개정 11판을 내놓으며 우리나라가 선진국이 되었고 절대빈곤이 사라졌다 해도 여전히 주위에는 어려운 사람들이 넘쳐난다. 코로나 후유증으로 경매 물건은 폭발적으로 늘어가고 치열한 경쟁에 내몰린 세대에서 꿈과 희망을 찾기란 쉽지 않은 것 같다. 이러한 때에 경매 재태크의 방법이 하나의 대안이 될 수 있지 않을까한다. 부동산 재태크에 여러 가지 방법이 있으나 가격 상승을 예측하고 미리 선점하는 것이 일반적일 것이다. 하지만 경매 재태크는 현재의 가격을 조사하고 수익이 날 수 있도록 저렴하게 매입하는 것이다. 수익을 내는 구조 자체가 다르다 현재의 부동산 시장의 상황을 예측하는 것은 대단히 어렵다. 정치과 경제 상황 이자율과 가계대출을 줄이고자 하는 정책등이 맞물려 누구도 쉽사리 부동산가격을 말 할 수 없게 되었다. 이러한 상황에서 부동산 경매재태크는 가장 안전한 투자 방법이 될 수 있다 부지런히 현재의 가격에 대한 정보만 열심히 찾다 보면 위험에 대한 대비는 저절로 될 수 있기 때문이다. 그렇다고 경매재태크를 하면 모두가 부자가 되는 것은 아니다 워낙 경쟁이 치열하다보니 다른경쟁자들 보다 뛰어난 무엇인가를 만들기가 생각보다 쉽지 않다. 처음 경매 강의를 했을 때는 대부분의 수강생들이 나이가 나보다 많았는데 20년 넘게 강의를 하다보니 어느새 나이 많은 노교수가 되어 있다. 나이를 먹은 만큼 현명해지지도 지식과 경험이 많아지지도 않은 것 같아 아쉬움이 남는다. 경매를 처음 접하는 초보자를 위한 책이다. 어디서부터 공부해야하고 어디까지는 최소한 이 정도는 알아야 한다고 방향을 제시하고자 하였다. 부동산 분야를 전혀 접하지 않았던 독자를 기준으로 하여 이해하기 쉽게 정리 하였다. 경매바이블이 처음 세상에 나온 지도 15년이 넘는다. 수없이 교정하고 보완하면서도 이렇게 사랑 받는 경매책도 없지 않을까 싶다 모든 것이 감사할 뿐이다. 사랑하는 아내와 누구에게도 자랑스럽게 소개 할 수 있는 자식으로 성장해 준 채정이와 정식이게도 사랑하는 마음을 전한다. 연구실에서 저자 씀

제 1 편 경매의 개념 … 22 01. 경매의 의의 22 1. 경매(競賣)란? / 22 2. 우리나라 경매의 역사 / 23 3. 경매의 분류 / 24 02. 경매의 진행 절차도 28 1. 경매 신청과 매각 준비 / 29 2. 매각의 실시와 대금 납부 / 30 3. 배당과 명도 / 32 03. 경매의 장·단점 33 1. 경매의 장점 / 33 2. 경매의 단점 / 37 04. 경매와 종잣돈 40 05. 경매로부터 무엇을 배우는가? 41 1. 타산지석 / 42 2. 투자자금의 중요성 / 42 3. 재산을 지키는 방법을 배운다. / 43 4. 가격에 대한 객관적인 시선을 가질 수 있다. /43 06. 어떤 사람들이 경매를 당할까? 43 07. 최근의 부동산 현황과 경매 성향 45 1. 우리나라 부동산 현황 / 45 2. 부동산 경매 현황 / 46 3. 경매의 미래 / 46 08. 경매의 편견 47 1. 경매로 산 물건은 재수가 없다. / 47 2. 경매는 어려운 사람들을 괴롭히며 돈 버는 것이다. / 48 3. 경매를 당하는지도 몰랐다. / 50 4. 경매는 조직폭력배나 하는 것이다. / 51 5. 경매해봐야 돈이 안 된다. /52 6. 경매하면 정말 큰돈을 번다. / 53 09. 직업으로서의 경매 55 1. 나 홀로 경매족 / 55 2. 경매 컨설팅업 / 57 3. 컨설팅 업체가 지탄의 대상이 되는 경우 / 58 10. 경매에서 자주 쓰이는 부동산 관련 용어 59 1. 매각기일 / 60 2. 매각결정기일 / 60 3. 법정매각조건 / 61 4. 특별매각조건 / 61 5. 개별경매 (=분할경매＝개별매각)/ 61 6. 매각기일 및 매각결정기일 통지 / 62 7. 매각기일 및 매각결정기일의 공고 / 62 8. 매각기일의 지정 / 62 9. 매각물건명세서 / 62 10. 매각허가결정 / 63 11. 매수보증금 / 63 12. 