60만 부동산 유튜브 〈집코노미〉 진행, 〈한국경제신문〉 전형진 기자가 발로 뛰며 발견한 입지 변화 속 비밀! 부동산을 이야기할 때 사람들은 늘 입지를 강조한다. 하지만 모두 입지 좋은 강남에 바로 살 수 있는 것은 아니다. 지금 살고 있는 곳보다 좋은 입지로 가기 위한 여정에는 현재 내가 살고 있는 곳을 파악하고 입지를 해석하는 능력이 필요하다. 이 능력을 통해 같은 지역을 두고도 누군가는 지역의 현재 가치만 보지만, 누군가는 미래 가치를 읽어낸다. 〈한국경제신문〉 기자이자 유튜브 ‘집코노미’ 진행자인 전형진 기자는 서울, 수도권, 지방을 가리지 않고 곳곳을 취재하였고 그 결과를 바탕으로 이 책 《사는 곳, 바뀔 곳, 오를 곳》에서 부동산 입지를 어떻게 봐야 할지 다루고 있다. 이문·휘경뉴타운의 도로 인프라 문제부터 성수동이 힙플레이스가 된 이유, 동대문 상가가 몰락한 배경, 동탄신도시가 만들어진 여정까지. 구체적 사례를 통해 공간이 변화하는 원리를 파헤친다. 재개발과 재건축의 구조적 딜레마, 정책이 부동산의 운명을 좌우하는 입지 메커니즘, 철도 지하화와 GTX가 불러올 급격한 지역 변화, 판상형과 탑상형 아파트의 장단점, 조감도와 실물이 다를 수밖에 없는 이유 등 알아두면 써먹을 실전 지식이 가득하다. 이 책에서는 ‘어디가 오를까’, ‘어느 아파트를 사야 할까’ 대신 공간이 만들어지는 과정에 집중했다. 즉 ‘어디’가 아니라 ‘어떻게’ 만들어지는지, ‘왜’ 그곳에 사람이 몰리고 돈이 몰리는지 주목한다. 그리하여 이 책은 부동산 투자자 김학렬(빠숑) 대표도 밝혔듯, “‘사는 곳’을 통해 ‘사는 법’을 성찰하게 만드는, 도시 읽기의 새로운 교양서”다.

추천의 글 머리말 1장 지도에 없는 입지 이야기 10년 뒤를 보는 눈 지도가 말해주는 것들과 말해주지 않는 것들 공간적 거리와 시간적 거리 지역엔 서열이 있고 균열로 무너진다 ‘왜 개발을 안 할까’ 싶은 곳엔 이유가 있다 뭉치면 살고 흩어지면 죽는다 2장 호재라는 환상 교통 혁명은 언제 호재가 되나 철도 지하화가 가져올 변화들 “삼성만 믿는다” 땅의 속성을 알아야 미래를 내다볼 수 있다 3장 집 분석의 맹점 다 똑같은 집이 아니다 왜 조감도처럼 짓지 않을까? 왜 하나의 단지를 나눠서 분양할까? 판상형 vs 탑상형 4장 정책이 바꾸는 입지 분당과 일산의 엇갈린 운명 자족도시라는 환상 부동산의 운명을 가르는 정책 구두 잡화점은 어떻게 프라다가 됐나 5장 사람이 바꾸는 입지 시대는 기다리지 않고 사람은 떠난다 두 도시 이야기 리단길의 두 얼굴 6장 다시 태어나는 입지, 도시가 만들어지는 배경 도시가 될 곳은 정해져 있다 동탄 오디세이 7장 분석을 위한 방법 인구 충격을 버티는 곳은? 사람이 몰리는 곳, 돈이 몰리는 곳 이사 갈 동네 제대로 분석하기 가격이 오를 곳과 내릴 곳 뉴스 제대로 읽기

