잡기 위한 토대를 닦는 일일 것이다. -300쪽

우리 역시 리츠를 정책적으로 활용할 수 있다. 정부 재정만으로는 감당하기 힘든 임대주택 공급, 노후 도시 재생, 인프라 확충 등의 과제에 리츠라는 민간 자본을 유입시켜 공공의 목적을 달성할 수 있다. 세제 혜택과 규제 완화라는 정책적 레버리지를 통해 리츠를 필요한 곳으로 유도한다면, 리츠는 국민에게는 안정적 노후를 위한 투자 수단으로 정부에게는 정책적 목적을 달성할 수 있는 도구로 기능할 것이다. -305쪽

프로젝트리츠는 특정 지역 주민에게 우선 청약 기회를 제공하는 지역상생리츠와 결합될 때 그 효과가 극대화될 수 있다. 지방정부나 지방공사가 자체예산과 지역 주민 투자금을 활용하여 지역상생리츠를 설립해 사업성 있고 안정성을 확보한 개발사업에 선순위 자본(Equity)으로 참여할 경우, 개발이익은 물론 중장기 운영이익까지 지역 주민과 안정적으로 공유할 수 있다. 운영이익 배당을 지역화폐 등과 연계한다면 지역상권 활성화 효과도 기대할 수 있다. -309쪽

누구나 건물주가 될 수 있는 시대 새로운 부동산 개발 플랫폼 프로젝트리츠, 부동산 투자의 패러다임을 바꾼다 많은 이들이 임대수익과 시세 차익을 기대하며 ‘건물주’를 꿈꾼다. 그러나 현실에서 부동산 투자는 높은 장벽을 넘어야 하는 일과 같다. 개인이 수백, 수천억 원을 호가하는 대형 빌딩을 소유하기는 불가능에 가까우며 설령 자금이 있더라도 복잡한 관리와 세금, 낮은 환금성은 큰 부담으로 작용한다. 이러한 장벽을 낮춘 제도가 바로 리츠(REITs)다. 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 개발·취득·운영하고 그 수익을 다시 투자자에게 배당하는 리츠는 ‘일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대(「부동산투자회사법」 제1조)’하며 누구나 건물주가 될 수 있는 시대의 문을 열었다. 자본가 또는 기관과 기업의 전유물이라 여겨졌던 부동산 투자 기회가 일반에게까지 확장된 것이다. 한국 리츠는 IMF 외환위기 속에서 탄생했다. 외환위기 당시 자금난에 빠진 우리 기업들은 사옥 등 부동산 자산을 매각하기 시작했고, 이를 외국인 투자자들이 헐값에 사들였다. 1999년~2001년 사이 서울의 주요 오피스빌딩이 대거 해외 자본으로 넘어가자, 정부는 우리 자본을 보호하고 기업 구조조정을 지원하기 위한 장치로 「부동산투자회사법」을 제정하며 리츠 제도의 기반을 마련했다. 2025년 12월 현재, 국내 인가 및 등록 리츠는 총 447개, 자산 규모는 약 117조 8,600억 원에 이른다. 여러 가지 제도적 어려움과 구조적 한계에도 불구하고 리츠는 도입 후 꾸준히 외형을 확대해 왔으며, 이제는 단순한 규모의 확장을 넘어 상품 구조와 투자자 기반의 다변화가 진행되고 있다. 이러한 흐름 속에서 리츠는 또 한 번 변화를 맞이하고 있다. 2025년 11월 도입된 프로젝트리츠(Project REITs)는 국내 부동산 개발 산업의 패러다임을 근본적으로 바꿀 제도로 주목받는다. 그동안 국내 부동산 개발 사업은 PFV(Project Financing Vehicle)를 중심으로 한 선분양형 개발 구조에 크게 의존해 왔다. 이는 초기 자기자본 부담이 낮고 사업 추진 속도가 빠르다는 장점이 있으나, 분양 시점의 시장 상황에 따라 사업 성패가 좌우되는 구조적 한계가 있었다. 이러한 한계를 보완하는 프로젝트리츠는 개발 단계부터 준공, 장기 운영, 공모·상장에 이르기까지 전 과정을 하나의 리츠 구조 안에서 일관되게 추진할 수 있도록 설계됐다. 특히 프로젝트리츠에는 강력한 세제 인센티브가 부여돼 토지 소유자·공공·민간사업자가 현금 유출 부담 없이 자산을 출자하고 주주로 참여할 수 있어 공공성·투명성·장기 운영이 요구되는 대규모 개발 사업에서 프로젝트리츠가 표준적 대안이 될 수 있을 것으로 기대된다. 이제 부동산은 ‘소유’가 아닌 ‘투자’의 시대로 접어들고 있다. 리츠는 부동산의 수익 구조는 유지하면서 직접 투자에서 발생하는 자금 부담과 관리의 어려움을 줄이는 혁신적인 제도다. 거액의 자본이나 해박한 법률 지식이 없어도 누구나 우량 부동산의 주인이 되어 그 가치를 공유할 수 있는 시대. 이러한 변화 속에서 리츠의 구조와 발전 과정, 그리고 새롭게 등장한 프로젝트리츠를 살펴보는 것은 앞으로의 부동산 투자 환경을 이해하는 데 의미 있는 단서를 제공할 것이다.