일괄매각 / 64 13. 취 하 / 64 14. 취 소 / 64 15. 각 하 / 64 16. 기 각 / 65 17. 채권적 전세 / 65 18. 전세권 / 65 19. 아파트 / 65 20. 연립주택 / 65 21. 다세대주택 / 65 22. 다가구주택 / 66 23. 다중주택 / 66 24. 최저매각가격 / 66 제 2 편 경매에 참여하는 절차 68 01. 경매 정보수집 및 공부하는 법 68 1. 대법원 법원경매정보 사이트 / 68 2. 자산관리공사의 온비드 / 71 3. 경매 정보지 / 73 4. 각종 경매 유료 사이트 / 73 5. 부동관 관련 사이트 / 75 6. 경매에 관한 책 / 76 7. 인터넷상의 블로그와 카페 / 78 8. 유튜브 동영상 / 78 02. 경매지와 경매 사이트 보는 법 80 1. 유료 경매 정보 회사의 홈페이지 구성 / 80 2. 부동산의 실제조사는 제출 서류에 대한 권리분석을 통하여 결정한다. / 91 03. 찾은 물건의 현장답사 요령 92 1. 1층이 빌라나 구분 상가인 경우 / 92 2. 부동산 중개업소는 여러 곳을 가야 한다. / 93 3. 등기부 등본이나 서류에 누락된 부분을 확인해야 한다. / 93 4. 건축물 관리대장에 기록된 구조와 현황이 일치하는지 확인한다. / 94 5. 예정 수리비 산정을 해야 한다. / 94 6. 실제 누가 점유하고 있는지 확인해 본다. / 94 7. 관공서에서 필요 서류를 발급 받는다. / 94 04. 법원의 입찰 요령 95 1. 법원의 구조 / 96 2. 입찰 전 확인 사항 / 97 3. 입찰에 참여할 수 없는 사람 / 97 4. 입찰할 때 필요한 준비물 / 98 5. 입찰 시 집행관이 고지하는 내용 / 100 6. 입찰관계 기록서류의 열람 / 100 7. 입찰표의 기재 사항 / 101 8. 입찰표 작성 시 주의사항 /102 9. 입찰의 무효 사유 / 102 10. 입찰표 접수 / 103 11. 입찰의 진행 순서 / 104 05. 입찰장에서 흔히 발생할 수 있는 실수들 106 제 3 편 부동산의 가격 평가 방법과 경매 수익성 분석 110 01. 가격 평가의 중요성 110 1. 법원 감정가의 위험성 / 111 2. 실제 거래 가능가액의 추론 / 111 3. 부동산 내재 가치의 발견 / 112 02. 부동산 감정 평가의 방식 113 1. 원가방식 / 113 2. 비교방식 / 115 3. 수익방식 / 118 03. 입찰가를 결정하는 방법 123 1. 기대 수익 기준으로 입찰하는 방법 / 123 2. 예상 확률로 결정하는 방법 / 124 3. 평균 낙찰률로 결정하는 방법 / 124 4. 최저 입찰가로 대량으로 입찰하는 방법 / 125 5. 부동산 급상승기에 입찰하는 요령 / 125 6. 예상 입찰자의 숫자로 결정하는 방법 / 126 04. 경매 부동산의 수익성 분석 126 1. 낙찰가 / 127 2. 각종 세금 / 127 3. 법무사 수수료 / 128 4. 수리비 및 유익비 분석 05. 낙찰 부동산의 판매 방식 132 1. 부동산 중개업소 / 133 2. 인터넷의 활용 / 135 3. 생활 정보지 / 135 4. 벽보의 활용 요령 / 136 5. 플래카드가 필요한 경우 / 136 06. 낙찰받은 집이 안 팔리면 어떻게 하는가? 136 제 4 편 부동산과 세금 140 01. 경매와 부동산 관련 세금 140 02. 부동산의 취득과 세금 141 1. 취득세 / 142 2. 농어촌특별세 / 149 3. 인지세 / 150 03. 부동산의 보유와 세금 152 1. 재산세 /152 2. 지방교육세 /156 3. 재산세 과세특례 /156 4. 지역자원시설세 /156 5. 종합부동산세/157 6. 부동산 임대와 부가가치세 /163 7. 주택임대소득과 종합소득세 /166 04. 부동산의 양도와 세금 1. 양도소득세 /167 2. 농어촌 특별세 : 감면되는 양도 소득세의 20% / 189 3. 지방소득세 소득분 : 과세되는 양도소득세의 10% / 190 4. 