남자가 새를 그리고 있다. 어떤 새일까.
만약 그림을 대충 봤다면 다시 한 번 자세히 살피자. ‘왼손이 없는 건가?’ 싶겠지만 그는 알을 보면서 새를 그리고 있다. 미래에 다녀 온 남자의 이름은 르네 마그리트. 작품의 제목은 ‘통찰력’이다. 부동산에서 공간을 바라보는 건 이 같은 관점이다. 현재를 통해 앞을 내 다보는 일이기 때문이다.
부동산의 미래라고 해서 어렵게 생각할 필요 없다. 개발을 통해 바뀌게 될 모습을 떠올리면 된다. 구도심의 낡은 주택들이 재개발이 나 재건축을 통해 새 아파트가 되면 일대가 인기 주거지로 거듭나는 식이다. 논밭이던 땅에 신도시가 들어서는 것도 마찬가지다. 물 론 더 그늘지고 건물만 낡아가는 형태의 미래도 있다. 그래서 현재를 보고 10년 후의 모습을 그리는 게 부동산을 바라볼 때 필요한 통찰력이다. 보통은 거꾸로 행동한다. 새를 보고도 알을 그린다.
-1장 지도에 없는 입지 이야기에서

지금껏 본 적 없는 대형 호재라고 해서 모두에게 반가운 소식이 되리란 법은 없다. 재건축을 기다리는 주민들에겐 사업을 지연시키는 요인이 될 수 있고, 상가를 운영하는 이들에겐 손님을 빼앗기는 일이 될 수 있다. 대규모 개발 사업은 엄청난 변화를 가져오지만 그 체급만큼 여러 층위에 영향을 미치고 고민을 남긴다. 산업의 구조와 인구, 주택의 수급까지 종합적인 여건을 따져봐야 하는 일이다. 특히 철도 지하화처럼 굵직한 개발은 그 수요자가 존재한다는 전제가 충족돼야 해당 지역의 진짜 기회가 될 수 있다. 한 가지 다행인 건 그 변화가 결코 일시에 이뤄지는 게 아니라는 점이다.
-2장 호재라는 환상에서

진짜 아파트부터 가짜 아파트까지 그 유형도 이렇게나 많다. 주의해야 하는 건 수급 상황을 파악하기 위해 공급량을 따져볼 때 아 파트 대체재들은 제대로 집계하기 어려운 경우가 많다는 점이다. 워 낙 깜깜이 공급이 이뤄지는 탓이다. 일시적으로 공급 과잉이 빚어지는 경우도 허다한 만큼 임대소득을 염두에 두고 있다면 주변의 공급 상황을 면밀히 살펴봐야 한다. 또 겉보기엔 똑같아도 엄연히 다른 유형이고 적용되는 법률 또한 다르다는 점을 유념해야 한다. 마케팅은 교묘하다. 사람뿐 아니라 집 또한 겉모습만 보고 판단해서는 안 된다.
-3장 집 분석의 맹점에서

성수동과 문래동, 거북섬까지 세 곳의 희비는 상권의 흥망성쇠에 정책이 어떤 영향을 미치는지 여실히 보여준다. 교통과 지형 등 입 지적 잠재력이 큰 지역에선 주변의 개발이 지역의 가치를 높였고, 비슷한 여건이지만 일대에 뚜렷한 콘텐츠가 없는 지역은 소규모 상권으로 남았다. 반대로 접근성과 수급을 무시한 채 모든 것을 인위 적으로 조성하려고 했던 상권은 처참한 결말을 맞았다. 결국 주변과 얼마나 유기적으로 이어져 있느냐가 상권의 생명이고, 정책은 이것을 결정한다.
-4장 정책이 바꾸는 입지에서

단순한 유흥 상권에 그쳤다면 홍대입구는 다른 흔한 상권들처럼 어느 순간 도태됐을지 모른다. 그런데 2010년 상권의 힘을 증폭하고 생명을 연장할 선물을 하나 받게 된다. 공항철도의 개통이다. 인천공항과 김포공항을 모두 잇는 이 노선은 외국인 관광객들을 홍대 입구로 실어 날랐다. 해외여행을 가면 그 나라에서 가장 뜨거운 상권에 들르듯 외국인 관광객들에게도 홍대입구가 필수 코스로 자리 매김한 것이다. 이 같은 수요에 맞춰 게스트하우스나 호텔이 생겨나고 팝업 스토어가 생기는 등 거리의 모습은 외국인 친화형으로 진화했다. (...)
지하철 2호선 홍대입구역은 서울의 지하철역 가운데 승하차량 1, 2위를 다투는 역으로 거듭났다. 업무지구로서도 상권으로서도 서울 최고로 꼽히는 강남역보다 많은 사람이 몰린다. 공항철도로 인해 늘어난 외국인 때문만은 아니다. 변화한 상권의 힘이 주변의 다른 지역 수요까지 빨아들인 것이다.
-5장 사람이 바꾸는 입지에서