사업용 건물의 양도와 부가가치세 /190 05. 소득의 구분과 세금 1. 소득 구분의 중요성 /192 2. 소득 구분에 따른 세금의 종류 /192 3. 양도소득?부동산매매업?주택신축판매업의 구분 예시 /194 4. 소득의 구분과 과세방법 /195 5. 부동산매매업 /195 제 5 편 주택 및 상가건물임대차보호법 200 01. 주택임대차보호법 200 1. 주택임대차보호법의 기본 개념 / 200 2. 주택임대차보호법의 적용 범위 /202 3. 주택임대차보호법상의 대항력 / 208 4. 확정일자 임차인 / 215 5. 소액 임차인 / 219 6. 임대차 기간과 계약의 갱신 / 224 7. 압류 많은 집 팔아드립니다. / 226 8. 깡통전세로 인한 피해/ 228 02. 상가건물임대차보호법 229 1. 상가건물임대차보호법의 기본 개념 / 229 2. 대항력 / 234 3. 우선변제권 / 236 4. 소액보증금 임차인의 최우선변제권 / 237 5. 상가건물 임대차의 분쟁의 유형 / 240 6. 임대차 기간 및 계약 갱신 요구권 / 241 7. 임차권등기명령 / 244 8. 권리금 회수기회 보호 / 245 9. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 비교 / 249 제 6 편 등기부 등본에 등재된 권리의 분석 252 01. 등기부 등본과 등기 256 1. 등기란? / 257 2. 등기부 등본이란? /257 3. 등기의 종류 / 257 4. 등기부 등본의 구조와 표제부 / 259 02. 갑구에 등기되는 권리의 분석 260 1. 소유권 / 260 2. 가압류 / 263 3. 가처분 / 263 4. 가등기 / 266 5. 예고등기 / 268 6. 압 류 / 271 7. 환매등기 / 272 03. 을구에 등재되는 권리의 분석 274 1. 지상권 / 274 2. 구분지상권 / 276 3. 지역권 / 278 4. 전세권 / 279 5. 저당권 / 283 6. 임차권등기명령 / 285 제 7 편 등기되지 않은 숨겨진 권리의 분석 … 288 01. 점유권 288 1. 점유권이란? / 288 2. 점유권자 / 289 3. 점유의 형태 / 290 4. 점유와 경매 / 290 02. 유치권 1. 유치권이란? / 292 2. 부동산 경매에서 발생하는 유치권의 종류 / 292 3. 유치권의 성립 요건 / 293 4. 유치권의 효력 / 295 5. 유치권자의 권리행사 방법 / 296 6. 유치권의 소멸 / 297 7. 허위 유치권을 만드는 목적 / 298 8. 유치권 분석 방법 / 299 9. 유치권자의 명도 / 300 10. 질권과 유치권의 차이 / 302 11. 실무에서 본 유치권 / 303 12. 허위 유치권의 유혹 / 305 13. 유치권의 권리분석에 실패한 경우 / 310 14. 토지 사기와 유치권 / 311 15. 유치권의 주요 판례 / 312 03. 법정지상권 318 1. 법정지상권이란? / 318 2. 법정지상권의 종류 / 318 3. 경매에 있어서 법정지상권의 성립 요건 / 321 4. 법정지상권의 성립 시기와 존속 기간 / 322 5. 범위와 지료 / 322 6. 법정지상권의 만료 및 소멸 / 322 7. 법정지상권 사례/판례 분석 / 323 04. 분묘기지권 324 1. 분묘기지권이란? / 324 2. 분묘기지권이 인정되는 경우 / 324 3. 장사 등에 관한 법률 / 325 4. 분묘기지권 존속 기간 / 326 5. 무연고 분묘의 처리 / 326 05. 선순위 세입자 327 1. 진정한 선순위 임차인이 생기는 경우 / 327 2. 선순위 가장 임차인 / 328 3. 임차권을 분석하는 방법 / 329 06. 제시 외 건물 330 1. 제시 외 건물이란? / 330 2. 제시 외 건물의 종류 / 330 3. 제시 외 건물이 경매 대상에 포함되는 경우 / 331 4. 제시 외 건물이 경매대상에 포함되지 않는 경우 / 331 5. 