국가 균형발전을 이루지 않으면 주택 투기 문제, 부동산 시장 불안 정 문제, 수도권의 블랙홀 문제, 지방의 인구 소멸 문제 등을 해결할 수 없습니다. 인구 소멸 문제를 해소하고 나름대로 경쟁력을 갖기 위해선 자생력과 자립경제를 가진 리전 스테이트(Region State), 즉 지역국가 개념의 초광역 경제권을 만들어야 합니다. 우리 청년들이 지방을 떠나지 않고서도 거기에서 꿈을 실현할 수 있고, 일을 할 수 있고, 각종 문화시설을 향유할 수 있는 초광역 경제권을 만들어야 한다는 이야기입니다.
-6장 다시 태어나는 입지, 도시가 만들어지는 배경에서

중요한 지점도 하나 있다. 인구가 감소하는 동안 가구는 분화했다. 3~4명이 한 가족을 이루고 살다가 1~2명씩 따로 살기 시작하면서 정작 가구의 숫자는 인구와 반대로 늘어났다는 의미다. 가구는 생활의 단위인 만큼 가구가 늘면 집도 더 필요해진다. 즉 가구의 분화는 주택 수요의 증가를 뜻한다. 그런데 가구가 늘어나는 속도가 빨라서 인구가 줄어드는 속도를 상쇄하고 있다. 시대의 흐름상 가구 는 계속 쪼개지며 늘어날 테니, 주택 수요도 당분간 계속 늘어날까? 그렇지는 않다. 가구가 늘어나는 속도는 점점 느려지고 있다. 2020 년 2.8%이던 총가구 증가율은 2024년 1.2%로 떨어졌다. 얼마 뒤면 인구도 줄어드는데 가구도 늘어나지 않는 상황이 올 수 있다는 얘기다.
-7장 분석을 위한 방법에서