토지만의 경매 / 332 07. 부합물 332 1. 부합물이란? / 332 2. 부합물의 종류 / 332 08. 종 물 333 1. 종물이란? / 333 2. 종물의 종류 / 334 제 8 편 종합적인 부동산의 권리분석 … 336 01. 권리분석의 개념 336 1. 권리분석이란? / 336 2. 권리분석의 필요성 / 336 3. 권리분석은 어떻게 공부해야 하나? / 337 02. 권리분석의 내용 338 1. 권리분석의 대상 / 338 2. 권리분석의 분류 / 339 3. 권리분석의 원칙 / 340 03. 말소기준권리 342 1. 말소기준권리란? / 342 2. 말소기준권리의 종류 / 342 3. 말소기준권리가 되는 것 / 342 4. 전세권이 말소기준권리가 되는 경우/342 5. 권리 간의 우선순위 / 343 04. 말소, 인수되는 권리를 찾는 방법 344 05. 인수주의와 소멸주의 346 1. 소멸주의 / 346 2. 인수주의 / 346 3. 말소기준권리와 관계없이 인수해야 하는 권리 / 347 4. 소멸주의 원칙의 예외 / 347 06. 공법상의 제한 348 1. 국토이용관리법 / 348 2. 도시계획법 / 348 3. 건축법 / 348 4. 도시재개발법 / 348 제 9 편 배당 분석 352 01. 배당이란? 352 02. 배당 절차 353 1. 배당 절차란? / 353 2. 경매개시와 배당까지의 절차 / 354 03. 배당의 요구 354 1. 배당의 요구란? / 354 2. 배당을 받을 수 있는 채권자 / 355 3. 배당 요구 시 필요 서류 작성 / 357 4. 배당 요구의 효력 / 359 5. 배당 요구를 하지 않은 경우의 효과 / 359 6. 배당의 철회 / 360 04. 배당기일의 지정 및 배당표 작성 360 1. 배당기일의 지정 / 360 2. 배당기일의 통지 / 361 3. 배당표의 작성 / 361 05. 배당 순위 365 06. 배당의 원칙 369 07. 배당기일의 실시 370 1. 배당표의 작성과 확정 / 371 2. 배당에 대한 이의신청 / 371 3. 배당표에 대한 이의의 방법 / 371 4. 이의신청에 대한 처리 / 372 08. 배당금의 지급 절차 373 09. 배당 이의의 소 373 1. 배당 이의 소의 제기 / 373 2. 배당 이의 소가 제기된 경우의 진행 / 374 10. 배당의 실시 374 1. 배당을 실시하는 방법 / 374 2. 배당금의 지급 / 375 11. 배당표 작성 방법 376 1. 배당표 작성의 3원칙 / 377 2. 가압류가 선순위인 경우의 배당 / 380 3. 물권에서의 배당 / 386 4. 소액 임차인의 최우선 변제권과 배당 / 389 12. 배당과 NPL 392 제10편 명 도 398 01. 명도의 이해와 마음가짐 398 1. 명도란? / 398 2. 명도 대상자는 낙찰자를 어떻게 보고 있는가? / 398 3. 어떤 마음으로 명도를 해야 하는가? / 400 4. 먼저 명도하겠다고 역 제의를 하는 경우 / 402 02. 명도의 법적 방법 404 1. 인도소송 / 404 2. 인도명령 / 405 03. 명도의 원리 406 1. 명도 대상자의 일반적 반응 / 406 2. 명도 대상자의 분류 / 407 3. 명도의 상대방과 대화 원칙 / 409 4. 이사비에 대한 지침 / 410 04. 명도의 진행 순서 411 1. 낙찰 물건의 방문 순서 / 411 2. 협상의 기술 / 412 3. 실무에서의 협상 방법 / 414 05. 낙찰 후 진행 프로세스 415 06. 낙찰 후 관리 지침 매뉴얼 416 1. 날짜별 지침 / 416 2. 강제집행에 따른 유의 사항 / 417 3. 이사 후 수리 지침 / 418 4. 부동산 중개업소에 매물로 내놓을 때의 유의사항 / 419 5. 매매 계약 체결할 때의 주의사항 / 420 6. 잔금 수령 시 주의사항 / 421 제11편 실전에서 필요한 경매 테스트 424 제12편 경매 용어 정리 442