빠숑(김학렬), 김시덕, 월천대사(이주현), 붇옹산(강영훈) 강력 추천! “도시 읽기의 새로운 교양서”_빠숑(김학렬) 집코노미 진행자 전형진 기자의 독보적인 입지 탐구서 변화의 방향을 안다면 부동산 공부는 어렵지 않다! 이 책의 저자 전형진 기자는 부동산 시장에 관심이 많은 이들에게는 하나의 ‘브랜드’로 자리 잡았다. 《한국경제신문》 ‘집코노미’ 채널을 진행하며 대한민국 부동산을 뒤흔든 굵직한 정책들이 쏟아질 때마다 소식을 전했고 대한민국 서울, 수도권을 비롯해 많은 지역을 소개해왔다. 또한 시장이 민감하게 반응할 뉴스들을 먼저 포착해 대중에게 이해하기 쉬운 언어로 풀어내왔다. 이 책에서 저자는 실제로 가보고 경험한 지역들의 입체적인 면을 포착한다. 수많은 지역들의 변화 과정을 특유의 유머 넘치는 글과 날카로운 시선으로 담았다. 그래서 이 책은 정보 전달이 아닌 수년간 축적된 탐사 노트이자 깊이 있는 부동산 교양서에 가깝다. 2026년을 앞두고 대한민국 부동산 시장은 극심한 혼란 속에 있다. 정부의 규제, 날이 갈수록 올라가는 서울 집값, 유튜브에서는 새롭게 떠오를 지역을 이야기하고, SNS에서도 이번에 집을 사면 마지막 기회를 놓친다는 공포 마케팅이 넘쳐난다. 정작 우리는 부동산 투자를 하고 공부함에 있어 어떤 기준을 세워야 할까? 저자는 “어디를 사야 하느냐”, “어디가 오를 것이냐”라는 질문에는 “모른다”라고 답하지만, 대신 ‘어떻게 볼 것인가’를 알려준다. 분양 광고의 ‘예정’과 ‘계획’이 실제로는 얼마나 불확실한지, 호재라고 떠드는 개발 사업이 왜 10년째 제자리인지, 신도시가 왜 베드타운으로 전락하는지를 알면, 최소한 부동산 공부나 투자에서 헛발질을 할 가능성은 없다. 대한민국의 대표 부동산 전문가들인 김학렬(빠숑), 김시덕, 이주현(월천대사), 강영훈(붇옹산)도 이 책의 가치를 미리 알아보고 추천을 아끼지 않았다. 부동산 공부를 제대로 하고 싶다면, 입지를 보는 눈을 기르고 싶다면 놓치지 않아야 할 한 권이다. 지금을 보지 말고 10년 후를 봐라 입지는 외워서 아는 것이 아니라 구조를 이해해야 읽힌다! 부동산 입지를 볼 때 가장 중요한 능력은 ‘지금’ 보이는 것이 아니라 ‘10년 후’ 모습을 그려낼 수 있는 통찰력이다. 르네 마그리트가 〈통찰력〉이란 그림에서 알을 보고 새를 그렸던 것처럼, 낡은 주택가를 보고 미래의 아파트 단지를 상상하고 논밭을 보고 신도시를 떠올리는 것이 바로 부동산을 바라보는 올바른 관점이다. 또한 통찰력은 현재 어떤 변화의 조짐이 쌓이고 있는가를 읽을 수 있어야 한다는 뜻이다. 그리하여 이 책 《사는 곳, 바뀔 곳, 오를 곳》은 도시의 현재와 변화를 통해 이 입지가 어떻게 이뤄졌는지, 앞으로 어떤 모습을 예상할 수 있는지 보는 눈을 기르고자 한다. “왜 어떤 지역은 뜨고, 왜 어떤 지역은 멈추는가”, “왜 어떤 교통 호재는 급지 역전을 이뤄내지만, 어떤 개발은 아무 효과가 없는가”를 기자의 날카로운 관점에서 해석한다. 도로 용량이 한계에 다다른 지역은 신축이 몰려도 결국 정체가 일상화되고, 철도망이 들어오는 지역은 물리적 거리가 무색할 만큼 생활권이 바뀌며, 도시가 사람을 끌어들이는 힘이 약해지면 상권이 죽고 인구가 이동하면서 지역 전체의 가치가 조용히 재편된다. 독자는 이 책을 읽고 나면 눈앞의 호재나 단기 유행이 아니라, 도시가 만들어지고 사라지는 패턴 자체를 읽는 눈을 갖게 된다. 독자가 가장 먼저 만나게 되는 ‘지도에 없는 입지 이야기’ 장부터 책의 방향은 명확하다. 지도를 보는 법, 그러나 지도만 봐서는 알 수 없는 그 지역의 서사를 읽는 법을 알려준다. 예를 들어 이문·휘경 뉴타운처럼 대규모 입주가 몰리면 문제는 집값 상승이 아니라 ‘도로 용량 부족이 발생시키는 교통지옥’이라는 사실, 구도심 재건축이라도 도로 확장이 구조적으로 불가능해 지역의 한계가 지속될 수 있다는 점을 입체적으로 보여준다. 또한 책은 호재를 해석하는 법, 정책과 인구 흐름을 통해 입지를 보는 법 등도 설명한다. 성수동이 단순한 상권 부흥이 아니라 ‘도시 기능이 재배치되는 과정’이었다는 분석, 덕은지구처럼 서울과 지리적으로 가까워도 도시가 연결되지 않으면 입지의 가치가 약해질 수 있는 점, 하남처럼 교통 노선이 3중으로 뚫리면 근본적인 도시 위상이 달라진다는 이야기 등을 통해 입지는 외워서 알 수 있는 것이 아니라, 구조를 이해해야 읽힌다는 점을 보여준다. 교통 호재는 단순히 호재로만 볼 것이 아니며, 정비사업은 신축 여부가 아니라 인프라의 재배치 문제이고, 인구는 얼마나 많으냐가 아닌 ‘어떤 흐름으로 어떤 사람들이 이동하느냐’의 문제라는 사실을 독자들은 명확하게 알 수 있을 것이다. 또한 새로운 도시 입지가 선정되는 배경과 과정을 낱낱이 보여준 다큐멘터리 〈동탄 오디세이〉를 옮길 글에서는 생생하게 동탄의 신도시 탄생 과정도 볼 수 있다. 이 외에도 정책과 입지를 분석할 때 필요한 자료들을 소개하고 있어 이 책을 통해 독자는 부동산에서 어떤 변화가 벌어질지를 ‘스스로 판단하는 능력’을 얻게 된다.